כיצד תבחנו את רמת הסיכון בהשקעת הנדל"ן שאתם עומדים לבצע? - מתן פרטמן - הבלוג של מתן פרטמן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כיצד תבחנו את רמת הסיכון בהשקעת הנדל"ן שאתם עומדים לבצע?

בכדי לבצע עסקת נדל"ן טובה עלינו לנתח נכון את הסיכונים בעסקה. מתן פרטמן מפרט 7 נקודות עיקריות שחשוב לבחון כשבאים לבצע השקעת נדל"ן

בנייני מגורים בראש העין
תומר אפלבאום

השקעות נדל"ן נהפכו להיות יותר ויותר פופולריות בציבור הרחב: עלויות הדיור המאמירות בכל רחבי העולם יצרו צורך של משקי בית לבצע השקעות שייצרו הכנסה פסיבית שתאפשר לרבים לגור היכן שהם מעוניינים. עם זאת, עם הצורך בהשקעות גם נולד הצורך בניהול הסיכונים של אותן ההשקעות.

בפוסט הקודם הסברתי שבכדי לבצע עסקת נדל"ן טובה עלינו לנתח נכון את הסיכונים בעסקה; הגדרתי מהו סיכון והפרדתי בין הסיכון האישי לסיכון בהשקעה עצמה. בפוסט הנוכחי אסביר כיצד אנחנו מנתחים את הסיכונים בהשקעה בפועל, אחרי שביצענו את הבדיקות הראשוניות כמו לאן עוברים הכספים, רכישת הקרקע והחזקה המשפטית שלנו בה וכו'.

הנקודות העיקריות שעלינו לבחון כשאנחנו באים לבצע השקעת נדל"ן


1. ניתוח של "מה אם" והתרחישים הקיצוניים: כשנבחן אפשרות כניסה להשקעה, ננסה להבין מהו המקרה הגרוע ביותר שיכול לקרות. בנדל"ן, שלא כמו בשוק ההון, מקרים שבהם אנו מפסידים את כל ערך ההשקעה הם נדירים מאוד, אבל אפשריים. שאלות נוספות יהיו האם אנו חשופים אך ורק בכסף שהשקענו או שיש לנו חשיפה אישית. כמו כן, נושא המימון הוא קריטי. אם לקחנו במסגרת פרויקט נדל"ן הלוואה למימון ההשקעה אז לכאורה אם נפסיד את הכל, נתקשה להחזיר את הכסף לאחרים.

2. זהות אינטרסים: חשוב מאוד – לפעמים כשאנחנו נכנסים להשקעה מסוימת, לחלק מהשותפים עלולים להיות אינטרסים מנוגדים לאינטרס שלנו, מחובתנו לשאוף לכך שהאינטרסים הסותרים יהיו מינימליים ככל האפשר, אחרת היכולת שלנו להרוויח מההשקעה תעמוד בסכנה ממשית. נשאף תמיד למודל של זהות אינטרסים עם הגורם שאיתו אנו מעוניינים להיכנס להשקעה. שותף ששם את כספו יחד אתנו, יעשה מאמצים רבים בכדי שההשקעה תניב פירות.

3. תשואה גבוהה לא תמיד מעידה על סיכון גבוה: יש הרבה שיגידו שתשואה גבוהה מעידה על סיכון גבוה, אני חולק על זה. התשואה הגבוהה נובעת מחוסר היכולת של אחרים לנתח נכון את התמונה והסיכונים, או היעדר יכולת פיזית לבצע את אותו סוג של השקעות הופך אותן לזולות עבור המשקיעים שמצליחים לבצע את הניתוחים. במקרים אחרים, אותן השקעות לא מתאימות, למשל לגופים מוסדיים גדולים מבחינת היקף ההשקעה, ובהיעדר ביקוש מקומי, אותן השקעות נהפכות להיות זולות באופן יחסי ומתאימות למשקיעים פרטיים. אגב, גם המשפט במשמעות ההפוכה שלו נכון, כלומר לא תמיד תשואה נמוכה מעידה בהכרח על כך שהסיכון ברגע ההשקעה הוא אכן נמוך.

4. ככל שהטווח ארוך יותר, הסיכויים להתממשות סיכונים גבוהים יותר: ככל שמשך ההשקעה קצר יותר, כך הסיכוי שיתממשו סיכונים הוא קטן יותר. אין זה אומר שתמיד יש לבחור את ההשקעות הקצרות על פני ההשקעות הארוכות, אך עלינו להיות מודעים לכך. למשל, אם משך הבנייה של הדירה הוא ארוך, נניח במקרה של מגדל מגורים, אזי הסיכונים במקרה הזה גבוהים מבנייה של בניין נמוך. לרוב ככל שהשקעה (מאותו סוג) היא יותר ארוכת טווח היא מסוכנת יותר כי חשופה לציר הזמן ולשינויים רבים יותר שיכולים לקרות בדרך.

5. לרוב השקעה בפרויקט יזמי מסוכנת יותר מהשקעה מניבה: אם בחרתם להיכנס להשקעה יזמית שתלויה לדוגמה במכירת דירות בכדי לממש אקזיט, יש חשיפה לסיכונים גדולים יותר בהשוואה למצב שבו אתם תלויים בקבלה של דמי שכירות - עיכוב בקבלת היתרים, התמשכות בניית הפרויקט, ירידת מחירי הדירות באותה התקופה לאחר סיום הבניה, קיפאון בשוק או הצפה של היצע דירות באותו האזור. עלינו לזכור כי במצב זה יש מרכיב של סיכון-סיכוי, כלומר ההפסד האפשרי שיכול להיגרם בהשקעה לעומת הרווח האפשרי במידה שהכל עובד לפי התוכנית העסקית.

6. ידע וניתוח נכון מפחית סיכונים: ככל שתשכילו לנתח טוב יותר את הגורמים השונים שיכולים להשפיע על ההשקעה שלכם, ככה תקבלו החלטה טובה יותר ושמתאימה לצרכים שלכם. כשאתם משקיעים את כספכם, עליכם ללמוד ככל שניתן על ההשקעה, הסיכונים והתרחישים השונים. הידע כיום נגיש הרבה יותר מבעבר. חובה על כל משקיע לאסוף את כל המידע הרלוונטי ולנתח אותו במטרה לנתח את הסיכונים האמיתיים הרלוונטיים עבורו.

7. "האקסל אוכל הכל": תנסו להיזכר מתי ראיתם תוכנית עסקית שמראה הפסדים? כנראה שלא. אבל בעולם ההשקעות יש בהחלט השקעות פחות מוצלחות. הסבירות שהאקסל יתממש תלוי בהבנת הפרויקט ברמה האסטרטגית והאזור שבו הוא נמצא ביחד עם היזם המבצע, ופחות המספרים המוצגים.

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

זוג רב, הגבר בנייד

מסמס כשהיא מדברת איתך? הסיכוי שתתגרשו עולה

מחקר שנערך ב-2016 הראה כי 70% מהנשים סיפרו שהניידים השפיעו לרעה על היחסים שלהן. ככל שדיווחו הנשים על יותר הפרעות מצד הנייד במהלך האינטראקציה עם בן הזוג, כך מידת שביעות הרצון שלהן מהיחסים ירדה והן הביעו פחות סיפוק מחייהן באופן כללי

כתבות שאולי פיספסתם

*#