חוק השכירות שהכניס את יזמי ניו יורק להלם משנה את כללי המשחק

החוק החדש מגביל את העלאת שכר הדירה גם כשמתחלפים הדיירים, והתוצאה היא שיזמים רבים שרכשו בניינים עם דיירים מוגנים מתוך מטרה לפנות אותם ולמכור את הדירה בשוק החופשי נתקעו כעת עם חוק שלא יאפשר להם לעשות כך ונכסים שמחירם צנח ברגע

מתן פרטמן
מתן פרטמן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בניין בברוקלין, ניו יורק
בניין בברוקלין, ניו יורקצילום: בלומברג
מתן פרטמן
מתן פרטמן

תחום השקעות הנדל"ן טומן בחובו שלושה אלמנטים חשובים: לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן. האלמנטים הללו נכונים כמובן לכל מקום בעולם. כשמסתכלים על השוק האמריקאי בכלל, השוק הניו-יורקי בפרט ובאופן ספציפי יותר המרחב הנדל"ני במנהטן, מבינים שמדובר באחד השווקים החזקים בעולם, אם לא החזק מכולם – מבחינת כלכלה, השפעה גלובלית, שכר ממוצע, ושאר מדדים שהופכים אותו לאחד מהאזורים שהכי הרבה אנשים רוצים לגור בהם.

ב-14 ביוני נכנס לתוקף במתכונתו החדשה, במטרה להסדיר את זכויות הדיירים המוגנים בדירות מפוקחות. דיירים אלו משלמים לרוב שכירות הנמוכה ממחיר השוק, בדומה לדייר מוגן בארץ המשלם מאות שקלים על דירה בלב תל אביב, אם כי מדובר במאות אלפי דירות בניו יורק עליהן חל הפיקוח.

הפגנה בניו יורק נגד העלייה במחירי השכירות
הפגנה בניו יורק נגד העלייה במחירי השכירותצילום: Jonah Markowitz/The New York Times

אם בעבר בעלי דירות או יזמים היו מעניקים לדיירים אלו הטבות שונות, מפנים אותם ומשכירים או מוכרים את הדירה בשוק בחופשי, הרי שכעת החוק קובע כי גם הדייר החדש שייכנס לדירה ייהנה מהגנה כמו הדייר שהיה שם לפניו. למה זה כל כך דרמטי? כי יזמים רבים שרכשו בניינים עם דיירים מוגנים מתוך מטרה לפנות אותם ולמכור את הדירה בשוק החופשי, ובכך להרוויח הון, כעת נתקעו עם חוק שלא יאפשר להם לעשות כך, ונכסים שמחירם צנח ברגע, ומבחינת השוק – דירות רבות שיכלו להימכר לשוק החופשי נותרו בידי שוכרים מוגנים, שבמקרים רבים מדובר באוכלוסייה עשירה שאינה זקוקה להטבות כלכליות שכאלו.

בכדי להבין את על שוק הנדל"ן במנהטן, יש להבין את מצב הנדל"ן במנהטן בשנים האחרונות. אחרי גל העליות שהחל לאחר המשבר הכלכלי ב-2008, ב-2016 המחירים במנהטן התחילו לרדת. בעוד הביקוש נשאר יציב ואף עלה במעט, שכן אוכלוסיית העיר גדלה בכ-3% בתקופה זו – ההיצע הוא זה שהשתנה באופן מהותי, כשיזמים בנו דירות רבות וניסו למכור במחירים גבוהים מאוד. כל זה הביא לכך שבין  2016 לתחילת 2019 המחירים במנהטן ירדו, בשכונות מסוימות אף יותר מ-15%. ב-2019, בעוד ברבעון הראשון הירידות החלו להיבלם, ברבעון השני המחירים כבר החלו לעלות חזרה.

ביקוש והיצע

אז כיצד ישפיע החוק על שוק הנדל"ן במנהטן?

כמובן שהנבואה ניתנה לשוטים, ועוד מוקדם לזהות את כל ההשלכות של החוק, אך כבר בשלב זה ניתן לזהות כמה השפעות בניו יורק.

בעבר, יזמים התמחו בבנייה יזמית ובחרו באסטרטגיה של שימוש בהטבות המס של העירייה בזכות הדיירים המוגנים. במצבים אלו, בגלל האפשרות לפינוי הדיירים והטבות המס היה הרבה ביקוש לקרקעות בכל מחיר (למעשה הקרקעות תומחרו מראש במחיר גבוה מהשווי שלהן בגלל הפוטנציאל הזה).

פקק תנועה במנהטן
פקק תנועה במנהטןצילום: Mary Altaffer/אי־פי

כעת, לאותם יזמים ישתלם פחות לבצע פרויקטים דומים, והם עשויים שלא לבקש מהעירייה הטבות מס (ובכך לייקר את הפרויקט) או שלא לבצע את הפרויקט בכלל, שכן בלי הטבות המס האלו, הרווחים היזמיים בשוק כמו מנהטן יכולים להיות מצומצמים מדי. למעשה, ברגע שיצא החוק, הקרקעות איבדו מערכן, וירידת המחירים הביאה את השוק למצב הבריא שלו ולמחירי השוק הנכונים בהתאם להיצע ולביקוש, ללא הקלות.

המגמה בעשור האחרון היתה היצע דירות שגדל והולך ביחס לקצב הגידול באוכלוסייה. כעת, עם המגבלה על פינוי דיירים מוגנים, ההיצע נפגע, אך הביקוש עדיין נותר גבוה. התוצאה היא שלאחר שינוי החוק וביטול אותן ההטבות, מחירי הדיור יתחילו לעלות.

קו הרקיע של מנהטן
קו הרקיע של מנהטןצילום: BLOOMBERG NEWS

המצב הזה יוצר הזדמנות למי שירכוש את הקרקעות היום, כך שבעוד 4-3 שנים יוכל למכור דירות במחירים ריאליים והגיוניים שיתחרו עם מעט יותר יזמים ביחס לעשור האחרון. מלאי הדירות העתידי הצפוי בני יורק ב-2024-2022 נמוך יחסית כרגע, מה שיכול ליצור סבב חדש של עליית מחירים, יחד עם הפחתת הריבית המפחיתה את עלויות הקרקע, ובכך בעצם לסיים תיקון מחירים מתמשך מטה, באחד מהשווקים הכי מרכזיים בעולם.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker