נדל"ן בישראל או בארה"ב? כך תבחנו את כדאיות ההשקעה

ישראלים רבים שבוחרים להשקיע בנדל"ן מתלבטים: האם להשקיע בישראל או בארה"ב? ■ להלן השיקולים והפרמטרים העיקריים שכדאי לבחון

מתן פרטמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נכס למכירה בסן פרנסיסקו
נכס למכירה בסן פרנסיסקוקרדיט: David Paul Morris - Bloomberg

כאשר אנו בוחנים השקעת נדל"ן בישראל, בארה"ב או בכל מקום אחר בעולם, קיימים שני גורמים עיקריים המשפיעים על ההחלטה. מחד, חשוב לדעת מה גובה התשואה הצפויה, וכמובן שנרצה תשואה מקסימלית. מאידך, אנו בוחנים גם את מרכיב הביטחון ומחפשים ביטחון מקסימלי.

השאיפה שלנו היא לאתר את ההשקעה שתספק את התשואה הגבוהה ביותר בשילוב עם הביטחון הגבוה ביותר. אלה הם גם שני הגורמים העיקריים המבדילים כיום בין השקעות נדל"ן בישראל ובארה"ב. 

תשואות לעומת סיכון

כמובן שכישראלים יותר קל ונוח לנו להשקיע "קרוב לבית", בישראל. כאן אנו מכירים את השפה ואת החוקים, יכולים להגיע אל הנכס בקלות ובנסיעה קצרה יחסית, ובסך הכל ההשקעה בישראל מספקת לנו תחושה של שליטה במצב, תחושה אשר מעניקה לנו ביטחון. שילוב זה, של צורך בביטחון יחד עם סביבת הריבית הנמוכה של השנים האחרונות והמימון הזול (כלי משמעותי מאד בהשקעות נדל"ן), הוביל לפריחת שוק השקעות הנדל"ן בישראל בעשור האחרון. 

המחסור בדירות ביחס לגידול באוכלוסייה, ההיצע הנמוך לעומת הביקוש ההולך וגובר, הביאו לעלייה דרמטית במחירי הדירות בעשור האחרון. לעליית מחירים זו היו שתי תוצאות מרכזיות. ראשית, התשואות נשחקו וכתוצאה מכך עלה הסיכון.

גם אם המחירים עלו עשר שנים ברציפות, אין זה אומר שהמחירים ימשיכו לעלות. כמו בקניית מניה בשיא המחיר, אם המחירים לא ימשיכו לעלות, ההשקעה יכולה לעבור בקלות מרווח להפסד. 

יחס למשקיעים

תוצאה נוספת של עליית מחירי הנדל"ן בישראל, היא הבעיה החברתית שהם יצרו: דור שלם של צעירים שאין להם יכולת לקנות דירה. המחאה החברתית שהתעוררה כתגובה לעליית מחירי הדיור, הובילה את הממשלה לנסות ולהוציא את המשקיעים אל מחוץ למשחק. בשנים האחרונות ראינו ניסיונות חוזרים ונשנים לחוקק חוקים כמו העלאת מס רכישה, מע"מ אפס, מחיר למשתכן ומס דירה שלישית. חלק מהמהלכים צלחו וחלקם לא, אך נוצרה אוירה של חוסר ודאות לגבי הגזירות הצפויות, ויותר מכך, נוצרה אוירה ציבורית עוינת כלפי המשקיעים. 

המהלכים הללו גרמו למשקיעים רבים לנטוש את הנדל"ן בישראל ולחפש אלטרנטיבות, וכך בשנים האחרונות תפסו ההשקעות מעבר לים תאוצה. אמנם הביטחון והקרבה לנכס משמעותיים למשקיעים, אך לא נותרה להם ברירה. גם אם הביטחון על הנייר גבוה, התשואות הנמוכות והסיכון ההולך וגובר עקב המחירים הגבוהים דוחף עוד ועוד משקיעים לחפש אלטרנטיבות אטרקטיביות יותר מעבר לים. ארה"ב היא היעד המוביל בהשקעות נדל"ן של ישראלים בחו"ל.

ארה"ב בבסיסה מדינה המעודדת משקיעים. אמנם יש הבדלים בין המדינות השונות בתוכה, אך באופן כללי ניתן לומר שהחוקים והרגולציה מעודדים השקעות נדל"ן. זה בא לידי ביטוי במיסוי, בארה"ב אין מס רכישה למשל, בחוקי הגנת הדייר, אשר לרוב מקלים יותר עם בעלי הדירות מאשר בישראל, ובהיבטים רבים נוספים. 

נכס למכירה במדינת קנטקי בארה"בצילום: Luke Sharrett - Bloomberg

קרבה לנכס

נכון שהמרחק הגדול והתלות בצד שלישי בניהול ההשקעה גורמים למשקיעים ישראלים רבים להרגיש פחות ביטחון ושליטה במצב. אך ככל שעובר הזמן, העולם הופך ליותר גלובלי ומתווספות דרכים חדשות לתקשורת ולמעקב מרחוק, גם בתחום הנדל"ן. הדבר מורגש במיוחד בימים אלה של מגפת הקורונה העולמית. 

לקרבה הפיזית אל הנכס ולניהול העצמי אכן יש יתרונות רבים, אולם למרות היתרונות הללו, כדאי לזכור שגם בישראל וגם בארה"ב משקיע שאינו בקיא בחוק ופועל לבדו עלול לעשות טעויות פטאליות שיעלו לו עשרות אלפי או מאות אלפי שקלים. בעוד שבישראל ערך הנכסים שעלה מאד היה יכול לפצות במידת מה על טעויות אם נעשו, בהשקעה בארה"ב חשוב להתמקצע, ומי שאינו מעוניין להפוך ליזם ומשקיע מקצועי, מומלץ שישכור לשם כך אנשים מנוסים שזה עיקר עיסוקם.

יתרונות ההשקעה

למרות הנוחות שבקרבה הפיזית, עליית מחירי הנדל"ן הפכה את ההשקעה בישראל לבלתי כדאית. ארה"ב לעומת זאת נוחה למשקיעים הישראלים ממספר סיבות: הישראלים מכירים טוב יחסית את השפה ואת התרבות האמריקאית. עם קרוב ל-140 מיליון יחידות דיור, זו מדינה עם אין סוף אפשרויות והזדמנויות השקעה, ומספרים גדולים הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע. 

יתרון נוסף של השקעה בנכס מניב בארה"ב לעומת ישראל הוא תרבות המגורים בשכירות הנפוצה בארה"ב. אמריקאים רבים מחליפים מקום מגורים בעקבות עבודה ולימודים וחיים רחוק מההורים. התופעה הקיימת בישראל, של צעירים החוזרים לגור עם ההורים לתקופות ממושכות, אינה אופציה עבור רוב האמריקאים, ולכן שוק השכירות שם חזק ויציב יותר מאשר בישראל.

גם מבחינת תשואות, ניתן למצוא בארה"ב עסקאות סולידיות שנותנות תשואה גבוהה פי שלוש מאשר בישראל, כאשר לא מדובר במדינת עולם שלישי, אלא במדינה מערבית, חזקה ודמוקרטית. בארה"ב גם מקובלת מאד ההשקעה "מרחוק", השקעה דרך גוף מקצועי אשר מכיר את החוקים המקומיים, יכול לנהל את הנכס עבור המשקיע ולחסוך לו טעויות יקרות בנושאי תכנון, רכישה ומיסוי. השקעה כזו גם עונה להגדרה של "הכנסה פאסיבית", כיוון שהיא מנוהלת במלואה עבור המשקיע וכמעט שלא דורשת השקעת זמן מצידו. 

ההשקעה בארה"ב גם פותחת בפני המשקיע פרויקטים ייחודיים ורווחיים שלא היה יכול להגיע אליהם בעצמו, באמצעות חבירה למשקיעים נוספים. ההשקעה בפרויקטים קבוצתיים ובאמצעות חברה ואנשי מקצוע מאפשרת את פיזור הסיכון על פני נכסים רבים ולעתים אף על פני מספר פרויקטים, אפשרות שאינה זמינה לרוב המשקיעים הפרטיים בישראל. 

מיסוי 

בישראל משלמים מס רכישה בקניית דירה ומס שבח במכירתה. בארה"ב אין מס רכישה, אך לעומת זאת קיים מס ירושה. מה המשמעות עבור המשקיע הישראלי? לא גדולה כנראה, אם נוהגים על פי מספר כללים. עד כה, השכיחות של החלת מס ירושה על משקיעי נדל"ן שאינם אזרחי ארה"ב הייתה כמעט אפסית. 

נכס להשכרה בניו יורקצילום: Nina Westervelt - Bloomberg

ומה לגבי ההכנסות משכר דירה? בישראל תקבלו פטור ממס עד 5,100 שקל מסך השכירות החודשית (נכון לשנת 2020), ואילו בארה"ב תשלמו כנראה מס גבוה יותר מהמקומיים, עקב היותכם אזרחים ישראלים. אך בתמונה הכוללת, ועם ליווי מתאים של רואה חשבון, עדין תקבלו תשואה גבוהה יותר בארה"ב, גם אחרי המיסוי. 

מימון

למשקיע הפרטי קל יותר לקבל מימון בישראל, אם כי ההון העצמי הנדרש היום עלול להיות גבוה בהרבה מזה הנדרש בארה"ב. בארה"ב יהיה לאזרח ישראלי קשה לקבל מימון כמשקיע פרטי. אך השקעה דרך חברה מאפשרת למשקיע ליהנות מהמימון שהחברה לוקחת, וכך למעשה לקבל מימון בצורה נוחה גם בארה"ב. 

חיסכון של שנים בפרויקטים יזמיים

כאשר רוכשים נכס קיים, תהליך הרכישה מאד מוגן ובטוח גם בישראל וגם בארה"ב. לא כך הדבר בפרויקטים יזמיים של בנייה חדשה. הבירוקרטיה הישראלית שוחקת מאד, ויש אי ודאות רבה לגבי משך הפרויקט. בישראל, הזמן מרגע ייזום הפרויקט ועד התחלת הבנייה הוא ארוך מאד בהשוואה לארה"ב. פרויקט יזמי שייקח בארה"ב שנתיים או שלוש, ייקח בישראל פי שניים, ולכך יש גם משמעויות כספיות.

השקעה במטבע מקומי או במט"ח

חשוב להזכיר כי השקעה בנדל"ן בארה"ב או בכל מדינה אחרת נעשית במט"ח. לכך יכולות להיות השלכות במקרה של תנודות חזקות בשער המטבע. בעבר היה שכר הדירה בישראל צמוד לדולר, אך כיום מי שמשקיע בישראל לרוב לא יושפע מהחלשות או התחזקות הדולר. 

בשורה התחתונה

כמי שהתחיל את דרכו הנדל"נית בישראל, עבורי השורה התחתונה היא ברורה: להשקעה בארה"ב יש היום יתרונות ברורים על פני השקעה בישראל. עם זאת, נדל"ן הוא מקצוע לכל דבר, הדורש ידע, ניסיון והתמקצעות, במיוחד כאשר נעשה מרחוק. מי שרוצה לעשות השקעה אחת או שתיים בנדל"ן ואינו מעוניין לפתח קריירה בתחום, יעשה בחכמה אם יחבור לאנשי מקצוע מנוסים ואחראיים, ויוותר על ניסיונות יזמות עצמאיים ותשלום "שכר לימוד" גבוה על טעויות.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker