כולם מתקוטטים - והדיור הציבורי תקוע במקום

ממשלות השמאל קידמו וממשלות הימין האטו - והביקורת על ניהול החברות עולה באופן קבוע בדו"חות מבקר המדינה ■ בינתיים, דיירי וזכאי הדיור הציבורי ממשיכים לסבול

דרור פייטלסון
דרור פייטלסון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דירת עמידר בקרית שמונה
דיור של עמידר בקרית שמונהצילום: מירב מורן

דיור ציבורי הוא מאגר דירות המושכרות לאוכלוסייה מעוטת יכולת במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק. הוא חלק ממנגנוני מדינת הרווחה, והיה פעילות מרכזית של משרד השיכון בשנות המדינה הראשונות. אבל הדיור הציבורי צומצם במידה משמעותית בשנים מאז המהפך.

כיום נשאר ממנו מעט, והניהול שלו מככב בדו"חות מבקר המדינה. זה נושא קצת סבוך, אז צריך יחסית הרבה רקע כדי להבין את הנתונים עליו, וכפי הנראה, אין הרבה נתונים.

נתחיל עם הרקע. הזכאות לדיור ציבורי נקבעת לפי קריטריונים של הכנסה וגודל משפחה. בנוסף, גם לעולים חדשים יש זכות לדיור ציבורי למשך 15-10 שנה אחרי שעלו ארצה. ניהול מאגר הדירות ואיכלוסן נעשים על ידי חברות מנהלות. החברה הגדולה ביותר היא עמידר, הכפופה למשרד השיכון. חברה גדולה נוספת היא עמיגור, השייכת לסוכנות היהודית. בנוסף יש כמה חברות עירוניות. החברות אחראיות גם על תחזוקת הדירות, ובנושא זה נרשמות תדיר תלונות רבות. 

הבעלות על הדירות מתחלקת בין המדינה לבין החברות, ויש מקרים של חילוקי דעות למי הדירות בעצם שייכות. במקרה של עמיגור, חלק מהדירות שייכות לסוכנות - זה פרט חשוב בהקשר של מכירת הדירות לדיירים, ומה עושים עם הכסף שהתקבל מהמכירה.

זירת מאבק בין הימין לשמאל

נושא הדיור הציבורי הוא זירת מאבק מתמשכת בין הימין לשמאל. מיפוי גס של האינטרסים העיקריים מעלה מי מטפח ומי מזניח את הדיור הציבורי:

ממשלות השמאל (לפני המהפך וגם ממשלת רבין בראשית שנות ה-90) הדגישו את הצורך לספק דיור לזכאים. כדי ליצור מלאי דירות, השתמשו בבנייה הציבורית והתנגדו למכירת דירות. כך, כשדירות מתפנות - הן משמשות לזכאים אחרים.

הפגנה למען דיור ציבורי מול משרדי עמידר בתל אביב, ב-2011צילום: מוטי מילרוד

חברי כנסת וארגוני שמאל עודדו מכירת דירות בהנחה ניכרת לדיירים, כדי להפוך אותם לבעלי רכוש ולאפשר להם להוריש את הדירות לילדיהם. התמורה עבור הדירות אמורה להיות מושקעת בקניית או בניית דירות חדשות לזכאים אחרים. אבל מכיוון שהדירות נמכרות בהנחה, ייתכן צורך בהשקעות נוספות.

ממשלות הימין (מאז המהפך, אבל בעיקר בממשלות נתניהו, כולל כשהיה שר האוצר) שאפו לצמצם את העלות התקציבית והדגישו את השימוש במנגנוני השוק החופשי. כך העדיפו לתת עזרה בשכר דירה במקום להשכיר דירות באופן ישיר, ופעלו להפרטת החברות המשכנות או להוצאת שירותי הדיור הציבורי למכרז. כתוצאה מכך, יש ירידה מתמשכת בתמיכה הממשלתית בדיור לזכאים, כי מלאי הדירות הפיזיות הומר בתמיכות תקציביות שניתן לקצץ.

מראשית ימי המדינה חלק ניכר מהבנייה הציבורית הועבר לבעלות הדיירים, ורק חלק שימש לדיור ציבורי. ירידות משמעותיות במלאי הדיור הציבורי התחילו בשנות ה-80, בעקבות מבצע מכירת דירות לדיירים ביוזמת שר השיכון דאז דוד לוי.

ירידות נוספות במצבת הדיור הציבורי קשורות לחוק הדיור הציבורי מ-1998 של ח"כ רן כהן (מרצ). מטרת החוק היתה לאפשר לדיירים לרכוש את דירתם בהנחה ניכרת, ומנגד להשתמש בכסף שמתקבל מהמכירות כדי לרכוש דירות חדשות. החוק נועד להיכנס לתוקף בתחילת 2001, אבל נדחה שוב ושוב בחוק ההסדרים ונכנס לתוקף לבסוף רק בתחילת 2013.

מה שקרה בפועל בינתיים היה שדירות רבות אכן נמכרו לדיירים בתקופה שהחוק היה מוקפא, והכניסו 2.75 מיליארד שקל, אבל רק 205 מיליון שקל מהסכום הזה שימשו לרכישת דירות חדשות.היועץ המשפטי לממשלה דאז, יהודה ויינשטיין, הצדיק זאת בטענה שהחוק היה מוקפא - ולכן לא חייבים להשתמש בכספים לפי מה שנאמר בחוק.

כאמור, רוב הכסף הועבר למשרד האוצר לשימושים אחרים. אחד השימושים האחרים קשור לדירות ששייכות לסוכנות היהודית. כדי להחיל את החלטת הממשלה למכור דירות גם על דירות של הסוכנות, משרד האוצר הסכים לשלם לסוכנות פיצוי על חלק (חצי או יותר) מההנחה שניתנה לדיירים.

בנוסף, האוצר גם הסכים לקנות את שאר הדירות שהיו בבעלות הסוכנות ולהעביר אותן לבעלות ממשלתית. כתוצאה מכך, חלק גדול מההכנסות ממכירת הדירות הועבר לסוכנות במקום לשמש לקניית דירות חדשות.

נושא הבעלות על הדירות והרווחים ממכירתן גרם למאבקים קשים בין החברות המשכנות - שרוצות לקנות דירות ולהצדיק את קיומן - לבין משרד האוצר - שרוצה לסגור אותן.

למרבה הצער, נתונים על היבטים שונים של הדיור הציבורי אינם מפורסמים בצורה מסודרת בשום מקום. בנוסף, במקרים שונים לא לגמרי ברור למה הנתונים מתייחסים. בהכללה, יש חמש קבוצות דיירים רלוונטיות:

1. זכאים לדיור ציבורי לפי הקריטריונים הרגילים של משרד השיכון. אלה הם הרוב.

2. עולים זכאים, באחריות של משרד הקליטה.

3. קשישים בדיור מוגן.

4. נכים, שעבורם רוכשים דירות מותאמות במיוחד בקומת קרקע, מה שנקרא נ"ר (נכסי רכישה). יש מעט כאלה.

5. עולים קשישים בודדים, באחריות של משרד הקליטה, שגרים במקבצי דיור. אלה מבנים כמו בתי מלון לשעבר, שבהם מספר גדול של דירות קטנות, בגודל 20-10 מ"ר, שאינן עומדות בסטנדרט הרגיל של דירה. בניגוד לארבע הקבוצות הקודמות, מקבצי הדיור אינם נחשבים חלק מהדיור הציבורי.

אם רוצים לספור כמה דירות בדיור הציבורי יש בישראל, קיימות שתי דרכים לעשות זאת - הגדרה בסיסית, שכוללת זכאים משתי הקבוצות הראשונות, והגדרה מרחיבה, שכוללת גם את דיירי הדיור המוגן (בעיקרון גם דירות נ"ר נכללות, אבל מספרן קטן). מקורות שונים משתמשים בהגדרות שונות.

מספר הדירות לפי שתי ההגדרות מוצג בגרף הבא. העמודות מראות את החלוקה בין החברות המשכנות השונות, בשנים שעבורן מצאתי את הנתונים. הקווים מראים את סך כל הדירות, וכפי שניתן לראות, הנתונים חלקיים ומקוטעים, אבל אפשר להבחין בקלות במגמה מתמשכת של ירידה במצבת הדירות. שימו לב שהנתונים הם על מספר הדירות עצמן. מספר הדירות לנפש (תוך התחשבות בגדילת האוכלוסייה) יורד באופן תלול עוד יותר.

דירות במצב גרוע ובאיזורים ללא ביקוש

אחת הסיבות למיעוט הנתונים על מצבת הדירות היא שרוב הדיונים בהקשר של הדיור הציבורי הם על היבטים שונים של ניהול. זה כולל את מספר הזכאים הממתינים לדיור ציבורי שאין להם דירות מתאימות. רובם הם זכאים חדשים, אבל יש גם דיירים שמחכים לעבור לדירה אחרת. בין היתר, יש גם דיווחים על מספר גדול של דיירים שנשארים בדירות יותר גדולות ממה שהם צריכים (למשל, זוגות מבוגרים אחרי שהילדים עזבו את הבית), מה שמשקף חוסר יעילות בשימוש בדירות.

סיבה נוספת היא מספר הדירות הפנויות ומצבן. חלקן של הדירות אינו ראוי למגורים כלל, חלקן זקוק לשיפוצים ולפעמים אלה מתעכבים למשך זמן רב, וחלקן קטנות וממוקמות באזורים שאין להם ביקוש – ולכן קשה לאכלס או למכור אותן. לפי הנתונים מספרן של דירות אלה יורד בהדרגה.

בנוסף, יש דירות ששייכות למאגר הדיור הציבורי אבל אינן משמשות למגורי זכאים - יש כ-1800 דירות שהמתגוררים בהן אינם זכאים או שהן משמשות רשויות מקומיות או בתי כנסת. בשנים האחרונות נעשים מאמצים להחזיר את הדירות האלה, ומספרן יורד באטיות.

עוד סיבה היא פעילות של קניית ומכירת דירות. מכיוון שמוכרים הרבה יותר משקונים, מצבת הדירות הכוללת קטנה. בשנים האחרונות יש עלייה בקניית דירות, אבל לא מספיק כדי לפצות על אלה שנמכרו. נתונים חלקיים שמצאתי בנושא מוצגים בגרף הבא.

מעניין לראות שקצב האכלוס כיום ומספר הממתינים דומים למדי. מספר הדירות שנמכרו במגמת ירידה בשנים האחרונות, ומספר הדירות שנקנו היה במגמת עלייה, עד שירד ב-2019. באף שנה לא קנו מספיק דירות כדי לפצות על אלה שנמכרו. בנוסף בשנים האחרונות מספר הממתינים במגמת עלייה. מכאן שהפער בין מה שהממשלה מספקת לבין מה שנחוץ לנזקקים לדיור (לפי הקריטריונים המחמירים למדי של משרד השיכון) מתרחב והולך.

ולסיום, בהשוואה בינלאומית ישראל היא כיום בין המדינות שבהן הדיור הציבורי מספק רק חלק קטן ביותר מפתרונות הדיור, כ-2%. השיא היה כ-23% מהדירות במדינה בשנות ה-60 של המאה הקודמת. הירידה היא כמובן תוצאה של התהליך שתואר לעיל שבו מצבת הדירות הולכת היורדת. והירידה הזו היא תוצאה של מדיניות מכוונת שנועדה להקטין את העומס על תקציב המדינה על ידי מעבר מאספקת דירות לתמיכה בשכירות בשוק החופשי.

היתרון הוא שברגע שמספקים דירה אין אפשרות לסגת ולקצץ חדר אחד ממנה. תמיכות בשכר דירה, לעומת זאת, אפשר לשנות. ובאופן כללי התמיכות הניתנות אינן מספיקות כשלעצמן.

דרור פייטלסון

דרור פייטלסון | אטלס למאה ה-21

פרופסור למדעי המחשב באוניברסיטה העברית. אספן של כל מיני דברים, ובפרט של נתונים ומספרים. אוהב לנסות להסביר דברים בצורה שקל להבין אותם, ובמיוחד אוהב כשזה מצליח ומישהו פתאום מבין משהו חדש. הבלוג הזה משלב את שני הדברים, ויתמקד בהצגה גרפית של נתונים כדי לחשוף מה אפשר להבין מהם. שואף להקשות על כל מי שמנסה לרדד ולהטות את השיח הציבורי על ידי טענות בלתי מבוססות והפצת פייק ניוז. מאמין גדול בכך שיכול להיות כאן הרבה יותר טוב.

חלק מהטורים מבוססים על הספר "עידן הימין: ישראל 2018-1977 בראי הנתונים", שפורסם בתחילת 2019. בספר יש גם הפניה למקורות הנתונים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker