ריט עכשיו: הדלת האחורית של השקעות הנדל"ן עוד עשויה להפוך לשער הכניסה

בישראל הן תופסות תאוצה, ובארצות הברית הן נפוצות ומוכרות כבר שנים רבות: קרנות ריט הן אפיק השקעה בעל יתרונות ותשואה ניכרת למי שרוצים להיכנס לשוק הרותח, אבל לא יכולים או לא מעוניינים לקנות נכס באופן ישיר. אלה קרנות הריט שרשמו ביצועים נאים ועקביים

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נדל"ן השקעה בית דירות

האנומליה בענף הנדל"ן כבר הפכה לחלק בלתי נפרד מהתנהלות השוק – בזמן שהמחירים מזנקים ופוטנציאל התשואה נשחק, הביקוש גואה יחד איתם. שכבה מסוימת מתדלקת את המצב, מחזיקה במשאבים פיננסיים המאפשרים לה להסתער על ההיצע, להתמודד עם תנאי השוק ולהעמיד את ההון העצמי האסטרונומי הכרוך בהשקעה ריאלית.

בעוד המחירים המאמירים היטיבו עם אלה, והזניקו את שווי הנכסים הריאליים, הם גם הקשיחו את חסמי הכניסה, שהיו גבוהים ממילא עבור משקיעים פוטנציאליים חדשים, שמוצאים עצמם נדחקים החוצה. עבור מי שמחפש לפלס דרכו בשוק הלוהט בעלויות זניחות הרבה יותר, קרנות ריט (REIT— Real Estate Investment Trust) עשויות להוות פתרון השקעה אולטימטיבי המניב תשואה עודפת — והשנים האחרונות יעידו על כך.

מדובר באפיק שטרם התפתח לממדים מרשימים בישראל, ובבורסה המקומית נסחרות רק כמה קרנות בודדות. בשוק האמריקאי המצב שונה לחלוטין וכבר עשרות שנים, ליתר דיוק מאז שנות ה-60, עת נולד הרעיון, קרנות הריט מהוות כלי השקעה אלמנטרי. בתחילת דרכן, וגם בהמשך, עלתה התהייה האם נכון להשקיע בשוק הנדל"ן באופן ריאלי או לחלופין להישען על קרנות הריט ולבצע את ההשקעות דרכן. לעניות דעתי, הדילמה הזו נפתרת כאשר בוחנים את תנאי השוק הנוכחיים וכנגזרת מכך את משוואת הסיכוי־סיכון בכל אחת מהחלופות.

לחקות את השוק, בלי הרפתקאות מיותרות

השקעה "מסורתית" בדמות רכישת נכס כרוכה בראש ובראשונה בעלות גבוהה, המלווה גם בעלויות המעטפת (מס רכישה, עו"ד, שמאי, מתווך, ביטוח וכו'), וגם ב"כאב הראש" שבניהול נכס — תפעול לוגיסטי שוטף, מציאת שוכרים ועוד אלמנטים החלים על משקיע המחזיק בנכס פיסי. בתנאי השוק העכשוויים, התשואה הממוצעת מסוג השקעה זו עשויה לנוע בטווח שבין כ-2% ועד כ-4%, בתרחיש האופטימי.

רוח גבית למדדי המניות, ונדל"ן בתוכן. יו"ר הפד ג'רום פאואלצילום: Tasos Katopodis / POOL New/רו

מנגד, ניצבות קרנות הריט, שכל אחת מהן היא גוף שתכליתו השקעה בנכסי מקרקעין מניבים ומתוקף היותו כזה, נהנה משורת הקלות והטבות מס מפליגות, אם כי בכפוף לכמה תנאים מצטברים: השקעה לכל הפחות של 75% מהון הקרן בנדל"ן מניב; מגבלות מינוף; התחייבות לחלוקת דיווידנד למשקיעי הקרן בשיעור של 90% לפחות; פיזור הון מניות במנגנון המונע בעל שליטה יחיד וכיוצא בזה. רגולציה משפטית זו נועדה למעשה לשמור על האינטרס של המשקיע ולמנוע הרפתקאות מיותרות.

רובן המכריע של הקרנות פועלות לפי מודל עסקי אחיד — רכישת נכסים מניבים, בשאיפה עם שוכר יציב לטווח ארוך, ניהול הנכסים וגביית דמי שכירות, המחולקים מעת לעת כדיווידנד לבעלי המניות, כאשר בהמשך המטרה היא לייצר מעין "אקזיט" על ההשקעה, באמצעות השבחת הנכס ומכירתו במחיר גבוה מעלות הרכישה

בשנים האחרונות נראה כי תחום הריטים רשם קפיצה והשתכלל, כך שכיום הקרנות נוכחות בכל הסגמנטים של נדל"ן מניב, כל אחת לפי תחום מומחיותה — מבני מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה, מלונאות ודומיהם — ומאפשרות למשקיע להיחשף לפורטפוליו שמחזיקה הקרן. 

רבות מאותן הקרנות סחירות, כלומר מונפקות בבורסה, אלא שביחס אליהן מתקיים תהליך מעניין — נתונים היסטוריים מוכיחים כי בטווח הארוך, ביצועי מניות קרנות הריט מתכנסים לאלה שרשמו דווקא הנכסים הריאליים, ופחות לביצועים שהציג השוק הסחיר. מכאן, השקעה בעלת תוחלת זמן ארוך בקרנות ריט, מדמה במידה רבה השקעה ישירה בנכס ומייצרת ראי לענף, מבחינת הסיכונים והביצועים כאחד
על אף שמעמדן של קרנות הריט מוסדר בחוק בישראל, ישנן כאמור מספר מועט של קרנות הנסחרות בבורסה המקומית (הסיבה טמונה בעיקר במגבלות וחסמים רגולטוריים, אבל זה לטור אחר) ולכן השוק האמריקאי, שמתהדר במבחר של קרנות ובאזורי פעילות עצומים, קורץ הרבה יותר. 

קרנות שנהנות מרוח גבית חזקה

שוק הנדל"ן המריא בשנים האחרונות וכך גם מדדי המניות, שממשיכים ליהנות מראלי חריג המתודלק על ידי הזרקות כספים מצד הפד ויתר הבנקים המרכזיים מסביב לעולם. מניות קרנות הריט נהנו למעשה מהתרוממות הרוח בשתי הזירות גם יחד ורשמו לאורך הזמן, בראייה רוחבית, ביצועים נאים ועקביים.

עבור מי שמבקש  להשקיע בקרנות ריט, ישנן כמה אופציות מסקרנות. נקודת המוצא לתפישתי הינה העדפה של פיזור רחב על פני בחירה סלקטיבית של קרן בודדת, השקולה לנטילת סיכון שאיני רואה בו פיצוי כלשהו ביחס לחשיפה לקרן סל. כך לדוגמה, השקעה עם פיזור רחב מתאפשרת דרך Vanguard REIT Index ETF (סימול: VNQ) השואפת לחקות את מדד MSCI US REIT Index ומאגדת כ-200 קרנות ריט שונות הנסחרות בארה”ב, בדמי ניהול של כ-0.2%. בשנה האחרונה השיגה הקרן תשואה של כ-40%. 

אופציה נוספת אפשרית היא דרך SPDR DJ Wilshire Global Real Estate ETF (סימול RWO), קרן סל המחקה את מדד Dow Jones Global Select Real Estate Securities index, מחזיקה ב-256 קרנות ריט מרחבי העולם, כמחציתן מארה”ב, ומנהלת כ-1.7 מיליארד דולר, בדמי ניהול של כ-0.5%. לצד אופציות אלה, גם הגופים המוסדיים המקומיים מציעים שורת קרנות סל על פעילות קרנות הריט מעבר לים. 

לסיכומו של עניין, השקעה באמצעות קרן ריט מייצרת הזדמנות להישען על יכולותיה המקצועיים ויתרונותיה של הקרן, לקצור את פירותיו של שוק הנדל"ן וליהנות מהשקעה סחירה בשוק ההון (דיווידנדים, נזילות יומית, פיקוח רגולטורי ועוד), תוך פרופיל סיכון מופחת יחסית. עם זאת, ביצועי העבר אינם ערובה לעתיד ושוקי ההון נתונים לסיכונים משלהם, אך בהינתן המשך היציבות הכלכלית וסביבת ריבית נמוכה, סביר כי המומנטום ימשיך לתמוך בצמיחתן וביצועיהן של הקרנות בטווח הרחוק. 

דרור קרני

דרור קרני | דרור קרני

דרור הוא מתכנן פיננסי בעל ניסיון מצטבר של כ-20 שנה בשוק ההון, בתפקידי ניהול בכירים. מייסד ומנכ"ל "קרני פמילי אופיס", המעניקה שירות ניהול הון, ייעוץ פיננסי ובניית אסטרטגיית השקעה ליחידים ומשפחות בעלות עושר פיננסי.

דרור הוא סוכן ביטוח מטעם משרד האוצר ובוגר קורס יועצי השקעות. הוא בעל תואר BA במינהל עסקים ותואר MBA במנהל עסקים עם התמחות במימון. בנוסף, את מילואיו עשה דרור בתפקיד מג"ד חילוץ והצלה בדרגת סגן-אלוף.

ועוד משהו... דרור חובב טיולי ג'יפים אתגריים ובסופי שבוע ניתן למצוא אותו מטייל ברחבי הארץ עם קבוצת הג'יפאים הקבועה שלו.

במסגרת הבלוג, דרור מעוניין להציג עדכונים ופרשנויות מעניינות אודות עולם שוק ההון, לספק מידע בהיר בתחומים אפורים, ובעיקר לתת ערך מוסף לקוראיו.

גילוי נאות: הנתונים המפורטים לעיל אינם מתיימרים להוות ניתוח שלם ומלא או מפורט של הנושאים בתחום המדובר, לכלול את כל המידע הנדרש לצורך ביצוע השקעה וניתנים כמידע כללי בלבד. אין לראות באמור ובנתונים המלצה, הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים או של המוצרים הפנסיונים המתוארים במסמך. הנתונים המפורטים נתנו בהתבסס על מידע הידוע והמפורסם לציבור. למשקיעים שונים עשויות להיות מטרות שונות, לפיכך, על כל משקיע וכל מי שמעיין באמור להתאים את השקעותיו למטרותיו ולצרכיו האישיים ומומלץ לקחת לשם כך ייעוץ מקצועי אשר יתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של המשקיע. חברת קרני פמילי אופיס לא יישאו בכל אחריות לכל נזק ו/או הפסד שייגרם משימוש במידע המפורט לעיל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker