מתן פרטמן
מתן פרטמן

2020 ממשיכה את קודמתה, וענף ההשקעות האלטרנטיבות ממשיך לגדול ולצמוח. במבט חטוף באינטרנט, נראה שנהיה מוצפים באין-ספור הזדמנויות השקעה - רכישת בתים, השקעות יזמיות, נתינת הלוואות, בתי אבות, מלונאות ועוד. כולן "מעולות" וכולן זוכות להיות "ההשקעה הטובה ביותר ל-2020".

בטור קודם בבלוג ציטטתי את אחד ממשפטיו הידועים של המשקיע האגדי וורן באפט: "חוק מספר 1 - אף פעם אל תפסיד כסף. חוק מספר 2 - אף פעם אל תשכח את חוק מספר 1".

כמובן שכוונתו של באפט אינה הימנעות מהפסדים נקודתיים בהשקעה כזאת או אחרת, אלא מהחשש להפסד כולל בהשקעה לא טובה. בטור זה אתייחס לכמה סוגי השקעות נדל"ן שלהערכתי בסיכוי גבוה עלולות לספק למשקיעים תשואה מאכזבת, עוגמת נפש ואף במקרה הפחות טוב הפסדים משמעותיים.

השקעות בבתים פרטים בטאבו מעבר לים

משקיעים ישראלים רבים בוחנים השקעה בנכס מעבר לים שיירשם על שמם בטאבו של אותה המדינה. משקיעים רבים גם ביצעו השקעה מסוג זה בשנים האחרונות והסיבות לכך ברורות - מדובר בהשקעה שעל פניו פשוטה והכי דומה לרכישת נכס להשקעה בארץ. תוסיפו לזה את העובדה שההון שיש להשקיע יכול להיות נמוך מאוד (ניתן להיתקל בהצעות השקעה כאלו בסכומים של כ-150 אלף שקל) והתשואות על הנייר גבוהות מהאלטרנטיבה המקבילה בארץ.

אז מה הבעיה?

למרות הדמיון בין ההשקעה במדוברת לרכישת נדל"ן בישראל ההבדל הוא עצום: השקעה בנדל"ן דורשת מומחיות, הכרה עם השוק מרמת החוקים הבסיסים ולרמת ניתוחו ברמות הקטנות ביותר של היצע וביקוש.

 בית למכירה בווירג'יניה, ארה"ב
בית למכירה בווירג'יניה, ארה"בצילום: LARRY DOWNING/רויטרס

בנוסף, יש לנהל את ההשקעה, וגם אם ישנה חברת ניהול שמנהלת את הנכס יש לנהל אותה ולעקוב בצורה טובה אחר מעשיה. כשעושים זאת ללא הבנה וממרחק התוצאות לרוב מאכזבות, ועולות משאבים רבים של זמן וכסף (זו בוודאי לא מטרת ההשקעה).

מהסיבה הזו משקיעים רבים נעזרים בחברה ישראלית שמתמחה בביצוע השקעות מסוג זה. אבל הבעיה היא שבסופו של דבר הנכס נשאר שלך, החברה קיבלה את שכרה על איתור הנכס וביצוע ההשקעה, אבל לא קיימת זהות אינטרסים, ולכם כמשקיעים אין את היכולת לוודא בצורה טובה האם ההשקעה שעשיתם היא השקעה טובה. מפה והלאה עליכם לנהל את הנכס בשלט רחוק, והחברה שליוותה אתכם כבר מחוץ לתמונה.

השקעה בחברה ללא ניסיון

תמונת המצב בארץ שבה מחירי הנדל"ן גבוהים מאוד, התשואות משכר דירה נמוכות וסביבת הריבית נמוכה כבר זמן רב, הביאו לא רק משקיעים לחפש אלטרנטיבות להשקעה מעבר לים, אלא גם לכך שיועצים וחברות רבות קמו והחלו לשווק השקעות מעבר לים או ללוות משקיעים לרכישת נכס להשקעה בחו"ל, לאחר שעשו זאת פעמים בודדות לפני, אם בכלל.

השקעה בכסף של אחרים היא אחריות גדולה מאוד, והשקעת הכסף שלכם היא אחריות גדולה גם כן. בדיוק כמו שלא הייתם רוצה שחבר שעדיין נמצא בלימודי רפואה ינתח אתכם, כך לא תרצו שחבר אחר שרכש נכס אחד להשקעה יעשה זאת גם עם כספכם.

בהשקעת נדל"ן בכלל ומעבר לים בפרט יש סיכונים, כדי למזער אותן יש לפעול במקצועיות ולדעת את תמונת המקרו והמיקרו של השוק, לדעת את החוקים השונים ולהפעיל צוות של מומחים שנמצאים ופועלים בשטח.

השקעות נגד המגמות בשוק

לאורך השנים ראינו לא פעם שאי קריאה של המגמות בשוק עלולה להביא להפסדים משמעותיים, ומנגד, השקעה עם דחיפה של מגמה בשוק יכולה להפוך גם השקעה בינונית להשקעה מוצלחת.

אם כן, לפני ביצוע השקעה יש לבדוק מה תמונת המקרו של השוק ומה המגמות בו, ולהיצמד למגמות האלו. אביא 2 דוגמאות למגמות שכולנו חווים, וכיצד הן משפיעות על שוק הנדל"ן:

מגמת עיור: אם בעבר בארה"ב החלום האמריקאי היה בית קטן בפרברים, כיום דור ה-Y ודור ה-Z, שמהווים את רוב צרכני הדיור בארה"ב, לוקחים את החלום של הוריהם ובועטים בו. הדור החדש מחפש לגור בלב העניינים, במרכזי ערים, כשהכל קרוב ונגיש והמרחק מבית הקפה הקרוב הוא מטרים בודדים (קשה לפספס את המגמה גם בישראל, כשמסתובבים ברחובות תל אביב). מהסיבה הזאת, השקעה בפרבר מרוחק שלא קרוב ומחובר למטרופולין מרכזי, לא משנה כמה התשואה והמחיר מפתים, עלולה להסתיים בנכס ריק שמאבד את ערכו.

סופו של החלום האמריקאי

צמיחת הסחר האלקטרוני: הקניות אונליין היא מגמה שתופסת תאוצה; יותר ויותר כסף עובר מהחנויות הפיזיות לחנויות אונליין, מה שמקשה על שוק הקמעונות וגורם לצמצום ואף פשיטות רגל של חברות רבות, ביניהן חברות שבעבר היו חברות ענק, כמו פוראבר 21, סירס וטויס אר אס, שהצטרפה לא מזמן לרשימה המכובדת.

בשנה הקודמת בארה"ב פתחו הרשתות כ-3,000 חנויות, לעומת כ-9,000 חנויות שנסגרו. משקיעי נדל"ן צריכים להבין שהשקעה במתחמי Retail היא השקעה שפועלת נגד המגמה, וגם אם יש שוכרים חזקים עדיין קיים סיכון. גם אם יהיה לכם מזל, והשוכרים שלכם יחזיקו מעמד כשייגמר חוזה השכירות או כשתרצו לממש את הנכס, יש סיכוי לא מבוטל שהתפוסה במתחמים אחרים תהיה נמוכה, וההיצע יעלה על הביקוש, מה שיגרום לירידה בשכירות ובסופו של דבר לירידה בערך הנכס.

לא להשקיע בכלל

גם ב-2020, כשהחינוך להשקעות והזדמנויות השקעה נגישות יותר, ויש התעוררות של השיח על הפנסיות שנשחקות, יוקר המחיה, סביבת הריבית הנמוכה וחוסר האלטרנטיבות, עדיין הרבה מאוד אנשים בוחרים לשבת על הגדר ולא להשקיע בכלל.

לבחירה הפסיבית של חוסר השקעה יש השלכות גם כן. ראשית, הפסד ישיר כתוצאה מאינפלציה - יוקר המחיה עולה בצורה חדה יותר מאשר השכר במשק. שנית, ההפסד של פוטנציאל הרווח. לדוגמה, אותם אנשים שחשבו לרכוש נכס בארה"ב לאחר המשבר ב-2008, ובחרו לשבת על הגדר, הפסידו רווח של מאות אחוזים, ולא פחות חשוב - חיים עם תחושת פספוס.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker