הסערה בדרך? כך תתכוננו למשבר בשוק הנדל"ן העולמי

עדיין לא מצאו את הדרך להתגונן לחלוטין מפני משבר כלכלי עולמי, אבל אפשר להתכונן אליו כדי למזער את השפעתו - ואולי אפילו להפוך אותו להזדמנות

מתן פרטמן
מתן פרטמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ברוקלין
מתן פרטמן
מתן פרטמן

ההיסטוריה מלמדת אותנו כי אין שוק שתמיד עולה. בסופו של דבר יגיע הזמן ויתרחש משבר כלכלי עולמי. קצת יותר מעשר השנים שחלפו מאז המשבר שפרץ ב-2008, והדגלים האדומים המונפים על ידי הגופים המוניטריים בארץ ובעולם מעידים על עננה כבדה המרחפת מעל השווקים. הנבואה ניתנה לשוטים ולצערנו לא ניתן לתזמן את השוק, הכותרות על משבר ונפילת מחירי הנדל"ן בארץ היו גם ב-2014, ואנחנו יודעים מה קרה למחירים מאז.

מצד שני, לא נראה כי הריבית האפסית הולכת למקום כלשהו, והמצב הוא שאין אלטרנטיבות מסורתיות טובות לכסף. כמו תמיד, אלה הנערכים למשבר מבעוד מועד, הופכים אותו להזדמנות. אז קחו נשימה, הפעילו שיקול דעת המבוסס על ידע וניסיון וכמו שהבריטים אומרים: Keep Calm and Carry on.

הדעות חלוקות

האם המשבר הבא ישחק משמעותית את החסכונות הפנסיוניים שלנו? ומה עם הדירה שלנו, וכמה נאבד מערכה? האם המגזר או התעשייה שבהם אנו מועסקים יספגו פגיעה קשה העלולה לעלות לנו במקום העבודה שלנו?

התחזיות מכיוונם של בתי ההשקעות המובילים בעולם חלוקות. מצד אחד, פסימיות. מבט מפוכח אל עבר השווקים אכן מבהיר מדוע: הדפסה של סכומי כסף אדירים, רמות חוב לאומיות ופרטיות בהיקפים חסרי תקדים, מלחמות המסחר של האמריקאים בסינים וציפייה בנוגע להחלטה של הבריטים בנוגע לברקזיט וליחסים עם האיחוד האירופי מהווים סיבה לדאגה.

בנוסף, מבט מהיר אל עבר שוק המניות האמריקאי מצביע על רמות מחירים שנמצאות תדיר סביב שיא של כל הזמנים, כלומר שווי חברות מנופח ורחוק מלשקף את ערכן האמיתי. קחו את כל אלו והוסיפו לכך ציפייה לאינפלציה דוהרת ותוכלו להבין מדוע מצב הרוח הכללי מסמן דריכות מפני הבאות.

מצד שני, אינדיקטורים כלכליים המעידים על חוסן: תחזיות הצמיחה עדיין חיוביות. שוקי העבודה העולמיים נמצאים בסימן עלייה ובארה"ב, הזירה הכלכלית החשובה בעולם, שיעור האבטלה נחשב לנמוך מזה שנים. השכר הממוצע נמצא בסימן עלייה מתמיד והתחלות הבנייה נמצאות אף הן במגמה חיובית.

קומפלקס מולטי פמילי להשכרה בקליפורניה
קומפלקס מולטי פמילי להשכרה בקליפורניהצילום: pbk-pg / Shutterstock.com

אז איפה זה משאיר אותנו? מה עלינו לעשות? ובכן, אם עדיין אין לכם מקור הכנסה נוסף לעבודה, זה הזמן.

החשש הרציני ביותר, הנובע ממשבר בשווקים, הוא ללא ספק פגיעה בהכנסות האישיות, שאצל רובנו נשענות בעיקר על המשכורת שלנו או על ההכנסה שלנו כעצמאים. אין ספק כי מדובר בפיגוע הכלכלי הרציני ביותר העלול לפגוע בנו. כמה? שאלה טובה. אז ככה: כמה זמן לוקח לאדם מן היישוב למצוא עבודה? 6-3 חודשים בממוצע? קחו משכורת חודשית שלכם ותכפילו במספר החודשים הריאלי שבו תיוותרו, ככל הנראה, ללא פרנסה. לא פשוט, אבל זהו היעד שאנו אמורים להציב לעצמנו.

איך מתמודדים עם מצב כזה? אחת הדרכים הטובות ביותר היא יצירת אפיקי הכנסה פסיביים, המאפשרים קבלת דיווידנדים קבועה לאורך זמן. האפיק המקובל והפופולרי ביותר בתחום זה הוא השקעה בנדל"ן, אבל לא רק במסלול של רכישת דירה, אלא כמובן גם במסלולים מתוחכמים יותר, של הצטרפות לקרנות השקעה שמפזרות סיכון.

גם במשבר הגדול שהיה ב-2008, שבו נחתכו מחירי הנדל"ן בארה"ב בעשרות אחוזים, התשואה משכירות לא נפגעה ואפילו עלתה - מי שנערך בפן האישי למשבר שעלול לקרות המשיך להחזיק את הנכסים ובראייה לאחור רק הרוויח.

תיק השקעות מגוון בנדל"ן

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות וקשה לדעת מה ילד יום, במיוחד במצב שבו אנחנו עדיין ללא ממשלה חדשה שגיבשה מדיניות בנושא. בין אם אנו מאמינים שמחירים ירדו או יעלו, כולנו יודעים שכדי לרכוש דירה רובנו צריכים לקחת משכנתא בסביבת ריבית רוויה באי ודאות. כלומר – המשכנתא שלנו יכולה לקפוץ למעלה בעשרות אחוזים במקרה של העלאת ריבית באחוז אחד בלבד, ואם תהיה עליית ריבית אזי התשואה שנמוכה כבר כיום תישחק באופן משמעותי במקרה הטוב.

בנוסף, ברמת המחירים של הארץ קשה למשקיע הממוצע לפזר את תיק ההשקעות שלו, ורובנו נצטרך להשקיע את על הוננו ואף יותר בשביל לרכוש נכס אחד, ולשים את כל הביצים בסל אחד.

נדל"ן בקולורדו, ארה"ב
נדל"ן בקולורדו, ארה"בצילום: Bloomberg

אז איך משקיעים בנדל"ן מבלי לקנות דירה ולקחת משכנתא? אחד האפיקים שצובר תאוצה הוא השקעות נדל"ן בחו"ל. במקומות שעדיין בעלי פוטנציאל לעליית ערך, המחירים נמוכים יותר ביחס לארץ והתשואות בשוק גבוהות יותר.

בשווקים מעבר לים ניתן למצוא מסלולים סולידיים ומניבים על ידי הצטרפות לקרנות השקעה בנדל"ן. אחת הדוגמאות המעניינות ביותר הן קרנות ההשקעה בשוק המולטי פמילי בארה"ב: אלו הן קרנות משותפות, המאתרות פרויקטים למגורים בארה"ב. הקרן רוכשת נכסים כאלה, משפצת ומשדרגת אותן, מציעה את הדירות לשכירות ומנהלת את הקשר עם הדיירים ואת תחזוקת הנכס.

קרנות אלה מאפשרות כניסה להשקעה בסכום נמוך משמעותית, המבטל את הצורך במימון בדמות משכנתא, מעניקות הכנסה פסיבית קבועה ומשקפות סיכון נמוך יותר, משום שההשקעה מפוזרת על מספר נכסים, הנמצאים באחוזי תפוסה גבוהים.

בנוסף, ההשקעה במטרופולינים גדולים היא תמיד עניין מומלץ. הביקוש הקשיח בהם תמיד נשאר, רובם מיצו או קרובים למיצוי של עתודות הקרקע שלהם והם תמיד מוקד משיכה הן לצעירים בתחילת הדרך, והן לאוכלוסייה אמידה וחזקה המבקשת להיות קרוב למוקדי התרבות, הפנאי והפינוק. קנו נכסים במחיר מתאים, הבינו מה תיתן לכם השקעה בהשבחה של הנכס ובדקו היטב את התשואה משכירות ואת הוצאות האחזקה הנלוות.

מקסום הרווחים: להרוויח אפילו שהשוק יורד

שוק הנדל"ן הוא עצום, אנחנו לא שולטים בשוק ולא משפיעים עליו כלל. ובכל זאת, נרצה להיכנס להשקעות שבהן אנחנו יכולים להשפיע בפעולות אקטיביות על שורת הרווח ולא להסתמך רק על הספקולציות שמחירי השוק יעלו.

ככל שנכניס יותר גורמי רווח לעסקה, כדוגמת שכירות שוטפת, השבחה אקטיבית של הנכס (שיפוץ, הוספת יתרונות תחרותיים וכד') ורכישה במחיר אטרקטיבי נכון כבר ליום הרכישה, נוכל להקטין את הסיכון בצורה משמעותית ולא להפסיד במקרה שמשהו ישתבש מבחינת מצב השוק (ואולי אפילו להרוויח).

ברוקלין, ניו יורק
ברוקלין, ניו יורקצילום: VIA BLOOMBERG

לדוגמה, אם נרכוש נכס ב-10% מתחת למחיר השוק, נעשה עליו השבחה משמעותית שתוסיף לערכו עוד 10%, וגם נחזיק אותו 5 שנים, שבמהלכן נהנה משכירות שוטפת שתתן לנו 8% בשנה (קרי 40% נוספים בתקופה של 5 שנים), גם אם נהיה חייבים למכור את הנכס בתום 5 שנים ובדיוק השוק ירד ב-40% (מקרה קיצוני ביותר), עדיין בהסתכלות על כל תקופת ההשקעה לא הפסדנו ואפילו הרווחנו.

כמובן שבמקרה הנ"ל, אם נוכל, נמשיך להחזיק את הנכס ופשוט לא למכור עד שהשוק יתאושש.

התמדה התמדה התמדה

ההיסטוריה לימדה אותנו שלאורך מספיק זמן השוק נמצא במגמה חיובית ויעלה, גם אם יעבור מהמורות. כמו כן, אנחנו יודעים שלא ניתן לתזמן את השוק ואף אחד לא יודע מתי הזמן האידאלי להשקיע - האם כשהשוק עולה והוא בשיא? כשהשוק נמצא בירידה ואולי גם ימשיך וידבק בה? או אולי כשהשוק מדשדש?

מה שאנחנו כן יודעים זה שאם נדבוק בשוק חזק שהוא מוצר צריכה בסיסי, כמו נדל"ן למגורים, לאורך זמן, הסבירות שנרוויח גבוהה מאוד, ולכן עלינו כמשקיעים להמשיך ולהתמיד בהשקעות כדרך חיים - לפעמים נצליח יותר ולפעמים פחות, אבל לאורך זמן  תיק ההשקעות שלנו ינצח.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker