"לעולם אל תפסידו כסף": קל לומר, קשה לבצע. כך תמדדו רווח והפסד בהשקעות נדל"ן

כל השקעה טומנת בחובה סיכוי לרווח וסיכון להפסד. הקושי לאמוד סיכון בהשקעה נובע מכך שהסיכון מכיל גם מרכיב פסיכולוגי, שלא ניתן לכמת

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דיור בלונדון, אנגליהקרדיט: HENRY NICHOLLS/רויטרס

אחת האימרות המפורסמות ביותר של וורן באפט על השקעות היא: "כלל מס' 1: לעולם אל תפסיד כסף. כלל מס' 2: לעולם אל תשכח את כלל מס' 1". ואכן, כל משקיע שרוצה להבין אם השקעה מסוימת מתאימה לו, בוחן ומשווה בין סוגי השקעות שונים ומנסה לחשב את הסיכוי להרוויח מול הסיכון להפסיד. אך בעוד שקל יחסית למדוד סיכוי בעזרת פרמטרים מספריים כמו החזר ההשקעה, את הסיכון קשה מאוד לאמוד במספרים.

הקושי לאמוד סיכון בהשקעה נובע מכך שהוא מבוסס בעיקרו על מוסכמות ואמונות. לדוגמה, אנשים המאמינים שהשקעה בשוק ההון מסוכנת יותר מהשקעה בנדל"ן, או שלהשקיע בנדל"ן בארץ בטוח יותר מאשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל. האמונות האלו לא תמיד נכונות. יש לבחון כל השקעה לגופה לפי כמה פרמטרים. מה שמקשה כל כך על אומדן מדויק הוא שסיכון מכיל גם מרכיב פסיכולוגי, שלא ניתן לכמת. אז איך בכל זאת ניתן להעריך מה הסיכון בהשקעה?

דיור באיידהו, ארה"בצילום: בלומברג

הפרמטרים השונים שמשפיעים על הסיכון

כדי להעריך סיכון בהשקעה מסוימת, ניתן לבחון נתונים מאקרו כלכליים ולשער מה תהיה השפעתם על ההשקעה. למשל, ירידת ערך, משבר כלכלי, רגולציה, העלאת ריבית ועוד. סיכונים הנגרמים מאירועים מאקרו כלכליים אינם בשליטתנו, אך ניתן להיערך אליהם ולהביא אותם בחשבון בבחירת ההשקעה. ניתן גם לבחון נתוני מאקרו מקומיים או אזוריים, כגון חוקי בנייה או נתוני תעסוקה. לדוגמה, בניו יורק קשה יותר לקבל היתרי בנייה לעומת יוסטון, לכן הסיכוי שפרויקט בניו-יורק יתעכב גדול יותר.

פרמטרים נוספים קשורים לפרויקט עצמו, למשל עלות תחזוקה, מהירות מציאת שוכרים, עיכובים בלוחות הזמנים של הבנייה ועוד. ישנו פרמטר נוסף ומשמעותי של ניהול ההשקעה – האם המשקיע מנהל אותה בעצמו או מפקיד אותה בידי חברת ניהול, ומה הסיכון הנובע מכל אחת מהאפשרויות. אחד הסיכונים הגדולים ביותר בכל עסקת נדל"ן טמון בבחירת החברה שמנהלת את ההשקעה, כיוון שרמת השליטה של המשקיע על ניהול ההשקעה נמוכה.

כשאנחנו בוחנים את הסיכון בעסקה, עלינו לבחון מה עלול להשתבש לאורך ציר הזמן שלה. לדוגמה, בשלב הראשון, שלב הרכישה, ישנו סיכון שהנכס לא יירשם על שם הקונה באופן תקין. בארה"ב, שבה יש שקיפות גבוהה יותר וגישה נוחה למידע, הסיכון נמוך יותר לעומת מדינות עולם שלישי. כך, בכל שלב, יש סיכונים האופייניים לו – שלב קבלת ההיתרים, שלב ההשבחה, שלב ההחזקה וניהול הנכס ושלב המכירה. 

אחד מגורמי ההגנה והדרך להפחית סיכונים הוא מחיר הרכישה. אם נרכוש נכס ב-50% משווי מחיר השוק שלו, ונגדיל את שולי הביטחון שלנו ובכך נפחית את הסיכון. ניתן לבחון גם את הסיכון בהשקעה כנגד סיכון באפיקי השקעה אחרים כגון קרנות ריט, שוק ההון או חברות סטארט-אפ. כל השקעה עובדת באסטרטגיית סיכוי-סיכון שונה. לדוגמה, כשאנו משקיעים בנדל"ן אנו יוצאים מנקודת הנחה שהרוב המוחלט של ההשקעות מצליח, ולכן הציפייה שלנו היא לתשואה מסוימת, לעומת זאת אם נסתכל על קרנות הון-סיכון, שם שיעור ההצלחה הוא נמוך מאוד ויכול להגיע ל-5%-10% הצלחה בלבד, נצפה שהרווחים שלנו (הסיכוי) במקרה של הצלחה יהיו גבוהים מאוד כך שיספיקו לכסות את ההפסדים מההשקעות שלא צלחו. 

כלומר, סיכון הוא דבר מורכב, ואינו רק אלמנט פסיכולוגי. הוא מורכב משקלול של פרמטרים שונים, הכוללים לא רק את סוג ההשקעה, אלא גם את המיקום, היזם, מחיר הרכישה ועוד.

דיור בקליפורניה, ארה"בצילום: בלומברג

ניהול סיכונים אישי: מה כדאי להביא בחשבון

כל משקיע עשוי להעריך את רמת הסיכון האישית בעסקה באופן שונה. לדוגמה, נניח ששני אנשים משקיעים באותה עסקה את אותו סכום השקעה. עבור אחד מהם סכום ההשקעה הוא אחוז אחד מההון שלו, ואילו לאחר אותו סכום מהווה 50% מההון. החשיפה לסיכון עבור האחרון גבוהה בהרבה מזו של הראשון, כך שהם כלל לא באותה רמת סיכון.

עוד היבט שמשקיע צריך לתת עליו את דעתו הוא רמת האמוציונליות שלו: באיזו מידה הוא יודע להתמודד עם סיכון ואי ודאות, באיזו מידה חוות דעת של קרובים, בני משפחה וניסיון קודם עלולים לייצר אצלו דעה קדומה, לערער את הביטחון שלו בהשקעה ולהשפיע על רמת הסיכון הנתפשת, והאם יש לו את הידע והסבלנות לעמוד בירידות בשוק בידיעה שכך הדברים עובדים.

מכיוון שקשה לאמוד את מידת הסיכון, משקיע מתחיל יכול לקחת מרווחי ביטחון משמעותיים יותר. ברמת העסקה, ניתן לנסות לשער מה קורה אם העסקה משתבשת ב-5%, 10%, 15%  וכן הלאה, ולבחור מרווח ביטחון שמרגישים איתו בנוח. ברמת הסיכון האישי, ניתן לפזר את הסיכון על פני סקטורים שונים ובפרויקטים עם יזמים שונים.

בניית בית בפנסילבניה, ארה"בצילום: Keith Srakocic/אי־פי

גם יזמים מנהלים סיכונים

כל יזם מנהל סיכונים – עבור עצמו ועבור המשקיעים שלו. כשאתם פונים ליזם לטובת ביצוע השקעה, לא פחות חשוב מפוטנציאל הרווח זה להבין את הסיכונים בעסקה. אם יזם לא מציג בפניכם את הסיכונים מיוזמתו צריכה להידלק לכם נורה אדומה. תשאלו את היזם על הסיכונים, על אתגרים שהיו לו בעסקות קודמות, כיצד פעל, תחקרו את ההצלחות שלו ולא פחות חשוב את הכישלונות - כך תבינו כיצד היזם חושב וכיצד הוא פועל שהדברים לא הולכים כמתוכנן - זאת בדיוק הנקודה שבה תצטרכו אותו הכי הרבה.

הכרת הפרמטרים השונים המשפיעים על הסיכון, הבנה לעומק של התפישות והרגשות המעורבים בתהליך ההשקעה, ניהול סיכונים אישי ובחירת יזם שמנהל את הסיכונים בצורה שקולה ואחראית יגדילו את הסיכוי של כל משקיע להרוויח ויצמצמו את הסיכון להינזק.

מתן פרטמן | מתן פרטמן

מייסד ומנכ"ל משותף בחברת השקעות הנדל"ן RM Group. לפני כעשור, אחרי שחרורי מהצבא החלטתי לרכוש את הדירה הראשונה שלי להשקעה בבאר שבע. כיום, יחד עם שותפי רן הראל, אנו מחזיקים ביותר מ-850 נכסים באזורי ביקוש בארה"ב ומקימים את המלון הישראלי הראשון בזנזיבר. הבלוג יביא מפעם לפעם מגמות מסקרנות משוק הנדל"ן בישראל וברחבי העולם, כדי שהקוראים יוכלו להפיק מהם ערך.

גילוי נאות

התכנים שבאתר אינם מהווים ייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או ייעוץ השקעות או אחר ואינם מובאים כתחליף לקבלת ייעוץ מעורך דין ו/או רו"ח ו/או ייעוץ מקצועי אחר והם מהווים מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליהם בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים באתר זה הנה על אחריות המשתמש בלבד והח"מ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה. מטרת התכנים המופיעים באתר לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד בטרם הם פונים לבחון שווקים והזדמנויות עסקיות והם מבטאים את דעתו האישית בלבד של הח"מ.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker