אופטימיות זהירה: מה צופן שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2020?

ארה"ב אינה שוק נדל"ן אחד אלא עשרות אלפי תתי-שווקים, אבל בכל זאת אפשר לנתח כמה פרמטרים כלכליים והתנהגותיים, כדי לנסות לענות על השאלה בצורה מושכלת

מתן פרטמן
מתן פרטמן
דיור באטלנטה, ארה"ב
דיור באטלנטה, ארה"בצילום: ללא קרדיט

ב-2008 החל משבר נדל"ן כמעט חסר תקדים בהיקפו בארה"ב, שהביא לירידת מחירי הבתים בארה"ב עצמה ובמדינות רבות ברחבי העולם. בתוך שנים ספורות הכלכלה האמריקאית השתקמה מן המשבר, ראשונה מבין מדינות שחלקן עדיין מתמודדות עם גלי ההדף של אותו משבר, כששוק הנדל"ן שלה מציג עליות מחירים נאות בשנים העוקבות – ואף חצה את רף המחירים טרם המשבר.

2019 הסתיימה גם היא בעליית מחירים מתונה, של כ-2.1% בממוצע. האם זה אומר שהשוק מיצה את עצמו? האם אנחנו בדרך לירידת מחירים?

עלייה במחירי דיור

הנבואה ניתנה לשוטים, וארה"ב אינה שוק נדל"ן אחד, שכן היא מורכבת מ-50 מדינות ועשרות אלפי תתי-שווקים, שכל אחד מהם חווה יחס שונה של היצע וביקוש ובהתאם לכך גם מגמת מחירי הנדל"ן. אבל כדי לנסות לענות על השאלה בצורה מושכלת, נרצה לנתח כמה פרמטרים כלכליים והתנהגותיים שיאירו לנו את פני השוק ואת הצפי לשנה הבאה:

1. אבטלה: שיעור המובטלים בארה"ב נמצא בשפל של 50 השנים האחרונות, ועומד על 3.5%;

שפל של 50 שנה

2. עלייה בשכר: זוהי אמנם מגמה עולמית, אך ארה"ב מובילה את המגמה מבין מדינות ה-G10 עם עלייה בגובה של 3% בשנה האחרונה;

3. מדד האופטימיות בעלייה מתמדת מ-2012, וכעת משלים רצף עליות שמסתכם ב-50%. זהו מדד חשוב המראה מה התושבים חושבים וצופים שיקרה. כשמדד האופטימיות חיובי, אנשים מרגישים בטוחים יותר מבחינה כלכלית, והם צורכים יותר ונוטלים יותר התחייבויות (לדוגמה, אשראי לרכישת נכסים).

4. המשך סביבת ריבית נמוכה: ב-2019 הבנק הפדרלי שינה כיוון, מהעלאות ריבית וצפי להמשך עלייה, ל-2 הורדות ריבית עד להגעה לריבית של 1.75%-1.5% נכון להיום. ריבית נמוכה מעודדת לקיחת אשראי ובכך מניעה את השוק לצמיחה.

נתוני המקרו החזקים משפיעים בסופו של דבר על הצריכה והצמיחה של המשק, דבר שגורם ליותר אנשים לרכוש נכסים, ובכך דוחף את שוק הנדל"ן למעלה, ואכן ניתן לראות שמספר המשכנתאות שנלקחו בארה"ב גדל ב-6.7% מאשתקד, והביקוש לרכישת נדל"ן גדל.

השוק מתאושש

מנגד, בצד ההיצע, גם מספר הבקשות להיתרי בנייה ומספר התחלות הבנייה נמצאים במגמת עלייה, דבר המצביע על אמון בשוק ועל המשך צמיחה. ועדיין, הגידול בביקוש, שעומד על כ-780 אלף יחידות, עולה על הגידול במלאי, שעומד על כ-360 אלף יחידות.

תמונת המקרו הכלכלית בארה"ב מכילה סימנים רבים לחוזקתו של השוק ולהמשך מגמת צמיחה. על פי הנתונים האלו ניתן להעריך בזהירות שמחירי הנדל"ן צפויים להמשך עליות, אם כי בשיעור מתון יותר מהשנים האחרונות.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | |מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker