כחלון, כן אתה יכול - אלה אלקלעי - הבלוג של אלה אלקלעי - TheMarker

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כחלון, כן אתה יכול

מימון של דיור בר-השגה באמצעות הטבות מיסוי עובד כי הוא עוקף את שלוש הסיבות העיקריות לכישלון הדיור הציבורי, ומבטיח שהמעורבים בייזום ובבנייה הם בעלי אינטרס ארוך טווח בהצלחת הפרוייקט

21תגובות
כחלון בישיבת סיעת כולנו
אמיל סלמן

כל עוד מחירי הנדל"ן גבוהים, הגננת, המורה, האח בבית החולים והשוטרת יתקשו לחיות בגוש דן, חיפה או ירושלים. יש כמה דרכים לאפשר לאנשים שהכנסתם נעה סביב המשכורת הממוצעת במשק לגור במרכזי הערים - או לפחות לא מאוד רחוק מהם - ולא להוציא את כל הכנסתם על מגורים. אלו לא אנשים ש"זכאים" לדיור ציבורי או חפצים בו ואין בנאמר להפחית או לשלול בדרך כלשהי את הצורך המקביל בדיור ציבורי. זה אינו מוקד הדברים בשורות הבאות, אבל בהחלט אפשר להרחיב ולפתח את המודל המוצג כאן כך שיכלול לא רק דיור בר השגה אלא גם דיור ציבורי. בחברה תקינה צריך דיור ציבורי, צריך דיור בר השגה וצריך מודל חדש - לא לשוב ולמחזר מודלים ישנים שכשלו.

מדינות נכשלו במימון דיור ציבורי ראוי במרכזי הערים למעוטי יכולת משלוש סיבות עיקריות:

א. כל שנה (או שנתיים) הפוליטיקאים מחלקים מחדש את תקציב המדינה. לפעמים דיור מקבל יותר לפעמים פחות, תלוי בקואליציה ובצרכים השוטפים.

ב. אין תמריצים מובטחים לתפעול ולתחזוקה והידרדרות התחזוקה היא כדור שלג שגדל ומאיץ ככל שהוא מתקדם במורד המדרון. שנה אחת בלי תקציב יכולה להוביל להידרדרות מהירה מאוד של פרויקט, עד שעלות השיפוץ קרובה מאוד לעלות של בנייה מחדש.

ג. יש ניגוד אינטרסים מובנה בין הרשות העירונית המקומית לרשות המדינית. NIMBY= Not In My Back Yard רלוונטי לא רק למיכלי אמוניה אלא גם למשפחות מעוטות יכולת, היות שאף רשות לא רוצה עניים ובוודאי לא שכונות עוני בתחומה.

מימון של דיור בר-השגה באמצעות הטבות מיסוי נשמע עקום אבל הוא עובד אפילו במדינה שנעדרת בה מדיניות רווחה כמו ארה"ב. דיור בר-השגה עובד כי הוא עוקף את שלוש הסיבות העיקריות לכישלון הדיור הציבורי.

התשובה האמריקאית כלכלית

הצעד הראשון בארה"ב היה להוציא את המימון מתקציב המדינה, ובפועל להפקיע את היכולת של הפוליטיקאים ו"נערי" האוצר להשפיע על היקף ההוצאה הזו באופן שוטף. במקום לתקצב הוצאה ממשלתית הנכנסת לספר התקציב ונידונה מחדש בכל שנה, מגיע המימון מהטבות מיסוי. במילים אחרות, התקציב מבוסס על צד ההכנסות בתקציב, הצד שהפוליטיקאים כמעט לא נדרשים לו. היקף ההוצאה השנתית השוטפת הוא נתון תוצאתי שנגזר מכמות האישורים שניתנו בעבר, ומעמידה של מבקש הבקשה בתנאי המכרז, דהיינו תחזוקה לאורך זמן ותמהיל הדיירים אליו התחייב. בכך השגנו שתי ציפורים במכה אחת – הנתון הוא תוצאתי ולכן אין לאף אחד תמריץ מיידי לדון במספר או לשנות את השיטה, ואם המפעיל מתרשל ולא דואג לתחזוקה ההטבה נשארת באוצר המדינה. כלומר - יש למפעיל תמריץ מובנה לשמור על רמת תחזוקה גבוהה, ואם זה לא נעשה ההוצאה הציבורית קטנה בהתאמה מסוימת.

המימון הממשלתי ארוך הטווח מפחית חלק מהמתח בין המדינה לרשויות העירוניות המקומיות, כי הוא מבטיח את המשך התחזוקה. בנוסף, מקובל בעולם שאף כי התקציב הוא ממשלתי, כל עיר מקבלת ומנהלת את המכסה שלה. הרשות המקומית מחליטה: איפה, כמה, איך יתנהל המכרז, מתי וכו'. אבל גם מבחינת הרשות כל הדיון הוא חוץ תקציבי, ולכן מפחית משמעותית את הלחצים הפוליטיים שגורמים במקומותינו לתקציבי רווחה לאמץ את קצב האידוי של ים המלח.

לאה גולדברג, דירה להשכיר

מרכיב נוסף המקובל בדיור בר-השגה ומקטין את התנגדות הרשויות המקומיות ומשפר את התזרים הוא ערבוב השטחים. תחשבו על הווריאציה הבאה של הסיפור של לאה גולדברג: בעיר הומה במרכז המדינה עומד מגדל בן חמש קומות. ומי גר במגדל? בקומה הראשונה יש מכולת קטנה, בקומה השנייה משפחה חרדית, בקומה השלישית שני סטודנטים צעירים ונמרצים, בקומה הרביעית עורך דין ורופאה עם שתי ילדות וכלבה ובקומה החמישית הדייר עזב וחברת התחזוקה קבעה שלט בקיר ובאנר באינטרנט - "דירה להשכיר".  

היות שברור שהשאלה הראשונה של יאיר למשה תהיה איפה הכסף, אפשר לבחון את החשבון: איך מצליחים מגדלי גולדברג להיות כלכליים. בואו נניח שהינו פורסים את עלות הקמת המגדל ואת עלות התפעול והתחזוקה השוטפת לאורך 30 שנה, והתוצאה היתה הוצאה קבועה של 100 שקל בשנה. עכשיו בואו נניח שבקומה החמישית יש פנטהאוז עם מרפסת לים או לשדרות חן. הדייר שעזב שילם 60 שקל, הזוג המבוסס משלם 40 שקל, הסטודנטים 10, החרדים 5, והמכולת 10 + 1% מהפדיון.

הטבות המיסוי המבטיחות את הדירה לסטודנטים ולמשפחה החרדית צריכות להשלים את ההכנסה החסרה ליזם על מנת להבטיח את הבסיס הכלכלי ארוך הטווח של המיזם. לצורך הדיון אפשר להניח שהטבות המיסוי מייצרות הכנסה נוספת של 25 שקל. תיאורטית אם כך היזם מקבל בכל שנה 150 שקל על הוצאה קבועה של 100 שקל. הבעיה היא כמובן שבעוד אפשר להתייחס להוצאה של 100 שקל כהוצאה קבועה ברמת סבירות גבוהה, הרי שההכנסה של 150 שקל אינה מובטחת. אפילו בסיפור הקטן שלנו, הדייר ששילם 60 שקל עזב, וכמו בסיפור המקורי עשוי לקחת זמן למצוא שוכר או שמחירי השכירות ירדו.

בואו נניח שחלק ניכר מה-50 שקל שנגבים בכל שנה מעל ההוצאות משמשים ככרית ביטחון לתקופות שבהן ההכנסה השוטפת יורדת. בואו נניח שלאורך 30 שנה הרווח למשקיע הוא 7% בשנה, הייתם משקיעים? תזכרו שרבע מההוצאה מובטחת על ידי המדינה, יש כרית בטחון גדולה ושיש תסריטים שבהם רווחיות המיזם גדלה (למשל הפדיון במכולת גדול או שהדייר הבא בקומה החמישית הוא טייקון שמצליח לאשר תוספת של קומה שישית). אם אתם חושבים שזו השקעה כדאית הבנתם איך אפשר להבטיח דיור-בר השגה לסטודנטים ומשפחות מעוטות יכולת.

בעולם זה עובד

הקמת דיור בר השגה בקווינס, ניו יורק
בלומברג

בעולם יש הרבה אנשים שמרוויחים מהמציאות שמייצר דיור בר-השגה לסטודנטים ולמשפחות מעוטות יכולת. נוצרות בתהליך הזדמנויות השקעה שונות, ביחסי סיכון/סיכוי שונים: אפשר להשקיע ביזם, אפשר להשקיע בקבלן, אפשר להשקיע בחברות התחזוקה והתפעול, אפשר להשקיע בהטבות מיסוי.

כמה אתם מוכנים לשלם היום בשביל תזרים של 25 שקל כל שנה במשך 30 שנה? היות שהאמריקאים סוחרים בהטבות מיסוי כבר מספר עשורים, השאלה הזו איננה תיאורטית כלל וכלל:

במארס 2017 דולר של הטבת מיסוי נסחר בטווח של $0.99-$1.01. אם זכור לכם, חווינו בשנים האחרונות תנודתיות גבוהה מאוד בשווקים הפיננסים, כך שהיו תקופות - למשל באוקטובר 2002 - שהציבור דרש תשואה מובטחת גבוהה ולכן היה מוכן לשלם רק $0.78 פר דולר להטבת מיסוי, והיו תקופות - כמו במהלך 2016-2015 - שהציבור היה מוכן לשלם גם $1.10 פר דולר בהטבת מיסוי, קרי - בשביל תזרים ממשלתי בסיכון נמוך מובטח בעתיד.

המשקיעים בהטבות מיסוי מאוד מגוונים. חברה כמו אפל, גוגל או פייזר שיש לה חבות מס שנתית גבוהה מאוד ויתרות מזומנים גדולות יכולה להגדיל את הרווחיות העתידית השוטפת שלה על-ידי השקעה בהטבות מיסוי. זה טוב לחברות שמחפשות כיום השקעה בסיכון נמוך, זה טוב לבעלי המניות שמחפשים להגדיל את הרווחיות העתידית, זה טוב ליזם של פרויקט דיור בר-השגה שיכול לקבל מימון מיידי המאפשר לו להוציא את הפרויקט לפועל היום על חשבון הכנסה הפרוסה על פני 30 שנה.

בארה"ב ובאירופה התפתחו קרנות השקעה מתמחות המאפשרות הפחתה נוספת של הסיכון הגלום למשקיע, ומייצרות מכשירי השקעה מאוד נוחים למשקיעים מוסדיים (קרי לכספי החוסכים לפנסיה). תחשבו על קרן שקונה הטבות מיסוי מ-20 פרויקטים שונים. במקום שהמשקיע יהיה חשוף לפרויקט אחד ולעמידה של הגוף המתפעל בתנאי ההשכרה והתחזוקה המקנים לו את התזרים הממשלתי, הסיכון מתפזר על פני 20 פרויקטים שונים. במקום שכל משקיע יצטרך לפתח מומחיות בבחירת פרויקטים של הטבות מיסוי וניהול התזרים שהם מניבים, יש קרנות שפיתחו מומחיות כזו ומהוות מתווכים פיננסים יעילים עם אינטרס כלכלי מובנה לפקח על המתפעלים ולתמחר את הפרויקטים מול היזמים, ועם הידע להתנהל מול רשות המסים. הפיתוח של קרנות כאלו מאפשר לגופים כמו מריל לינץ', סיטיבנק, Mass Mutual, ו-Wells Fargo להשקיע עשרות, מאות ומיליארדי דולרים בשנה בדיור בר-השגה.

באמריקה הכל גדול, 8-6 מיליארד דולר בשנה מושקעים בתחום

בשלושים השנים האחרונות בארה"ב הושקע הון של כ-100 מיליארד דולר בתוכניות מושתתות הטבות מיסוי. ההשקעה השנתית נאמדת ב-8-6 מיליארד דולר ומייצרת כ- 120 אלף יחידות דיור בר-השגה מדי שנה. לאורך השנים כשבע מיליון משפחות מעוטות יכולת נהנו מדיור במרכזי הערים, שעלותו השוטפת לא עלתה על 30% מהכנסתם השוטפת. בתהליך היו מעורבים יזמים, קבלנים, חברות תפעול, קרנות השקעה, חברות עסקיות ומשקיעים מוסדיים שהצליחו להרוויח כסף מהפעילות. ייתכן שבמסגרת התהליך הכנסות המדינה ממסים ירדו מעשית, אולם בהינתן מספר העסקים שהרוויחו ממעגל הפעילות שהתפתח בכדי לאפשר דיור בר-השגה - די ברור שגם המדינה לא מפסידה בסופו של דבר.

במקום שכל שנה או שנתיים חברי הכנסת יריבו על גודל הנתח של הדיור בתקציב, מי יזכה במינוי ומי יזכה בתקציב ואיך לממן את כל השלבים בתהליך: ייזום, בנייה, תפעול, תחזוקה, פיקוח וכו', כוחות השוק סוגרים את כל המעגל ובזכות האלכימיה של השווקים הפיננסים כולם נהנים מכך.

כחלון, הסדרת שוק הסלולר הייתה מהלך מבורך למרבית הציבור - אבל עם השלכות לתקופה לא מאוד ארוכה. רפורמה שתאפשר את רתימת כוחות השוק לפיתוח שוק לדיור בר-השגה דורשת חקיקת חוק אחד, חוק הטבות מיסוי לדיור בר-השגה, היכול לשנות את המציאות הישראלית בהרבה ממדים. לעשירונים 7-3, החוק הזה, המאפשר את רתימת כוחות השוק לפיתוח כלכלי של דיור בר-השגה, חיוני. הוא יעשה טוב להרבה מאוד אנשים להרבה מאוד שנים.

תודות ל ד.ב.ש מיזמים עירוניים בישראל בע"מ על המספרים והנתונים המשולבים במאמר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

גידול קנאביס רפואי ישראל

ההזדמנות האדירה למשק הישראלי בתעשיית הקנאביס

"מה שאמריקה צריכה עכשיו זה משקה" - כך אמר הנשיא רוזוולט כשביטל ב-1933 את החוק לאיסור מכירת אלכוהול בארה"ב, אחרי שהאיסור הוביל לזינוק בשתייה ולשגשוג הפשע המאורגן ■ כיום, כלכלות זריזות עם יד על הדופק הרגולטורי יכולות להפיק תועלת רבה ממגמת הביקוש העולה לקנאביס ומוצריו

בנין בנק ישראל

מי יחליף את פלוג? תלוי איזו מדינה אנחנו רוצים להיות

בדמוקרטיות המערביות שאנחנו שואפים להידמות להן נשמרת בקפדנות ההפרדה בין החלק הפיסקאלי, שעליו מופקד משרד האוצר, לבין החלק המוניטרי, שעליו מופקד הבנק המרכזי ■ חשוב שהדיון בזהות המחליף או המחליפה של פלוג יישאר ענייני - ולא יהפוך לוויכוח אישי ולמאבק כוחות

כתבות שאולי פיספסתם