למה פתאום קשה יותר לקבל משכנתא בארה"ב?

על פי סקר של איגוד בנקאי המשכנתאות האמריקאי, זמינות האשראי למשכנתא במארס חוותה ירידה לרמה הנמוכה ביותר מזה 5 שנים, על אף שערב משבר הקורונה נרשם שיא בזמינות האשראי

מתן פרטמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
 בית למכירה בווירג'יניה, ארה"ב
בית למכירה בווירג'יניה, ארה"בצילום: LARRY DOWNING/רויטרס
מתן פרטמן

משבר הקורונה הביא לירידה דרמטית בריבית בארה"ב, לרמה של 0%-0.25%. הפעם האחרונה שהריבית ירדה לרמה זו היתה לפני כעשור, במשבר הסאב-פריים, ונשארה כך עד סוף 2015. כשהריבית בשפל, נוצרת הזדמנות לנצל את העלות הזולה של הכסף ולקחת משכנתא לטובת רכישת נכס או לבצע Refinance (מימון מחדש לנכס קיים), לרוע המזל את שני סוגי ההלוואות הרבה יותר קשה לקחת כיום.

מאז תחילת משבר הקורונה, אנחנו עדים לכך ששיעורי המשכנתא צנחו לשפל. על פי סקר של איגוד בנקאי המשכנתאות האמריקאי, זמינות האשראי למשכנתא במארס חוותה ירידה לרמה הנמוכה ביותר מזה 5 שנים, על אף שערב משבר הקורונה נרשם שיא בזמינות האשראי.

אחד הגורמים לזמינות האשראי הנמוכה הוא מוצר פיננסי שנקרא משכנתאות ג'מבו. משכנתאות מסוג ג'מבו הן הלוואות שחורגות מסכום המקסימום הנקבע על ידי הסוכנות הפדרלית למימון בתים. הסכום עומד ב-2020 על 510,400 דולר ברוב אזורי ארה"ב. כל משכנתא מעל סכום זה נקראת משכנתת ג'מבו, ואף שלווי משכנתא זו מוגדרים כלווים איכותיים, בשל הסכום הגבוה למשפחה, היא במקרים רבים נחשבת למשכנתא בדרגת סיכון גבוהה יותר.

בתקופת הקורונה, בנקים רבים הקשו ואף השהו את תנאי מימון משכנתאות הג'מבו. כך למשל בנק וולס פארגו, המלווה הגדול ביותר בארה"ב, השהה באפריל זמנית את המימון הנ"ל. נוסף על כך, בנקים רבים השהו תהליכי Refinance, תהליך שמאפשר לבעלים של נכס לבצע מחזור מחדש של חובו, לרוב כדי להגדיל את סכום ההלוואה ולמשוך מזומן.

בניין מגורים בארה"ב
בניין מגורים בארה"בצילום: ללא קרדיט

החלטות אלו פוגעות ביכולתו של הציבור האמריקאי לרכוש ולממן נכסים, ולכך נוסיף את העובדה שהבנקים הקשיחו את תנאי המימון שלהם, באמצעות הכלים הבאים:

1. העלאת הקרדיט הדרוש מהלווים לרמה של יותר מ-700, שהיא רמה הנחשבת גבוהה במיוחד.

2. הורדת ה- LTV - Loan To Value, ולמעשה דרישה של מתן הון עצמי רב יותר בלקיחת מימון.

3. דרישה לשמור בפיקדון של הבנק סכום השווה להחזר הקרן והריבית לתקופה של 12 חודשים.

4. בדיקות תכופות ממבקשי ההלוואה, ממש לפני סגירת העסקה, בעיקר כי סטטוס התעסוקה יכול להשתנות בזמן קצר עקב המצב.

בית בארה"ב

ניקח דוגמה מספרית לצורך המחשת הבעיה שנוצרה לרוכשים: יזם שרצה לרכוש נכס ב-10 מיליון דולר, ולפני הקורונה תכנן להביא סכום של 2.5 מיליון דולר ומימון של 7.5 מיליון דולר (LTV=75%), בתשלום שנתי של קרן וריבית על סך 770 אלף דולר, עלול לקבל אישור לקחת הלוואה רק ב-LTV של 60%, מה שיחייב אותו להביא לעסקה 2.27 מיליון דולר יותר בהון העצמי, מה שכמובן יכול להוביל אותו למצב של חוסר יכולת לבצע אותה ואף להפסיד את המקדמה ששילם בעסקה.

נוסף על כך, בנקים מסורתיים רבים נמנעים ממתן הלוואות בנייה ומתמקדים בנכסים קיימים בלבד, מה שפוגע עוד יותר בנזילות האשראי בשוק.

בית בארה"ב

Cash Is King 

על אף שלפי שעה, שוק הנדל"ן בארה"ב אינו חווה ירידת מחירים, נוצרה בשוק בעיית נזילות ברכישת נכסים. רוכשים רבים כבר התחייבו ערב המשבר לרכוש נכסים ואף העבירו מקדמה, והבנק שהיה אמור להשלים את רכישת העסקה שינה את התנאים או נסוג מהעסקה.

יתרה מזו, מוכרים שצריכים להיות נזילים מוצאים עצמם בשוק עם פחות רוכשים וקשיים במימון. כמו במשבר הסאב-פריים ובמשברים קודמים – זוהי שעתם של המשקיעים הנזילים, שיכולים לממן את העסקות (כמו קרנות חוב מגובה נדל"ן) או להצליח לרכוש נכסים תוך ניצול המצב במחירים אטרקטיביים במיוחד.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker