האם עדיף להשקיע בנדל"ן בזמן משבר או לפניו?

הנחות המוצא של משקיעים הן שנשקיע לאורך רוב ימי חיינו ולכן בוודאות ניתקל בברבורים שחורים ומשברים; ושאף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, ולכן אי אפשר לתזמן את השוק. כל שנשאר לנו הוא לעשות עסקות טובות יחסית לזמן ולמצב הנוכחי בשווקים

מתן פרטמן
מתן פרטמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ברוקלין, ניו יורק
ברוקלין, ניו יורקצילום: Bloomberg

ב-2 בדצמבר 2019 פירסמתי טור שניסה לענות על השאלה - האם הסערה בדרך. הטור התפרסם הרבה לפני שמישהו דמיין בחלומותיו הפרועים ביותר את הסיטואציה הבה אנחנו נמצאים כיום. כמובן שאני לא נביא, וגם אני לא דמיינתי שאת ליל הסדר האחרון נעשה כל אחד בביתו בקרבת המשפחה המצומצמת בלבד, או שהאבטלה בישראל תגיע ל-25%. הקורונה היא ברבור שחור - אירוע נדיר בעל השפעה רבה שלכאורה לא ניתן לניבוי, אך ניתן להעריך שיתרחש בזמן כלשהו.

בטור הזה אני רוצה להתמקד בחלק השני של ההגדרה - "אך ניתן להעריך שיתרחש בזמן כלשהו".

כמשקיעים נבונים עלינו להבין כמה הנחות מוצא:

1. אנחנו משקיעים נצחיים, כלומר, נשקיע לאורך רוב ימי חיינו ולכן בוודאות ניתקל בברבורים שחורים ומשברים.

2. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד. ניתן ללמוד מהעבר אך שום דבר לא מבטיח שמה שהיה הוא מה שיהיה.

3. כהמשך לסעיף 2, אנחנו לא יכולים לתזמן את השוק - לא ברמת השיא שלו ולא ברמת השפל שלו.

דיור באטלנטה, ארה"ב
דיור באטלנטה, ארה"ב

כשאנו מבינים את הנחות המוצא הללו, כל שנשאר לנו הוא לעשות עסקות טובות יחסית לזמן ולמצב הנוכחי בשווקים, ולנהל את הסיכונים בהתאם על ידי גילום הסיכון כבר במחיר הכניסה לעסקה ובניהול נכון של מקרים ותגובות.

כדי להמחיש זאת, אקח לדוגמה 2 פרויקטים דומים ביוסטון של רכישת קרקע, בנייה ומכירה. הראשון, נבדק ונרכש לפני כחצי שנה, וכמו כל פרויקט ביצענו לו ניהול סיכונים, כשאחד המקרים מתייחס למשבר כלכלי וירידת מחירים, מהסיבה שהפרויקט הוא לכמה שנים קדימה, וכמו שציינתי, אף אחד לא יודע לצפות מה העתיד ינחית עלינו.

את הפרויקט השני רכשנו ממש בימים אלו, וגם כאן ניהול הסיכונים שלנו מתייחס למשבר כלכלי וירידת מחירים כשנרצה למכור את הפרויקט, רק שהפעם מכיוון שהסיכון הרבה יותר מוחשי וממשי, אנחנו מצליחים להשיג מחיר אטרקטיבי בצורה משמעותית ולגלם חלק משמעותי מהסיכון כבר ברכישה האטרקטיבית.

שדרות מישיגן בשיקגו
שדרות מישיגן בשיקגוצילום: בלומברג

אז יש כאן 2 פרויקטים באותו אזור, מאותו סוג ובאותה מסגרת זמנים, שניהם כרגע חשופים לקורונה באותו אופן, לשניהם עשינו ניתוח סיכונים והגנות לתרחיש של משבר כלכלי - אבל מי נמצא בסיכון גבוה יותר? זה שנרכש לפני הקורונה או זה שתוך כדי?

הפרויקט שנרכש תוך כדי המשבר הוא בסיכון נמוך יותר, הרי גילמנו את הסיכון (או חלקו) כבר במחיר הרכישה, שהיה אטרקטיבי יותר.

תוכלו לטעון שאולי עדיף היה לקנות עוד חודשיים-שלושה. אבל מי אמר שעוד חודשיים-שלושה המחירים באמת ירדו? אולי הקורונה תהיה מאחורינו? או אולי רק אנשים יתרגלו לחיות עם המצב, והפחד מאי הוודאות ייעלם ואתו גם הלחץ של המוכרים?

התשובה היא שאף אחד באמת לא יודע, ועל כן בתור משקיעים עלינו להבין את הנסיבות, לגלם את הסיכון במחיר הרכישה ומול הסיכוי, וכמובן לבצע ניהול סיכונים ותוכניות ב' ו-ג', למקרה שתרחישים כאלו ואחרים יתממשו.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker