המילניאלס מעצבים מחדש את שוק הדיור

משקלם של המילניאלס באוכלוסייה הבוגרת גדל והולך, ואיתו גם ההשפעה שלהם בתחומים שונים, ביניהם טכנולוגיה, צרכנות ודיור ■ הם מעדיפים דירות קטנות, הם מחפשים הזדמנויות והם לא מוכנים להתפשר: מה בעלי דירות צריכים לדעת?

מתן פרטמן
מתן פרטמן
On the Money Co Living
יחידת דיור שיתופי במנהטןצילום: Kathy Willens/אי־פי
מתן פרטמן
מתן פרטמן

אחת המגמות הכי משמעותיות בשוק הנדל"ן בישראל, שמאפיינת תחומים כלכליים רבים, היא כניסת המילניאלס. אותו דור שכולל את מי שנולדו באמצע שנות השמונים עד אמצע שנות התשעים, מציע הזדמנויות רבות וגם אתגרים עבור כולם: הם משנים את כללי המשחק בכלכלה, בטכנולוגיה, בצרכנות ובפרט בכל הנוגע לשוק הדיור.

מדובר באחת המגמות המשפיעות והמכריעות עבור מי שרוכשים וירכשו דירה או נכס נדל"ן בשנים הקרובות, בין אם למגורים או להשקעה, בישראל או ברחבי העולם. הבנה יסודית של מאפייני הדור הזה, שמשקלו רק גדל והולך, תסייע מאוד בקבלת החלטות לא רק ברכישות המתבצעות בישראל, אלא בכל העולם.

1. מעדיפים לשכור דירה על פני לרכוש דירה: המילניאלס מבקשים לנצל הזדמנויות ואינם מעוניינים להיות מקובעים לנכס נדל"ני למשך שנים ארוכות. הם דורש ניידות וקרבה למקומות הבילוי ותעסוקה, כך שיוכלו למקסם את הפוטנציאל שלהם. הם לא מוכנים להתפשר; המידע זמין להם בכל מקום והם לא יפחדו לקום ולעזוב ברגע שימצאו משהו טוב יותר. לכן, העדיפות של אותו דור תהיה לשכור דירה על פני לרכוש.

זהו דור שמעדיף לצרוך מאשר לחסוך, כך שנטייתו לצבירת הון היא פחותה יותר. מחקרים הצביעו על כך שבארה"ב שיעורי הבעלות על דירה בקרב בני 25 עד 34 נמוכים ב-8% על פני דור הבייבי בומרס. זאת על אף שההכנסה הממוצעת של המילניאלס גבוהה יותר, כך שהם יכולים לקחת משכנתאות בהיקפים גדולים יותר.

2. אינם מעוניינים לבזבז זמן על שיפוצים: אם תהיתם מדוע בישראל, וגם במקומות נוספים בעולם, דירות מתקשות להימכר, או שיש אתגר רב במציאת שוכרים, לעתים הדבר נובע לא רק ממיקום, אלא מהעדפות השיפוץ שלהם - דירות שלא שופצו שנים ארוכות יזכו לביקוש נמוך יותר. העובדה הזאת רלוונטית עבור כל מי שרוכש או מוכר נכס למגורים או להשקעה. מי שמבקש למכור נכס צריך לקחת בחשבון שרוכשים צעירים אינם מעוניינים בדירות בעלות עיצוב מיושן.

דירה מעוצבת
מי שמבקש למכור נכס צריך לקחת בחשבון שרוכשים צעירים אינם מעוניינים בדירות בעלות עיצוב מיושןצילום: רי/מקס אקספו 2

3. בניית התא המשפחתי נדחית: המילניאלס הם מי שהזמן לא דוחק בהם, הם לא ממהרים לשום מקום. הם עושים את הכל בזמן שלהם: הלימודים, הקריירה ומציאת העבודה עומדים בראש סדר העדיפויות, מה שדוחה לעתים את החלטות הנישואין ובניית התא המשפחתי לשלבים יותר מאוחרים. גם מי שהתחתנו בגיל צעיר, מחליטים להשקיע בקריירה ולהביא ילדים בגילים הרבה יותר מאוחרים.

המגמה הזאת מביאה לגידול בביקושים לדירות קטנות על פני דירות גדולות. אם נסתכל על ארה"ב, אז המגמה הזאת מביאה לעלייה בהתחלות הבנייה של מה שנקרא Multi Family Properties, על פני בתים פרטיים המכונים Single Family. בישראל המצב לא פחות מעניין: בשנים האחרונות ישנה עלייה בבניית דירות הנחשבות גדולות, בנות 4 ו-5 חדרים, על פני דירות של 2 ו-3 חדרים. נראה כי הביקושים לדירות הקטנות יגדלו.

מילניאלס מתחתנים פחות

4. חוסכים פחות, מבזבזים ונופשים יותר: מגמת העלייה בהיקפי התיירות רק תגבר. המילניאלס רוצים נוחות ופינוק הרבה יותר מדור ההורים והסבים שהסתפק במועט, לעתים במועט מאוד. מי שמחזיק בנדל"ן בעשורים הקרובים יצטרך לחשוב על התאמתו להשכרה לטווחים קצרים עם התאמות ככל שניתן לתיירים. דירות העתיד ישמשו כגם וגם, כלומר דירות שיכולות לשמש במרבית השנה למגורים ובחלק מהשנה או למשך תקופות קצרות יהיה קל להשכיר אותן לתיירים או למי שהגיעו לגור בהן למשך זמן קצר. המגמות הללו שרואים כעת הן בראשיתן.

5. נפרדים ומתגרשים יותר: האמון של המילניאלס במוסד הנישואין מתערער, שזה ראשית אומר שהרבה פחות זוגות מתחתנים ורבים מעדיפים לחיות בזוגיות. אלה שכן מתחתנים מתגרשים יותר, והמשמעות היא שפוטנציאל הביקוש ליחידות דיור גדל, היות שעל מספר זהה של תושבים נדרשות יותר יחידות דיור. אם נוסיף לכך את העובדה שתוחלת החיים מתארכת, את מגמות ההגירה אל הערים הגדולות והאטרקטיביות בעולם, אזי כל המגמות הדמוגרפיות מעידות שהביקוש ליחידות דיור יעלה בערים מרכזיות.

6. מעדיפים את הערים הגדולות: אם בזמן המחאה החברתית שברתם את הראש מדוע צעירים רבים מצד אחד מוחים כנגד יוקר המחיה, אבל לא מוכנים לוותר על מגורים בתל אביב, אז יש לכך הסבר הגיוני: הדור הצעיר, בניגוד לדור ההורים, הבין שאין לקבל את המגורים בפריפריה כמובן מאליו. המילניאלס מבינים שההזדמנויות הגדולות הן בעיר הגדולה והמבוססת, לכן הם ימשיכו לנוע בהמוניהם למרכז הערים הגדולות.

7. היצע הדירות בערים הגדולות ימשיך להיות מוגבל בהיעדר קרקעות: מצד אחד המילניאלס מעוניינים לגור בערים הגדולות, אך היצע הדיור באותן הערים גדל באטיות. המגמה שמרחשת בתל אביב לא שונה מברלין, ניו יורק או לונדון. נראה כי מיזמים של דיור שיתופי יהפכו ליותר ויותר נפוצים באותן ערים, וצורות הבנייה ישתנו בעתיד.

אפשר לראות למשל במלונאות את המגמה של חדרי מלון קטנים מאוד ואפילו קפסולות, כך גם צפוי לקרות בבניינים ישנים שיעברו שיפוץ בערים הגדולות. יחידות הדיור והמגורים יותאמו גם לאורח החיים: המילניאלס מקדישים את מרבית הזמן לעבודה ובילויים, והדירה תהיה מעוצבת, תספק נוחות מירבית ופונקציונלית מאוד. הבילויים והעלייה בהיקף ההוצאה על מזון מחוץ לבית יביאו להקטנת מיקומו של המטבח בדירות.

הקפסולות בהוסטל אקו בעכו
הקפסולות בהוסטל אקו בעכוצילום: צבי לנדסמן / דניאל

8. יותר שיתופיים ומעדיפים ייעול של משאבים קיימים וקיימות: בניינים קיימים ועתידיים שיתוכננו בדרך שתמקסם את שיתוף המשאבים יזכו לביקושים גבוהים ועליית ערך. הטרנד של מתחמי העבודה המשותפים שרק מתרחב והולך ישפיע גם על תחום המגורים. כנראה שמקלחות וחדרי שירותים משותפים לא יהיו, אבל תחומים אחרים שלא פוגעים בפרטיות הדיירים כן.

למשל, מתחמי דיור שמציעים חדרי כביסה וגיהוץ, חדרי אוכל משותפים וכל אלמנט שיוכל לשפר את איכות החיים. מדובר גם בהזדמנות עבור חברות ניהול ואחזקה של מתחמי מגורים ובנייני מגורים להציע בניינים עם שירותי וערך מוסף המותאם לדור המילניאלס. כמו כן, גם הזדמנות ליזמים שאינם מתחום הנדל"ן להציע שירותים בסמוך למתחמי מגורים.

מתחם WeLive של חברת WeWork בניו יורק
מתחם WeLive של חברת WeWork בניו יורקצילום: בלומברג

9. ערי הלוויין יהנו גם מהביקושים, הפריפריות הרחוקות ייחלשו: ערי הלוויין הסמוכות לערים גדולות ומבוססות, המהוות את מוקדי המשיכה, יתחזקו אף הן וייהנו מהגירה חיובית של מי שרוצים למצוא את הזדמנויות הקריירה שלהם בערים הגדולות. ערי הלוויין מתחזקות גם משום שהן מהוות קרש קפיצה לרכישת דירה בערים הגדולות, או אף למעבר לשכירות מעיר לוויין לעיר הגדולה עם שינוי המעמד התעסוקתי.

כך למשל, צעירים עם משרות סטודנט יעברו עם מציאת עבודה לאחר הלימודים בחזרה אל העיר הגדולה. ככל שהמגמה תתחזק אז ערי הלוויין ייהפכו אף הן למרכזים מבוקשים.

10. בניינים ישנים במרכזי הערים הגדולות יעברו התחדשות והתאמות: בניינים ישנים בערים מרכזיות ומבוקשות יעברו התחדשות ושינויים כדי להתאימם לצרכים העכשוויים. אם ניקח לדוגמא עיר כמו ברלין, שבה המגמה הזאת בראשיתה, אזי המגמה היא שיפוץ של בניינים שלמים, ביצוע פרצלציה מחדש והגדלת מספר הדירות בכל בניין קיים. כלומר, דירות גדולות ביעדים מבוקשים יפוצלו כדי לחלק אותן ליחידות דיור קטנות יותר. המודל היותר סביר הוא תכנון מחדש של קומות שלמות או בניינים שלמים. כמו כן, כחלק מהמגמה הזאת, בניינים קיימים יוסבו לתיירות או להשכרות קצרות טווח, בעיקר ביעדים מתוירים.

מתן פרטמן

מתן פרטמן | |מתן פרטמן

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ