מה למדתי מוורן באפט על השקעות בנדל"ן

וורן באפט מוכר כמשקיע אגדי בשוק ההון, ורכש אינספור חברות במשך השנים - אבל השקעות בנדל"ן מהוות גם הן חלק לא מבוטל מתיק נכסיו. כך תיישמו את גישתו הייחודית

מתן פרטמן
מתן פרטמן
וורן באפט
וורן באפטצילום: KEVIN LAMARQUE / רויטרס
מתן פרטמן
מתן פרטמן

וורן באפט הוא ככל הנראה המשקיע הגדול ביותר במאה הנוכחית - אף שהוא עצמו חוזר וטוען כי מה שהוא עושה אינו קסם וכי לכל אדם יש את היכולת לעשות כמוהו אם ידבק במספר עקרונות השקעה בסייסים.

באפט מוכר בעיקר בשל השקעותיו בשוק ההון וברכישת חברות, אך בטור זה ננסה לקחת את העקרונות של באפט לעולם ההשקעות בנדל"ן - שמהוות חלק לא מבוטל מהשקעותיו.

פיזור מול מיקוד

"אני לא יכול להיות מעורב ב-50 או ב-75 דברים שונים. זוהי תיבת נח של השקעות - ובסוף אתה מוצא את עצמך עם גן חיות. אני אוהב להשקיע סכומים משמעותיים בדברים מעטים" (וורן באפט, 1987).

באפט מאוד מאמין במיקוד. לתפישתו, משקיע צריך לשלוט היטב בתיק ההשקעות שלו - הן ברמת הביצועים והן ברמת הידע בתחום. באפט מאמין כי בכל רגע נתון, תיק השקעות צריך לכלול 20-10 השקעות ולא יותר.

כיוון שרובנו איננו משקיעים מקצועיים, וכנראה לא נשקיע את הזמן הדרוש כדי להתמקצע בכך, פיזור השקעות ייתן לנו פיזור סיכונים. ועדיין, פיזור על 20-10 השקעות ולא יותר הוא פיזור רחב דיו.

השקעה בחברה טובה

"אני רוצה להיות בעסקים כל כך טובים - שגם טמבל יכול לעשות בהם כסף" (וורן באפט, 1988).

באפט מסתכל על השקעה כעל עסק לכל דבר. כדי שלעסק כלשהו יהיה סיכויים טובים להצליח בטווח ארוך, המוצר או השירות שהוא מציע צריך לעמוד בשלושה עקרונות: המוצר דרוש או רצוי; אין לו תחליף קרוב; והוא אינו נמצא תחת פיקוח. אם נקיש מכך להשקעות בנדל"ן, הצלחה לטווח הארוך תלויה גם היא בשלושה דברים חשובים: לוקשיין, לוקיישן ולוקיישן.

אם נשקיע במקום שהרגולציה בו מעודדת השקעות, המשמעות היא שנשקיע במוצר שיש לו ביקוש קשיח, והוא למעשה מוצר בסיסי - למשל דירה למגורים בלב ת"א או מנהטן. כל, עולה הסבירות שמדובר בהשקעה מוצלחת לטווח הארוך.

שיקגו
שיקגוצילום: REUTERS

מחיר טוב

באפט טוען כי לא מספיק לכוון להשקעה טובה - צריך גם לרכוש אותה במחיר סביר, מה שיספק שולי ביטחון אם יקרה משהו לא צפוי. לרוב, מחיר טוב להשקעות איכותיות נובע מנסיבות בלתי-רגילות הגורמות להערכה מוטעית.

בנדל"ן, המצב הזה יכול להתקיים ברמת השוק, לדוגמה, אף שהעיר שיקגו היא המטרופולין השלישי בגודלו בארה"ב (אחרי ניו יורק ולוס אנג'לס), ונהנית מנתונים חיובים בכל הפרמטרים - מחירי הנדל"ן בה נמוכים בכ-17% מאלה ששררו טרם המשבר ב-2008. זאת בעוד מדינות וערים אחרות בארה"ב כבר עברו מזמן את מחירי המשבר. מחיר טוב להשקעה טובה יכול להתקיים גם בשיל נסיבות ברמת הנכס, למשל כזה שנמצא במיקום טוב ובמצב מעולה שאינו מנוהל כמו שצריך, ולכן לא מספק כרגע את הביצועים שהוא שווה.

נבחרת מנצחת

"כשאתם תוהים על קנקנם של אנשים, חפשו אצלם שלוש תכונות: יושרה, אינטליגנציה ומרץ. אם לא תמצאו את התכונה הראשונה - השתיים האחרות יחסלו אותכם" (וורן באפט, 1993).

אחד הדברים שבאפט מסתכל עליו בכל השקעה שהוא בוחן הוא איכות הניהול. באפט סבור שמנהלי חברה צריכים להיות רציונליים, ודורש לראות כיצד הם מחלקים את הון החברה ואיך מתקבלות ההחלטות. ההנהלה יכולה לטעות - זה קורה לכולם - אבל חייב להיות גלוי לב כלפי המשקיעים, לטוב ולרע, ועמידה מאחורי התוצאות.

תחום הנדל"ן דורש רמה גבוהה של ידע וניסיון בתחום. אם אלה חסרים לכם, כדאי שתתחברו למי שיש לו - וכך תגדילו את הסיכוי שלכם להשיג תשואה גבוהה ברמת סיכון נמוכה.למסע הזה כדאי לצאת עם נבחרת מנצחת, כזו שכבר הוכיחה את עצמה, שניתן לסמוך עליה בעיניים עצומות ושפועלת בשקיפות ובגילוי לב. זהות אינטרסים עם מנהלי ההשקעה היא קריטית להצלחה: כשכולם באותה סירה, הסבירות להצלחת ההשקעה גדלה משמעותית.

השקעה פשוטה וברורה

לדעת באפט יש קשר ישיר בין ההצלחה של משקיעים לבין הבנתם את ההשקעה שאליה נכנסו. היכולת לצבור הבנה וידע היא מהות ההבדל בין משקיעים למהמרים, והיא חיוני לקבלת החלטות השקעה טובות. כדי לחזות אם ההשקעה תצליח לאורך זמן, יש להבין אם ההנחות שאנחנו מסתמכים עליהן הן ריאליות, וממה ההשקעה צפויה להרוויח.

השקעות בנדל"ן הן השקעות פשוטות יחסית: מקורות ההכנסה ברורים וכך גם ההוצאות הצפויות, וגם גם הביקוש וההיצע בתחום הם מובנים יחסית. למרות זאת, לגבי כל השקעה ששוקלים להיכנס אליה צריך להבין מה האסטרטגיה הנכונה עבורה, מה מקור הרווח, מהם הסיכונים השונים ומדוע כדאי להשקיע דווקא בהשקעה הזאת ובמיקום הזה.

הסתכלות לטווח הארוך

עיקרון חשוב נוסף להצלחה בעולם ההשקעות הוא התכונות של המשקיע עצמו, לפי באפט. אחת התכונות שהוא מגדיר כהכרחית היא שלווה: המשקיע צריך לדעת שבכל השקעה יש סיכון ושהשוק הוא דבר דינמי. אין סיבה להתרגש מכך ולהיכנס לבהלה - צריך לשמור על קור רוח.

כל השקעה - גם בנדל"ן - יכולה להיפגע באופן נקודתי מסיבות שונות. כמשקיעים, מבחינתנו זו הזדמנות לחזק את ההשקעות שהחלטנו להאמין בהן.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | |מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ