מתשואה מובטחת ועד צ'קים מראש: הטעויות של משקיעי נדל"ן

בכל תהליך שבו אנחנו מפקידים את כספנו בהשקעה מסוימת, קיים סיכון שמשתנה בהתאם לסוג ההשקעה וליכולת הגוף שאליו אנחנו מעבירים את כספנו לנהל את הסיכונים. להלן כמה טעויות שמשקיעי נדל"ן עושים, ומה כן כדאי לקחת בחשבון

מתן פרטמן
מתן פרטמן
דגם של בית על מחשבון
צפי התשואה הוא רק מספר, ההנחות שנמצאות בבסיס התשואה הן חשובות הרבה יותרצילום: Dreamstime.com

"האם התשואה מובטחת?", זאת שאלה שעולה כמעט בכל פגישה של משקי בית עם גורם כלשהו מעולם ההשקעות. הצורך הבסיסי וההישרדותי של כל אחד מאיתנו בביטחון וגם בוודאות הוא הבסיס ליכולת שלנו לקבל החלטות. העניין הוא שכשמדובר על השקעות בסיכון, דווקא מי שמבטיח לכם ודאות מוחלטת ככל הנראה גובה מכם מחיר גבוה מאוד עד כדי הפסד תמורת ביטול הסיכון הזה.

אז אחת ולתמיד נחסל את הטענה הזאת. לא! אין דבר כזה תשואה מובטחת, אפילו פיקדון בנקאי היא השקעה שיש בה סיכון מסוים. בכל תהליך שבו אנחנו מפקידים את כספנו בהשקעה מסוימת, קיים סיכון שמשתנה בהתאם לסוג ההשקעה וליכולת הגוף שאליו אנחנו מעבירים את כספנו לנהל את הסיכונים.

חשוב לזכור שמדובר בהשקעה ובכל השקעה יש סיכון. להלן כמה טענות שחוזרות על עצמן, וממה צריך להיזהר:

1. אבל נתנו לי צ'קים מראש: אחד הטיעונים המיידיים והלכאורה מנצחים שאיתם באים אותם לקוחות פוטנציאליים היא שהם קיבלו באופן מוחשי בטוחה להבטחת התשואה. אולם אותם אנשים שכחו כי אם החברה שחתומה על הצ'קים מראש פושטת את הרגל, הם לא יקבלו דבר ולצ'ק החתום לא יהיה כיסוי. בעיה נוספת בעניין הצ'קים מראש היא שבמקרים רבים הצ'קים שאנחנו מקבלים מראש הם בגדר תשלום שלנו לעצמנו. כלומר, אנחנו רוכשים את ההשקעה במחיר מופרז מאוד של נניח 30%-40% יותר ממחיר העסקה ופער המחיר הזה משולם לנו על ידי החברה, כשהוא בעצם הכסף העודף ששילמנו על ההשקעה שמוחזר לנו בצ'קים מראש.

2. אבל קיבלתי ערבות בנקאית בגובה התשואה ל-3 שנים: אז מה? אם עשית עסקה לא טובה ורכשת נכס ב-100 אלף דולר ששווה 50 אלף דולר מה זה עוזר שיש לך צ'קים בשווי 30 אלף דולר?

3. אבל יש לי שוכר חזק/חברה ממשלתית וכדומה: אירלנד ויוון פשטו את הרגל; חברות ענק כמו סירס, טויס אר אס, קודאק ועוד שמות גדולים וחברות שהיו כאן עשרות רבות של שנים כשלו עסקית. כמובן שככל שהשוכר טוב יותר ככל הנראה הסיכון נמוך יותר, אבל אין ביטחון של 100% לעולם.

דבלין
דבלין, אירלנד. פשטה את הרגלצילום: Paulo Nunes dos Santos / NYT

4. אבל יש תשקיף: תשקיף אינו אומר האם השקעה טובה או לא. הוא למעשה פורש את כל המידע על ההשקעה בצורה ניטרלית כך שמשקיע יוכל לקרוא ולנסות להבין האם ההשקעה נכונה עבורו. קרי, גם להשקעה גרועה אפשר להוציא תשקיף. יש השקעות בעלות סיכון נמוך יותר מאחרות, אבל שוב, השקעה היא לא עם 0% סיכון, ולמעשה ככל שחברה מכניסה את עצמה ליותר התחייבות של הבטחות תשואה ככה הסיכון רק גדל.

שאלת התשואה

שאלה נוספת שמשקיעים רבים שואלים היא "כמה התשואה?". התחלנו את הפוסט בדיון על הצורך הבסיסי בביטחון מלא ואמון בתמורה שאנחנו מקבלים - חשוב לנו שהיא תהיה ודאית. אך מהצד השני, רבים גם רוצים את התשואה המקסימלית על הכסף. שני העקרונות הללו לרוב מתנגשים זה בזה, מאחר שבעולם ההשקעות, ככל שהביטחון גדול יותר, ברוב המקרים התשואה הפוטנציאלית נמוכה יותר.

בסופו של יום האקסל אוכל הכל, הרי אם אגיד לכם שהתשואה היא 40% שנתי זה ישר יעורר בכם חשד, אז מדוע הרבה אנשים בסוף מקבלים את ההחלטה שלהם ללכת להשקעה אחת על פני השנייה, בגלל שבהשקעה אחת הראו להם שהם יכולים לעשות 10% ובהשקעה אחרת "רק" 9%? צפי התשואה הוא רק מספר, ההנחות שנמצאות בבסיס התשואה הן חשובות הרבה יותר, ככל שמרווחי הביטחון גדולים יותר ומנהל ההשקעה נוקט במשנה זהירות כדי להביא להתממשות התשואה, כך הביטחון שלכם יותר גדול בהנחה שלו.

זה אמנם הפרמטר שהכי קל להשוות, אבל הוא גם הכי פחות חשוב. אז נסכם את הנקודות שיסייעו לכם לבחור ולהשוות בין השקעה להשקעה:

1. סבירות וסיכוי שהתוכנית תצא לפועל: נסו להבין מה צריך לקרות כדי שהתוכנית העסקית תצא לפועל. אם ההנחות להתממשות התוכנית נראות כבלתי סבירות, אז אין זה משנה אם התשואה הצפויה היא גבוהה, הרי הסיכוי שתקבלו אותה נמוך. נסו להבין מהי דרך החשיבה של הגוף שמנהל את ההשקעה, על אלו הנחות הוא מתבסס, האם הן סבירות או לא.

בסוף התוכנית העסקית תראו בוודאי את צפי התשואה של הפרויקט בתרחישים שונים. כדי לראות שהתוכנית טובה בדקו מה צפי התשואה בשלושה תרחישים: גרוע, סביר ומצוין. כמובן שכולנו רוצים להאמין שהתרחיש המצוין יתממש, אבל אם אתה רוצים להיות משקיעים זהירים, בדקו דווקא את התרחיש הגרוע, הנסיבות שעלולות להוביל אליו ומה תהיה התשואה במקרה הזה.

שאלות כמו "מה הסיכון?" או "מה יכול להשתבש?" יכולות לתת לכם מושג טוב יותר על דרך החשיבה וניתוח הסיכונים של הגוף המנהל וגם לבחון את הכנות שלו.

2. האם ההשקעה בכלל עונה לצרכים שלכם: למשל, זוג שמעוניין "להחנות" את הכסף עד לרכישת דירה ראשונה למגורים בתקופה הקרובה, לא יכול לקחת סיכונים גדולים מדי ולפגוע בהון העצמי שלו. לעומת זאת, היי-טקיסט בן 40 שיש לו פנסיה טובה, חיסכון גדול בקרן השתלמות ובסיס כלכלי איתן, יכול לקבל החלטות מושכלות שיגדילו את הונו בפרישה. לכל אחד יש צרכים שונים שבאים ממניעים שונים וממצב כלכלי שונה, לכן מידת ההתאמה של ההשקעה תלויה בכם.

אילוסטרציה של זוג קונה בית ממתווכת נדל"ן
האם ההשקעה בכלל עונה לצרכים שלכם?צילום: lewkmiller / Getty Images / iSto

3. ניסיון וזהות היזמים ומנהלי ההשקעה: אחד הפרמטרים החשובים הוא מי עומד מאחורי ניהול ההשקעה, מה הניסיון והידע שלו ומה היכולות שלו להתערב בהשקעה ולסייע אם דברים לא הולכים כמתוכנן. לא כל ההשקעות מצליחות, אבל בכל יום אעדיף השקעה בינונית עם מנהל מצוין מאשר השקעה מצוינת עם מנהל בינוני.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | |מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker