השקעות נדל"ן בענף המלונאות - לא רק Airbnb

במיקום הנכון ועם השותף הנכון, מלונות שספגו מהלומה כואבת במשבר הקורונה, עשויים להתגלות כהשקעה מוצלחת עם היציאה מהמשבר

מתן פרטמן
מתן פרטמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אתונה
אתונה צילום: Anastasios71 / Shutterstock.com

שוק התיירות והמלונאות היה בעשור האחרון אחד הענפים הצומחים בעולם, עם צמיחה גלובלית של כ-5% לשנה בממוצע. הודות לטיסות המוזלות, פתרונות לינה שיתופיים וחסכוניים והתפתחות תרבות הנסיעות בקרב מעמד הביניים במזרח הרחוק, במיוחד בסין, חופשה בחו"ל נהפכה לנגישה לרבים. כ-1.5 מיליארד כניסות של תיירים בינלאומיים נרשמו בעולם ב-2019, חצי מהן באירופה - גידול של 4% לעומת 2018.

המשבר בענף הוא הזדמנות למשקיעים

כל התחזיות ל-2020 ניבאו קצב צמיחה דומה גם השנה, אך אז הופיעה הקורונה וטרפה את כל הקלפים. תעשיית המלונאות והתיירות היא בין התעשיות שנפגעו באופן הקשה ביותר מהמשבר. למרות זאת, מלונות ברחבי העולם החלו להיפתח מחדש החל במאי, בהדרגה ותחת הגבלות ואמצעי זהירות חדשים.

ההערכה בתעשייה היא שברגע שימצאו פתרונות ותושג שליטה על התפשטות הקורונה, אם על ידי בדיקות נרחבות ואם על ידי מציאת חיסון, שוק התיירות יחזור לעצמו בהדרגה. בהסתכלות ארוכת טווח, הסיבות לצמיחה לא השתנו ומי שהורגלו בנסיעות לחופשות בחו"ל יביעו עניין לשוב לנסוע, על אחת כמה וכמה לאחר הגבלות התנועה הממושכות של החודשים האחרונים.

בינתיים ניתן לראות בחלק מן המדינות יותר תיירות פנים, והקלות ממשלתיות כגון דחיית מיסים וצעדים נוספים שמטרתם להקל על תזרים המזומנים של המלונות. עבור בתי מלון רבים הצעדים הללו לא מספקים. הם סובלים ממצוקת תזרים ולא מצליחים לשרוד את התקופה הזו. כאן טמונות גם ההזדמנויות הגדולות למשקיעים. ניתן היום לאתר הזדמנויות אטרקטיביות לרכישת מלונות במקומות טובים ובמחירים נמוכים וחסרי תקדים בעשרות אחוזים משווי הנכס, ואף מעלות הבנייה.

הביקוש להשקעות במלונות באירופה הגיע ב-2019 לשיא, עם שווי עסקות בגובה 27.1 מיליארד יורו, עלייה של 46% לעומת 2018. השיא הקודם נרשם ב-2015, אז תועדו עסקות בגובה 23.7 מיליארד יורו. המובילים בהשקעות ב-2019 היו משקיעים מוסדיים, חברות מלונות (בעלים-מפעילים) וחברות השקעות נדל"ן. האזור שמלונות רשמו בו את עליות הערך הגבוהות ביותר היה דרום אירופה, עם עלייה ממוצעת של 7%, כשאיסטנבול ואתונה בראש (17% ו-10% בהתאמה). בנוסף אליהן הובילו את עליות הערך באירופה ברטיסלאבה ובוקרשט (11%) ובריסל (7%).

איסטנבול בראש

מה חשוב לבדוק כאשר שוקלים השקעה במלונות באזור מסוים? יש מספר שאלות המהוות אינדיקציה לכך:

האם בשנים האחרונות נרשמה באזור עלייה מהירה בכמות התיירים?

האם נרשמה באזור עליית ערך של המלונות?

האם בשנים האחרונות היתה באזור עלייה בהשקעות במלונות?

מה הם ביצועי המלון ועד כמה הוא רווחי? (נתון זה נבחן בתעשיית המלונות

באמצעות מדד RevPAR – הכנסה פר חדר זמין, שמחושבת על ידי מכפלת התעריף היומי הממוצע בשיעור התפוסה של המלון.

האם שינויים גאופוליטיים צפויים להשפיע לטובה על צמיחת התיירות באזור?

ארבע דרכים עיקריות להשקעה במלונות

קיימות ארבע דרכים עיקריות להשקיע במלונות, אך לא כולן השקעות נדל"ן "טהורות". הדרך הראשונה היא רכישת מלון והפעלתו. בניגוד לסוגי נדל"ן מסחרי אחרים, היתרון במלון הוא שאפשר לשנות תעריפים באופן יום יומי ולהעלות מחירים בהתאם לביקוש. אולם ניהול של מלון הוא עסק בפני עצמו שדורש התמקצעות והון רב, ואינו מתאים למי שמחפש השקעה פאסיבית.

דרך נוספת להשקיע במלונות היא באמצעות השקעה במניות של מותגי מלונאות. אך זו אינה השקעה בנדל"ן, כיוון שעיסוקם העיקרי של מותגי המלונות הגדולים בעולם הוא ניהול וזכיינות. בניגוד להנחה הרווחת, רוב מותגי המלונאות הבינלאומיים אינם בעלי הנכסים שאותם הם מפעילים. רשת מאריוט לדוגמה, מנהלת למעלה מ-7,000 מלונות תחת 30 מותגים שונים ב-131 מדינות, אולם מחזיקה בבעלותה רק כמה עשרות נכסים בלבד.

עבור המשקיע הממוצע עומדות אם כן שתי אפשרויות להשקעה בנדל"ן למלונות: השתתפות בהשקעה קבוצתית בפרויקט נדל"ן מלונאי, והשקעה בקרן REIT המתמחה במלונות.

מלון באמסטרדם
מלון באמסטרדםצילום: פתאל

השקעה קבוצתית בפרויקט נדל"ן מלונאי, שלעתים משווקת כפרויקט מימון המוני, היא השקעה עם אסטרטגיה של הגדלת ערך הנכס ומכירה כעבור תקופה מוגדרת מראש. היזם מגייס משקיעים, רוכש מלון ישן או מלון שנקלע לקשיים, משפץ או משדרג אותו כדי להגדיל את פוטנציאל ההכנסות שלו, ולאחר מכן משכיר או מוכר אותו.

שותפות עם מותג מוכר ומצליח שמשמש כמפעיל המלון עשויה לייצר תזרים מזומנים נאה במהלך תקופת האחזקה ולתרום להעלאת ערך הנכס. סוג השקעה כזה פתוח בדרך כלל למשקיעים כשירים בלבד (כשההגדרה מיהו משקיע כשיר משתנה ממדינה למדינה בהתאם לתקנות ולחוקים המקומיים, אך באופן כללי מדובר במשקיעים בעלי הון נזיל רב), אך באחרונה מתרבים הפרויקטים שמאפשרים גם למשקיעים קטנים ובינוניים להשקיע באפיק זה.

Real Estate Investment Trusts, או במלה אחת REIT, הן קרנות שדומות לקרנות נאמנות, אך במקום השקעה בניירות ערך הן משקיעות בפורטפוליו של נכסי נדל"ן. קרנות REIT שמתמחות במלונות, לרוב מתמחות בסוג מסוים של מלונות, באזור גאוגרפי מסוים, או בשילוב של שניהם.

השקעה לטווח הבינוני

אף על פי שאנחנו עדיין בעיצומו של משבר הקורונה, פרויקטים שיחלו בקרוב בתחום הנדל"ן למלונות ויסתיימו בשנים הבאות, עשויים להציג הזדמנות מעניינת ואטרקטיבית למשקיעים בעלי ראייה לטווח בינוני וארוך. הדבר נכון במיוחד לגבי מדינות שבהן חל גידול במספר התיירים, בערך המלונות ובגובה ההשקעות בשנים האחרונות, ואשר הציגו הישגים יפים בהתמודדות עם משבר הקורונה.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker