אובדן שליטה כמדיניות: כמה דירות צריך לתכנן בשביל שבסוף ייבנו 1.5 מיליון?

המטרה היחידה של הוותמ"ל היא לאשר מספר גדול ככל האפשר של יחידות דיור. זה בא על חשבון השקעת זמן בשיקולים של תעסוקה, תחבורה, מבני ציבור, ושמירת טבע. אנחנו, ילדינו, ונכדינו נסבול עוד עשרות שנים ממה שהוועדה הזו עושה

דרור פייטלסון
דרור פייטלסון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דרור פייטלסון
דרור פייטלסון

למי ששכח, הטיפול במשבר הקורונה – עם הזיגזגים, ההנחתות של הוראות סותרות חדשות לבקרים, וחוסר התפקוד הכללי – הוא לא הכישלון היחיד של הממשלה. יש גם את משבר הדיור, שסדרת הממשלות בראשות נתניהו נכשלת בטיפול בו כבר 12 שנה. וכדי להזכיר לנו, שוב רוצים להאריך את פעילות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל). האמת, בזמן טירוף המערכות שמתחולל כאן קשה לכתוב על זה. אבל זה בכל זאת חשוב. נדל"ן זה יקר וזה קבוע, הנזקים של הוותמ"ל יהיו איתנו הרבה אחרי הקורונה.

תקציר הפרקים הקודמים: הוותמ"ל הוקמה על ידי שר האוצר דאז יאיר לפיד, כדי לקדם תוכניות בנייה גדולות בשיטת הזבנג וגמרנו. שר האוצר הבא, כחלון, האריך את כהונתה, ועכשיו דרעי רוצה שגם לו יהיה חלק בתוכנית (חלק מהסיפור הוא העברת מינהל התכנון בין משרד האוצר ומשרד הפנים).

התירוץ הרשמי הוא שמחירי הדירות הגבוהים נובעים מחוסר היצע, אז צריך לתכנן יותר כדי שיבנו יותר ואז המחירים ירדו. אבל מכיוון שתוכניות מושכלות שלוקחות את כל השיקולים בחשבון ודואגות לסגור את כל הפינות לוקחות זמן, עדיף להעביר תוכניות בוועדה שלא כפופה לחוקי התכנון הרגילים ושיש בה לממשלה רוב אוטומטי. כך נולדה הוותמ"ל.

הבעיה היא שלמציאות יש כללים אחרים.

אל תניחו שתכנון גורר בנייה

פן אחד של זה הוא שהוותמ"ל היא בהגדרה ועדה מנוהלת אקסל. יש שיקול אחד שהיא מקדמת: לאשר מספר גדול ככל האפשר של יחידות דיור. זה בא על חשבון השקעת זמן בשיקולים של תעסוקה, תחבורה, מבני ציבור, ושמירת טבע. אל תאמינו להודעות של דוברים ויחצ"נים על "תכנון איכותי". אנחנו, ילדינו, ונכדינו נסבול עוד עשרות שנים ממה שהוועדה הזו עושה.

פן שני הוא נושא המחירים. מתחילת המשבר לפני יותר מעשור, ידוע שעליית המחירים באה על רקע הריבית הנמוכה, וניתן לייחס חלק משמעותי ממנה למשקיעים. עליית המחירים מושכת עוד משקיעים שרואים כי טוב, וזה מעלה את הביקוש, וגורם לעוד עליית מחירים. הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור נסחפים בדינמיקה הזו ונפגעים ממנה.

אבל עדיין, ניתן לטעון שאם נתכנן ונבנה יותר בכל זאת הביקושים יסופקו והמחירים ירדו. הבעיה עם הטיעון הזה היא ההנחה שתכנון גורר בנייה. לתכנן זה קל: פשוט מקימים ועדה שמאשרת תוכניות בסיטונות וממלאת את הטורים באקסל. לבנות זה יותר קשה. זה מחייב השקעה. וכשהמדיניות של הממשלה היא לקצץ ולחסוך, אין השקעה מספקת בתשתיות, אין הסרה של חסמים ביורוקרטיים, ובסופו של דבר אין עלייה בבנייה.

הפער מודגם בגרף הבא. עם תחילת משבר הדיור, ועדות התכנון הרגילות (הוועדות המחוזיות) העלו הילוך, והפירות התחילו להיראות ב-2012. כיום הן מאשרות כ-80 אלף דירות בשנה. הוותמ"ל מוסיפה על זה עוד 60-50 אלף, וגרמה לתכנון שעולה אפילו על היעדים הממשלתיים בעשרות אחוזים. אבל זה מיותר, כי זה לא מיתרגם לבנייה. מספר התחלות הבנייה תקוע כבר עשור על פחות מ-60 אלף לשנה, והממשלה כושלת פעם אחר פעם בניסיונות לתמרץ את שוק הבנייה. השוק הזה מגיב למעשים, לא לדיבורים. כשאין פעולה אפקטיבית בשטח אין התקדמות.

תכנון והתחלות בנייה

תכנון מיותר של 1.1 מיליון דירות

התוצאה היא הצטברות של מאות אלפי דירות מתוכננות שלא נבנות. ניתוח אחד העלה תכנון יתר מצטבר של כ-650 אלף דירות, כמות שמספיקה ליותר מעשור בקצב הבנייה הנוכחי. התוכניות האלה יושבות על המדף ומחכות שמישהו יעשה איתן משהו. בהרבה מקרים כשזה יקרה התוכניות כבר יהיו מיושנות ולא מתאימות להתפתחויות שקרו במשך השנים.

יתרה מכך, הרבה תוכניות כנראה לא ימומשו לעולם. כל מה שהן תורמות הוא סטטיסטיקה של חוסר הביצוע. הבעיה היא שכלכלני האוצר משתמשים בסטטיסטיקה הזו כדי להצדיק עוד יותר תכנון מיותר. ב"תוכנית האסטרטגית לדיור 2040" הגיעו למסקנה שעד 2040 צריך לבנות 1.5 מיליון דירות. אבל אז אמרו שכדי להגיע לכך צריך לתכנן לא פחות מ-2.6 מיליון דירות, כי הרי אחוז גבוה ממה שמתוכנן לא נבנה. זה הפרש של 1.1 מיליון דירות.

לתכנן 1.1 מיליון דירות מיותרות זה המון, על סף הבלתי נתפש. זה אובדן שליטה גמור בכל נושא התכנון, אובדן שליטה שהופך את עצם השימוש במילה "תכנון" לפארסה. זה הצפה של השוק בתוכניות קלוקלות, שאין שום קשר בינן לבין תכנון לאומי ותכנון אורבני ראוי. התוצאה הבלתי נמנעת היא שיזמים וקבלנים יבחרו לממש רק את מה שהכי קורץ להם, ויתעלמו מכל שיקולי המדיניות שאולי עוד נותרו איפשהו במינהל התכנון. בין היתר זה יגרום לעוד ציפוף במרכז ולכישלון וקריסה בפריפריה.

זאת המשמעות של הארכת הפעילות של הוותמ"ל. זה יותר גרוע מפול גז בניוטרל. זה השקעה מסיבית בנזק לטווח ארוך (וחוסר תוחלת בטווח הקצר).

ואם כל זה נראה לכם מוכר, זה לא מקרה. זו בדיוק אותה התנהלות כמו זו שמובילה את חוסר ההתמודדות עם הקורונה. במקום לתחזק ולהפעיל גופים מקצועיים, מייבשים אותם ואז ממציאים גופים חדשים שכל מהותם לייצר פעלתנות תוך עקיפת הכללים והרגולציה. התוצאה היא החלטות לא מושכלות שלא פותרות בעיות אלא רק מגבירות אותן. בשגרה זה מוביל להתנהלות לא אופטימלית ולנזק לטווח ארוך. בזמן משבר זה אסון של ממש.

דרור פייטלסון

דרור פייטלסון | אטלס למאה ה-21

פרופסור למדעי המחשב באוניברסיטה העברית. אספן של כל מיני דברים, ובפרט של נתונים ומספרים. אוהב לנסות להסביר דברים בצורה שקל להבין אותם, ובמיוחד אוהב כשזה מצליח ומישהו פתאום מבין משהו חדש. הבלוג הזה משלב את שני הדברים, ויתמקד בהצגה גרפית של נתונים כדי לחשוף מה אפשר להבין מהם. שואף להקשות על כל מי שמנסה לרדד ולהטות את השיח הציבורי על ידי טענות בלתי מבוססות והפצת פייק ניוז. מאמין גדול בכך שיכול להיות כאן הרבה יותר טוב.

חלק מהטורים מבוססים על הספר "עידן הימין: ישראל 2018-1977 בראי הנתונים", שפורסם בתחילת 2019. בספר יש גם הפניה למקורות הנתונים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker