בשביל קורת גג לא צריך לקנות את הדירה - מתן פרטמן - הבלוג של מתן פרטמן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בשביל קורת גג לא צריך לקנות את הדירה

הנהירה של רבים לרכישת דירות נובעת מהיעדר הביטחון שבלשכור דירה בישראל. הפתרון הוא לא להציף את השוק בעוד דירות לרכישה, אלא לפתח את שוק השכירות

11תגובות
דירה
תומר אפלבאום

בפוסט הקודם תיארנו כיצד המילניאלס משנים את שוק הדיור ברחבי העולם. המגמה העיקרית שכל העולם הולך אליה (ארה"ב מובילה וישראל בעקבותיה) היא שיותר ויותר אנשים עוברים לגור בשכירות. שיעורי הבעלות של משקי בית על דירות יורדים בכל רחבי העולם.

האמונה המיושנת שקיימת בישראל, שלפיה כל אחד חייב להיות בעל נכס, מקבלת חיזוק על ידי פעולות המדינה, דבר ששונה וסותר את המגמה בעולם בכלל ובישראל בפרט. כיום עומד שיעור הבעלות על דירות בישראל על 66.5%, וההנחה היא שבקרב משפחות צעירות - על כל משפחה שרוכשת דירה, יש משפחה ששוכרת אחרת. בכל העולם שיעורי הבעלות על דירות יורדים והמגמה הזאת לא פוסחת על ישראל, שמאמצת יותר ויותר נורמות מערביות.

כמו כן, צריך לזכור שהמדינה לא יכולה להילחם כנגד מגמות בהתהוות דרך שכנוע הציבור כי הוא חייב לרכוש דירות, מאחר שיוזמות כאלה אולי מייצרות דירות בפריפריה, אך גורמות למחסור גובר באזור המרכז. כך או כך, הגם שלתוכנית מחיר למשתכן היו יתרונות רבים, וגם חסרונות, עבור מי שרוצה לרכוש דירה, רבים שבכלל לא היו מעוניינים בכך רכשו את דירות מחיר למשתכן כדי להניב הכנסה משכירות שתשמש אותם בהשכרת דירה בעיר שבה הם רוצים לגור.

הדור הצעיר כיום הוא הרבה יותר נייד ופחות תלותי וקשור למקום אחד (תלוי בעבודה בעיקר), בנוסף, העובדה שהצעירים רוצים לגור בערים גדולות ומרכזיות, שם לרוב המחירים יקרים יותר, מקשה עליהם לרכוש נכס. מה גם שעצם הנהירה של רבים לרכישת דירות נובעת מהיעדר הביטחון שבלשכור דירה בישראל.

מתוך מתחם WeLive בניו יורק
בלומברג

השוכר נכנס לדירה ואין לו ודאות של כמה שנים יוכל להתגורר בה; אם יצטרך לעזוב אותה מתחיל מרוץ למציאת דירה חלופית, כשלמעשה היצע דירות מצומצם באותו אזור מאלץ אותו להתפשר כמה וכמה פעמים: על המיקום, על איכות התחזוקה של הדירה, על גודלה וכל זה תמיד בא לידי ביטוי במחירה. התוצאה היא ששוכרים רבים משלמים את מלוא התמורה ואף למעלה מכך, אך לא מקבלים את מה שהם צריכים באמת. הסיבה לכל המצב הזה הוא היעדר שוק מוסדי אמיתי ומשמעותי לדיור להשכרה.

העתקת מודל המולטי פמילי מארה"ב לישראל הוא פתרון לצורכי הדיור שיכול להצליח בישראל, בכפוף לשינויים רגולטורים והבנה אמיתית של ועדות התכנון ברשויות המקומיות שזהו באמת הפתרון המתאים באזור המרכז. פתרונות הדיור בישראל לעתים מגיעים במנותק מהצרכים האמיתיים של הצעירים בפועל, אותם תיארתי היטב בפוסט הקודם.

המגורים המשותפים בארה"ב גדלים מהר

מהו בכלל מולטי פמילי? מדובר במתחם דירות המיועדות להשכרה המאוגדות תחת קומפלקס יחיד במבנה אחד או יותר, הרשומות בטאבו כיחידה אחת. כל המתחם נמצא תחת בעלות אחת כשאין פרצלציה, כל הדירות מיועדות להשכרה ולא ניתן למכור דירות בנפרד. בדרך כלל המתחם כולל גם שירותים נלווים כגון חדר כושר, חדר כביסה, בריכה, חניית דיירים וכו'. לרוב, הדיירים נהנים מניהול של הדירות וכל המתחם על ידי חברת ניהול ותחזוקה. השוכרים מצידם מקבלים ראש שקט ואיכות חיים גבוהה. כל זאת לצד ודאות כי הם יכולים לגור בדירות לטווחים ארוכים של עשרות שנים קדימה ולזכות בתחזוקה ברמה גבוהה, כל עוד הם עומדים בהתחייבויות שלהם.

נתוני ארגון הקבלנים האמריקאי (NAHB), המוצגים מטה, מצביעים על כך שהמשבר הפיננסי של 2008, כמו גם שינויים בטעמי הצרכנים, הביאו לכך שקצב התחלות הבנייה של בתים מסוג מולטי פמילי הוא גבוה פי כמה לעומת בתים יחידים, סינגל פמילי. ניתן לראות שמדד הבנייה האמריקאי לבתים חדשים שהגיע לשיא ב-2006 חזר לרמתו מ-2003 רק ב-2018.

בונים פחות

בעבר מספר יחידות הדיור בבתים פרטיים גדל בקצב זהה לזה של בתים משותפים. כיום המגמה היא קצב בנייה נמוך של בתים פרטיים, שעלות הבנייה שלהם יקרה יותר ומיועדים לרכישה פרטית, בהשוואה למולטי פמילי המיועדים כמעט תמיד להחזקה בידי משקיעים ומושכרים. ניתוח המגמה בארה"ב מלמד שמשקל הבתים המושכרים רק גדל והולך ביחס לבתים שנמצאים בבעלות אמריקאית.

מה קורה בישראל?

אחת הבעיות שמהן סובל שוק הדיור הישראלי היא היעדר השקעות של גופים מוסדיים בדיור להשכרה. הם הרי מחזיקים את האמצעים בהיקפים הנכונים, מכירים היטב את השוק, המגמות והשחקנים. אבל משהו בכל זאת מונע מהם לעשות את הצעד ולהיכנס להשקעה שהיא יחסית סולידית ולטווחים ארוכים שמתאימים לכסף מוסדי.

בין הסיבות לכף ניתן למנות את התשואות הנמוכות ברוטו שאפשר להניב מדיור להשכרה; אלה עומדות באזור המרכז על 2%-3%, אם הן לא יעלו ל-5%-6% לפחות, אף קרן פנסיה לא תשקיע את כספה בשוק הדיור הישראלי.

את המשוואה הזאת ניתן לשנות דרך תכנון נכון של מגורים להשכרה, במודל דומה למתחמי המולטי פמילי האמריקאים עם התאמות ספציפיות לצרכים בישראל.

מה הוא מלאי הדירות להשכרה בישראל? על השאלה הזאת איש אינו יודע לענות, כמו גם כמה משקי בית שוכרים דירות בישראל והאם המספר הזה צומח או לא. בהיעדר נתונים רשמיים ומחקר, הגופים הממשלתיים והמוסדיים לא יכולים לקבל החלטות.

מתחם WeLive של חברת WeWork בניו יורק
בלומברג

כיצד אפשר ליישם את מודל המולטי פמילי בישראל ולסייע לשוכרים?

כאמור, אחת הבעיות בישראל היא היעדר בנייה להשכרה בהיקפים שתואמים את צורכי השוק, הבנייה להשכרה אפילו לא מדגדגת את הביקוש בישראל. הציבור שאינו מעוניין או שאין לו צורך ברכישת דירת מגורים רק עולה והולך. כאמור, גם הטעמים משתנים ורבים אינם מעוניינים ברכישת דירת מגורים.

הפתרון צריך להיות משולב בין הרשויות המקומיות וועדות התכנון, בכפוף לחקיקה ותמריצי עידוד ממשלתיים שמרביתם כמעט ולא עולים כסף לקופת המדינה, כמו זכויות בנייה מוגברות עבור מתחמי דיור להשכרה.

במרכזי הערים ניתן לתכנן מתחמי דיור להשכרה ובהן יהיו גם יחידות דיור קטנות של 3-2 חדרים. התכנון הזה מראש של דירות קטנות עם מטבחים קטנים יאפשר ניצול טוב יותר של השטח. גם מודל תכנון שבו יהיו בבניין אזורים שיתופיים כמו מנוי אינטרנט שאליו יחובר כל הבניין, מחסן דיירים משותף ואפילו מתחמים גדולים שבהם 2 הקומות הראשונות יהיו מיועדות לחנויות ומסחר בשילוב של חללי עבודה משותפים, יכולים לייצר מודל מיוחד שיגדיל את התשואה להשכרה ויאפשר להגיע לתשואות מספקות שיתאימו למשקיעים מוסדיים ופרטיים. באותם מתחמים יכולים היזמים לזכות בהקלות להפעלה של חניונים ציבוריים תת קרקעיים בתשלום ובכך לשפר עוד יותר את המודל העסקי והכדאיות.

ההתאמות הנדרשות כדי ליישם את מודל הדיור בישראל

כדי להגדיל את האטרקטיביות לדיירים, העיריות בישראל שהן חפצות חיים וכן מעוניינות בתושבים חדשים, יכולות להחליט על הנחה בארנונה לדיירים באותם המתחמים כששטחי מסחר שייבנו כחלק מהם יוכלו לפצות על ההנחות בארנונה שתעניק העירייה לדיירים. באמצעות תכנון נכון של אותם המתחמים ניתן להוזיל את דמי השכירות למגורים בשיעור של 15%-20% לעומת מחירי השוק.

מדינת ישראל החליטה כי 25% מהדירות בפרויקטים של חברת דירה להשכיר יהיו דירות במחיר מפוקח. עם כל הרצון הטוב, בידי המדינה אין יכולת אמיתית לייצר מספיק דירות להשכרה בשוק ובאיכות גבוהה, ולכן דרושה התערבות של המגזר הפרטי.

מתחם דירה להשכיר, רמת השרון
תומר אפלבאום

מי שעוד יוכל לרכוש את הדירות במתחמי הדיור להשכרה הן קרנות השקעה פרטיות של אנשים פרטיים מהציבור הרחב שמחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן, וכיום מרבית הכספים הללו מופנים להשקעות מעבר לים. על פי ההערכות של גופי מחקר בינלאומיים, היקף הכספים של אזרחים ישראלים שמושקע בנדל"ן אמריקאי עומד על מיליארדי דולרים, וזאת עוד מבלי לכלול כספי פנסיה ושל גופים מוסדיים, אלא השקעות פרטיות בלבד. הכספים הללו נדדו מעבר לים במקום שהכספים הללו ימשיכו להיות מושקעים בישראל וישמשו לבניית דירות.

מודל של WIN-WIN-WIN

בנייה של מתחמי מגורים להשכרה בהיקפים גדולים היא התרופה המתבקשת לשוק הדיור הישראלי, וזאת מבלי להגדיל את ההוצאה הממשלתית למימונה. תוכנית כזאת תגדיל גם את היקף ההשקעות במשק, תגדיל בעתיד את ההכנסות ממסים ואף תפחית את המוטיבציה לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל.

כסף מוסדי חדש שייכנס להקמה של יחידות דיור להשכרה במרכזי הערים יסייע בפיתוחן וייצור עוד מקומות תעסוקה והכנסות ממסים למדינה. בנוסף, משקיעים פרטיים או קבוצות השקעה לא יצטרכו להשתמש במודל של שימוש ב-100% מהונם, אלא יוכלו לממן חלק באמצעות הבנקים בעלויות זולות משמעותית אפילו משיעורי הריבית הממוצעים על משכנתאות, מהסיבה הפשוטה שלבנק נוח לבחון את הפרויקט, ומכיוון שמדובר בפרויקט מניב ובעל פיזור סיכון, נוצר מצב שהסיכון של הבנק יורד וכך הריבית יכולה להיות אטרקטיבית יותר.

ערים רבות בישראל שבהן מחירי הנדל"ן עלו והאמירו סובלות מהזדקנות של האוכלוסייה, היות שהדור הצעיר לא מסוגל לרכוש בהן דירות. כך שמתחמי ההשכרה יבטיחו את האיזון שבקיום אוכלוסייה מעורבת.

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

שטרות אירו בטוקיו

מי רוכש אג"ח בשווי 17 טריליון דולר בתשואה שלילית?

לא יעלה על הדעת שמחיר הכסף יהיה אפס, ובטח שלא יעלה על הדעת שמחיר הכסף יהיה שלילי - שהרי בתאוריה, מחיר שלילי יזמין ביקוש אין סופי למוצר כסף ■ אולם במציאות של הרחבות מוניטריות ושיעור אינפלציה נמוך, סיטואציה בה הכסף נסחר בריבית שלילית - אינה חלום אלא מציאות

סניף ארומה ת"א במנחם בגין. הבוקר

בזמן שהלקוחה שוכבת בבית החולים: התגובה הגרועה של ארומה תל אביב - ולמה אף פעם לא מאוחר לתקן

גלגול האחריות ללקוחה שמאושפזת בבית החולים נותן אולי מענה למותג לטווח הקצר - אבל הוא מעלה שאלות קשות באשר לרצינות המותג ולמחויבות שלו כלפי הלקוחות. מזל שמישהו בארומה ת"א התעורר

כתבות שאולי פיספסתם

*#