קונים ואופטימיים: כדי לבצע עסקת נדל"ן טובה חייבים לנתח את הסיכונים - מתן פרטמן - הבלוג של מתן פרטמן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קונים ואופטימיים: כדי לבצע עסקת נדל"ן טובה חייבים לנתח את הסיכונים

יותר ויותר אנשים בשוק הישראלי בוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן. אבל רגע לפני, חשוב להבין מה הסיכונים שטמונים באפיק השקעה מסוג זה והאם הוא מתאים לנו

יריד דירות
דודו בכר

בשנתיים האחרונות שוק הדיור בישראל נמצא בחוסר ודאות שרק גובר והולך, לאור ההכרזה על מערכת בחירות נוספת לכנסת. נתונים סותרים על המגמות במחירי שוק הדיור רק יוצרות עוד יותר בלבול. העצירה של עליות המחירים בחלק מהאזורים, כמו למשל באר שבע שהיתה בירת המשקיעים, המחישה לאחדים שהשקעות נדל"ן אינן תמיד כרטיס בכיוון אחד.

חוסר הוודאות בשוק הישראלי, בנוסף לעליית המחירים, שחיקת התשואה וחוסר אלטרנטיבה להשקעה, גורמות לכך שיותר ויותר אנשים בוחרים להוציא את כספם להשקעות בחו"ל, מגמה שגדלה והולכת.

השקעות נדל"ן, ובפרט השקעות נדל"ן מעבר לים, נהפכו ליותר ויותר פופולריות ונמצאות בשיחות הסלון, כשהשיח היום יומי הוא כמעט תמיד חיובי. האלמנט האחרון שמדברים עליו בהקשר של רכישה או השקעת נדל"ן הוא הסיכון. אנחנו תמיד נוטים להתמקד באלמנטים החיוביים כמו דמי שכירות, תשואה, השבחה, עליית ערך ועוד, אבל מנתחים את הסיכונים רק בסוף והדיון הזה נהפך לשולי.

אין ספק שמשקיע שיחשוב רק על סיכונים מהרגע הראשון לא יצליח לקבל שום החלטה, אבל נכון להזכיר לעצמנו מפעם לפעם לבחון את הסיכונים. אני אחלק את נושא הסיכונים ל-2 פוסטים נפרדים כך שכל אחד שמקבל החלטת לרכישת נדל"ן יוכל להיעזר בהם כדי להתאים את סוג הרכישה למאפיינים האישיים שלו.

בפועל, כדי שנוכל לבצע בחירות טובות ונכונות עבור התא המשפחתי, עלינו לדעת לנתח סיכונים בהשקעות, בהנחה שבחרנו לרכוש נכס נדל"ני שייצור לנו הכנסה פסיבית. אגב, הביטוי הטוב ביותר לדור הצעיר שמשקיע בהכנסה פסיבית אפשר לראות בפרויקט מחיר למשתכן. הגם שאין על כך נתונים, אך ההערכות מדברות על 30%-40% לפחות מהדירות בפרויקטים הללו שבפועל ייהפכו לדירות להשכרה. למרות זאת, מעטים הם משקי הבית שהקדישו כלל זמן לניתוח העסקות מהיבט ההשקעה. הפוסט הזה לא ינתח פרטנית את הסיכונים שברכישת דירה להשקעה אבל הוא כן יעניק כלים כיצד מנתחים השקעות נדל"ן בהיבט הסיכון.

מהו בכלל סיכון?

כשאנחנו בוחנים סיכונים תמיד זה בהשוואה לפוטנציאל של הרווח שאנחנו צפויים להניב. סיכון הוא עניין יחסי, כשאומרים "השקעה בסיכון גבוה" זה תמיד ביחס להשקעה אחרות שהן פחות מסוכנות ממנה. בכל השקעה יש סיכון (למעשה בכל דבר שאנחנו עושים), גם להחלטה -"לא להשקיע" יש השלכות וגם שם קיים סיכון. גם אם בחרנו לא להשקיע ובסופו של דבר הפרויקט יתברר כרווחי אז לא הרווחנו את התקבולים, והדרך המודרנית לראות את המצב הזה היא להבין שמדובר בהפסד.

קרית מוצקין מחיר למשתכן
דורון גולן

בחינת הסיכונים בהשקעות נדל"ן מתחלקת לשני חלקים:

הסיכון האישי

לכל משקיע פוטנציאלי יש דרגת סיכון אישית אחרת. לדוגמה, שני משקיעים שכל אחד מהם משקיע 100 אלף דולר באותה השקעה, הם לכאורה בעלי אותו סיכון בדיוק לאבד את הכסף שהשקיעו, אבל ברור לנו שאם משקיע אחד בעל הון של 10 מיליון דולר ולעומתו המשקיע השני שם את כל כספו בהשקעה (אולי אפילו לקח הלוואה) הם לא בעלי אותו סיכון אישי.

לכן השאלה הכי מהותית שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא: "אם הכסף שהשקעתי יירד לטימיון, גם אם מדובר בסיכוי קטן מאוד, האם חיי ייפגעו או שמדובר באירוע לא נעים אבל החיים ממשיכים כסדרם?" אם התשובה היא כן, חיי משפחתי ייפגעו מהמהלך, אזי ההשקעה הזו לא מתאימה לך והיא חייבת להיפסל.

משקיעים רבים זקוקים להכוונה אישית בהבנה מהו הסיכון האישי שלהם, בטרם יקבלו החלטה. הקושי בהבנת הסיכון האישי הוא שלרוב הגורמים שאיתם המשקיעים באים במגע אין אינטרס להאיר את העובדה שההשקעה לא למידותכם.

הסיכון בהשקעה

כשאנתח את הסיכון בהשקעה ראשית אנסה להבין באיזו השקעה מדובר ומה האסטרטגיה בה: האם זו השקעה מניבה, השקעה יזמית, האם יש מימון בנקאי, האם ההשקעה ארוכת/קצרת טווח וכד'. רבים מבצעים השקעות אך לא דואגים לתוכנית מסודרת שתגדיר בדיוק לאן הולכים וכיצד עושים זאת.

קו הרקיע של מנהטן
BLOOMBERG NEWS

מה לבדוק לפני כניסה להשקעה

1. לאן הכסף עובר: ישירות לרכישה, לחשבון נאמנות, ליזם? בכל מעבר שלא נבדק ולא מבוקר של כסף קיים סיכון שלעתים לא מודעים אליו כלל.

2. רכישת הקרקע: האם הקרקע נרשמת על שמי? האם ייתכן כי תהיה בעיה ברישום הקרקע או הדירה על שמי? האם קיימים שעבודים? נושא הביטחונות ורישום הנכס הנרכש בצורה שאינה ניתנת לערעור בדרך משפטית היא מאוד חשובה.

3. שלב ההיתרים: כמה זמן זה צפוי לקחת? אם החלטנו להשקיע בפרויקט יזמי או ברכישת דירה אז עלינו לבחון גם את הסוגיה הזאת. לעיכובים כאלו יש מחיר כלכלי ועלינו לקחת אותו בחשבון. הדרך הנכונה להציג את עיכוב היתר הבנייה הוא התממשות של סיכון בהשקעה שיש לו מחיר כספי.

4. מימון בנקאי: מהי נקודת הרגישות? מה הטווח של ההלוואה שנטלנו? מי הערב לבנק?

5. הבנת סיכונים בתהליך של בנייה או שיפוץ: האם אני חשוף לשינויים במחירי החומרים או שיש התחייבות למחיר קבוע? האם יש התחייבות לזמן הבנייה שאם לא עומדים בו יש קנס ליזם?

6. מכירה: מה קורה אם השוק יורד? מה נקודת הרגישות שלי מבחינת מחירי מכירה של הדירה? כמה זמן לוקח למכור בתים באזור? האם ניתן למכור בתים תוך כדי הבנייה?

7. היזם: האם יש לי קדימות ליזם? מה ליזם יש להפסיד במקרה שבו הפרויקט לא מסתיים - האם הוא הכניס כסף לפרויקט, האם הוא ערב אישית להלוואה? מה קורה אם ליזם קורה משהו, האם אני תלוי בו? הנושא הזה חשוב במיוחד בהשקעות פרטיות שמבצעים אנשים בפרויקטים יזמיים, אבל גם נכון לבחון אותו במצבים שבהם רכשנו דירת מגורים או השקעה בישראל או מעבר לים.

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

אינפלציה

הכל התחיל ב-1977: איך הגיעה הכלכלה הישראלית למצבה הנוכחי?

1981 היתה שנת בחירות. לקראת הבחירות הנהיג שר האוצר מדיניות כלכלית ברוח קריאתו של ראש הממשלה מנחם בגין "להיטיב עם העם". בין היתר הוחלט להפחית מסים על מוצרי יבוא, מה שגרם לגידול ביבוא, לירידה ביתרות מטבע החוץ ולירידה בהכנסות הממשלה

כתבות שאולי פיספסתם

*#