איך לא להתאהב - ולהפחית את הסיכון: כמה טכניקות לניתוח השקעות נדל"ן

נדל"ן הוא כבר מזמן לא נחלתן של חברות ענק, ומככב בשיחות בכל סלון ■ איך תבחרו את ההשקעה המתאימה לכם ביותר?

מתן פרטמן
מתן פרטמן
בית בכפר
צילום: עדי גלעד

אנחנו נמצאים תקופה ארוכה בסביבת ריבית נמוכה ברוב חלקי העולם. הריבית הנמוכה גרמה למיעוט באלטרנטיבות השקעה לצד מקורות מימון זולים - מה שהוביל לכך שהשקעות נדל"ן הפכו להיות נחלת הכלל ונושא שיחה בכל סלון, ומזמן לא נחלתן של משקיעים גדולים וחברות ענק.

למרות שהשקעות נדל"ן הן פשוטות להבנה, היכולת של משקיע לנתח נכון את ההשקעות השונות ולבחור בצורה מושכלת את ההשקעה הטובה ביותר עבורו הם פקטור משמעותי להשקעה מוצלחת.

אין ארוחות חינם

"אני מוכר את הנכס שלי בחצי מחיר ממחיר השוק כדי שתרוויח" - לא אמר אף אחד אף פעם. בעולם ההשקעות בהחלט ניתן למצוא השקעות טובות ואפילו לעתים השקעות חריגות לטובה, שעל הנייר מראות ביצועים מעולים. חשוב להבין שלרוב יש לכך סיבה שמגלמת בתוכה סיכון מסוים. אין הדבר אומר שהעסקה לא טובה, אלא צריך להבין את התמונה המלאה. "תשואה מובטחת" לא קיימת, בכל השקעה קיים סיכון ואף אחד לא יודע לחזות את העתיד ולהבטיח 100% הצלחה בהשקעה.

נבחרת מנצחת

עדיפה השקעה בינונית עם ניהול מצוין מאשר השקעה מצוינת עם ניהול בינוני. כאשר מסתכלים על השקעות מעבר לים נושא השליטה והניהול הוא קריטי להצלחת ההשקעה. ניהול מעולה, בעל ניסיון ורצון להצליח, שמגובים בנבחרת חזקה הכוללת עו"ד, חברת ניהול, רו"ח וכדומה - יפחיתו משמעותית את הסיכון בהשקעה, ויעלו באופן ניכר את הסבירות שהתוכנית העסקית תתממש ולא תישאר רק על הנייר.

ככל שזהות האינטרסים חזקה יותר, כך מי שאחראי על הצלחת ההשקעה ישקיע את המקסימום.

"אני לא הייתי גר פה"

משקיעים רבים נוטים "להתאהב" בהשקעה שלהם ולהסתכל עליה בצורה יותר אמוציונלית מאשר רציונלית. חשוב לזכור שמדובר בהשקעה ולהתנתק מהרגש כאשר בוחנים אותה בהתחלה, וגם לאורך חייה.

הסיבה להיכנס להשקעה צריכה להיות על בסיס נתונים וניתוח מעמיק, ולא על בסיס תחושות ורגש. ההבנה צריכה להיות מקהל היעד שירכוש ו/או ישכיר את הנכס ולהתאים את ההשקעה אליו. בנוסף, לאורך חיי ההשקעה קבלת ההחלטות, במיוחד הקשות, צריכה להיעשות בצורה מחושבת ולא על בסיס רגש.

המטרה בסוף היא להרוויח

בשורה התחתונה המטרה של השקעה היא להרוויח. בהשקעות נדל"ן ישנם הרבה גורמי רווח, בהם עליית ערך הקרקע, מינוף נכון, השבחה, שכירות, רכישה במחיר אטרקטיבי. ככל שנתכנן מה אסטרטגיית ההשקעה שלנו, כיצד אנחנו מתכננים להרוויח ואיך להכניס כמה שיותר גורמי רווח לעסקה - הסבירות שנצליח גבוהה יותר.

כך לדוגמה, אם נצליח לרכוש נכס ב-10% מתחת למחיר השוק, להרוויח משכירות 10% נוספים בשנתיים ולהשביח את הנכס כך שנרוויח 10% נוספים - גם אם השוק יירד ב-20% בשנתיים עדיין נצא מורווחים.

ניהול סיכונים

בכל השקעה יש סיכון. גם להשארת הכסף "מתחת לבלטות" או בחשבון העו"ש של הבנק יש מחיר. פעולה זאת היא השקעה גם כן, השקעת מט"ח - בשקל ברוב המקרים.

לפני כל השקעה שעושים יש להבין מה הסיכון, קודם כל ברמה האישית: "מה יקרה אם כל הכסף של ההשקעה יירד לטמיון? האם חיי ייהרסו או שהמצב יהיה לא נעים אבל אוכל להמשיך הלאה?"

השלב השני הוא ניתוח שלבי ההשקעה השונים והבנה מה יכול להשתבש בכל אחד מהשלבים (הרכישה, הניהול השוטף, המכירה וכדומה), ובניית תרחישים של מקרים ותגובות - "אם יקרה X אעשה Y".

בסוף, חשוב לזכור להיכנס להשקעה שאתה מאמין בה לאורך זמן ולא להילחץ מכל מהמורה בדרך, ומצד שני לדעת מתי לחתוך השקעה שכבר אינך מאמין בה.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | |מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker