את הנזקים שממשלות נתניהו עשו בתחום הדיור יהיה קשה לתקן: 3 גרפים שכדאי להכיר

מחירי הדיור מלווים את בנימין נתניהו כמו צל מאז שנבחר בשנית לראשות הממשלה. תוכניות שונות ומשונות עלו וירדו - והמחירים בשלהם. אנחנו ממשיכים לשלם יותר ויותר - אבל את המחיר האמיתי הילדים והנכדים שלנו ימשיכו לשלם עוד שנים רבות

דרור פייטלסון
דרור פייטלסון
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דרור פייטלסון
דרור פייטלסון

משבר הדיור הוא אולי הנושא הכלכלי המשמעותי ביותר בעשור האחרון, ומאז שבנימין נתניהו נבחר בשנית לראשות הממשלה, הסוגייה הזו מלווה אותו כמו צל. מחירי הדיור התחילו לעלות לקראת סוף תקופת ממשלתו של אהוד אולמרט, וכשנתניהו חזר לבית ברחוב בלפור ב-2009 הם כבר היו במגמת עלייה ברורה. ממשלות נתניהו, ובפרט שרי האוצר יאיר לפיד ומשה כחלון, מקדמות מאז 2010 תוכניות שונות ומשונות כדי לפתור את המשבר ולהביא לירידה, או לפחות לריסון, של מחירי הדירות. אבל המחירים ממשיכים לעלות.

העמדה הבסיסית של נתניהו, לפיד וכחלון היתה שהגורם העיקרי למשבר הדיור הוא חוסר היצע, ושהמשבר ייפתר אם יבנו יותר. הם לא הצליחו בכך. אבל זה לא נכון שאי אפשר להגדיל את קצב הבנייה - ממשלה בעלת יכולת עשייה יכולה לעשות את זה, כפי שהודגם בתחילת שנות ה-90. תוך שנתיים הגיעו לארץ כ-400 אלף עולים, והיה צריך לספק להם מגורים. זה נעשה בשני גלים: הגל הראשון הונע על ידי אריאל שרון, שר השיכון בממשלת שמיר, שיזם בנייה ממשלתית מסיבית של יחידות מגורים - רובן דירות קטנות בדרום הארץ. כמה שנים מאוחר יותר, ממשלת רבין הצליחה גם היא להניע תנופת בנייה בכל הארץ, שהיתה ברובה בנייה פרטית של דירות במגוון גדלים. רבין עודד זאת על ידי השקעה בפיתוח תשתיות כמו כבישים, מחלפים, צינורות מים, מפעלי טיהור ביוב, וכל מה שדיירים צריכים מעבר לדירות עצמן.

שלוש הממשלות האחרונות, בראשות נתניהו, לא הצליחו לשחזר את ההצלחה הזאת.  קצב הבנייה גדל במקצת עד 2011, אבל מאז הוא תקוע. זאת למרות עלייה עצומה בקצב התכנון - מה שמוכיח שתכנון הוא לא צוואר הבקבוק. הוועדות המיוחדות לתכנון מהיר שהוקמו והוצגו כפיתרון ייעודי למשבר הדיור - הוד"ל והותמ"ל - היו מיותרות. עבודה במסגרת מערכת התכנון הרגילה בוועדות המחוזיות היתה יכולה להספיק. הותמ"ל, הוועדה למתחמים מועדפים לדיור שנוסדה על ידי לפיד וקיומה הוארך על ידי כחלון, מסתמנת במיוחד כגוף שכל מהותו היא ליצור רושם של פעילות שיסתיר את חוסר ההצלחה בהורדת מחירי הדירות.

בשנים האחרונות יש בארץ עודף תכנון מצטבר של כ-300 אלף דירות – פי 6 מכמות הדירות שמתחילים לבנות כאן כל שנה. קיימות גם עוד הרבה מאוד דירות בדרך שהתכנון שלהן טרם אושר סופית. חלק לא מבוטל מהתכנון הזה נעשה בוועדות מיוחדות, לעיתים בסתירה לתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות. תוכניות המתאר האלה הן תוצאה של תהליך תכנון מבוקר, שנועד לקחת את כל השיקולים בחשבון ולהגיע לפשרות מיטביות. הוועדות המיוחדות, לעומת זאת, נועדו להקריב את שיקולי התכנון הרגילים על מזבח הוספת דירות במהירות. התוצאה היא תוכניות בעייתיות, שנעדרות קידום מקביל של אמצעי תחבורה ופתרונות תעסוקה, למשל. חלק גדול מהתוכניות האלה לא יקרמו עור וגידים בשנים הקרובות, אבל הן יישארו על המדף ויפגעו במימוש העתידי של תוכניות המתאר. הילדים והנכדים שלנו עוד יסבלו מזה.

גם פתרונות אחרים שממשלות נתניהו מקדמות גורמים נזק של ממש. אחד הגרועים שבהם הוא הגרלות מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של כחלון. ההגרלות מהוות בעצם סובסידיה ענקית של הממשלה לרוכשי הדירות, מה שמעודד אותם לקנות דירות גם אם לא התכוונו לעשות זאת, וגם במקומות שבהם הם לא רוצים לגור. במילים אחרות, הממשלה מעודדת קניית דירות להשקעה.

החתימה על הסכמי גג עם רשויות מקומיות שונות, בעיקר רשויות חלשות מהפריפריה, בעייתית אף היא. בהסכמים אלה הרשויות מאשרות תוכניות בנייה מסיביות שעשויות להכפיל את מספר התושבים בשטחן בתמורה לסיוע ממשרד האוצר בפיתוח תשתיות. הבעיה היא שכלל לא ברור אם יהיה מספיק ביקוש לדירות באזורים אלה. מעבר לכך, ברוב המקרים אין השקעה מקבילה בפיתוח מקורות תעסוקה, והשכונות החדשות מתוכננות בשולי הערים ומסיטות את מרכז הכובד מהעיר הקיימת. כך, ההוצאות העתידיות על מתן שירותים לתושבים החדשים עלולות להכביד על הרשויות הרבה יותר מהמידה שבה התמריצים הזמניים מסייעים להן.

הבעיה של השוק הכפול

אז מה בעצם גרם למשבר הדיור ומה הפתרון? צריך לזכור ששוק הדירות הוא שוק כפול: מצד אחד דירות הן מוצר שמשמש למגורים, ומצד שני יש מי שקונים דירות לשם השקעה. אם המחירים היו נקבעים רק לפי ביקוש למגורים, עליית מחירים הייתה גוררת ירידה בביקוש עד שהיה נוצר שיווי משקל חדש. העלייה המתמשכת במחירים מצביעה על כך שלא זה המצב. הסיבה העיקרית לעלייה המחירים היתה נהירה של משקיעים.

זה התחיל כתוצאה מירידת שיעורי הריבית במשק אחרי המשבר הפיננסי העולמי של 2008. בעקבות המשבר, בנקים מרכזיים בעולם הורידו את הריבית כדי שיהיה פחות כדאי לחסוך, כך שאנשים יוציאו כסף על צריכה כסף וימריצו את הכלכלה. אבל חלק מהציבור בחר להשקיע בדירות. משקיעים מתנהגים אחרת מקונים רגילים: ככל שהמחירים עולים כך ערך ההשקעה עולה, ולכן יותר משקיעים מבקשים לקנות דירות. זה הפוך מחוקי הביקוש וההיצע הרגילים, ולכן המשק לא מגיע לשיווי משקל חדש, והמחירים ממשיכים לעלות.

כשהריבית נמוכה, יש גם אפקט נוסף שמחזק את זה: אם אין לך מספיק כסף לקנות דירה, אתה יכול לקחת הלוואה - וההכנסה מהשכרת הדירה תממן את הריבית (הנמוכה) על ההלוואה. כך מתנפחת לה בועת נדל"ן.

עוד בעיה נלווית היא אופי הדירות שנבנות. כיוון שהשוק מכוון את עצמו למשקיעים, הוא גם מעדיף לייצר דירות יוקרה ולא דיור בר השגה. התפלגות הדירות שנבנות כיום בישראל היא מוטה באופן קיצוני: יותר ממחציתן הן דירות 5 חדרים ומעלה, עוד כ-40% הן דירות 4 חדרים, ורק פחות מ-7% הן דירות 3 חדרים ומטה. בו בזמן, 42% ממשקי הבית הם של 1-2 נפשות. כך, גם מי שמחפש דירה קטנה - למשל אחרי שהילדים עזבו את הבית - יאלץ לקנות דירה גדולה ויקרה יותר.

כל אלה צפויים לפגוע בצמיחה בעשורים הקרובים. הסיבה היא שמי שבכל זאת קונה דירה צריך משכנתא גדולה יותר ויותר, ולכן גם החזרי החובות שלו יהיו יותר גדולים.  הכסף הזה, שיוחזר לבנקים אט אט בשנים הקרובות, הוא כסף שלא ישתמשו בו לצריכה פרטית - שהיא המנוע המשמעותי ביותר של הצמיחה. לאחר המשבר של 2008 בנק ישראל הוריד את הריבית, כדי להקטין את הכדאיות של השקעות ולעודד את הצריכה באופן מיידי. אירוני שדווקא צעד זה הוביל בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות, לעליית החזרי המשכנתא - ולכן גם לצמצום הצריכה לאורך זמן. חובות משקי הבית בישראל מתוארים בגרף לעיל. בולטת לעין הגדילה בחובות המשכנתא, בתיאום עם עליית מחירי הדירות אחרי 2008.

כבר 10 שנים שממשלות נתניהו מתערבות בשוק הדיור ומנסות להוריד את המחירים - ללא הצלחה. צעד מדיניות שלא נוסה הוא נקיטה בפעולות ישירות להמרצת המשק אחרי משבר 2008, מה שהיה מאפשר לבנק ישראל להעלות את הריבית ומקטין את הנהירה של משקיעים לשוק הדיור. אבל זה צעד המנוגד לגישתו של נתניהו, שלפיה צריך תמיד לקצץ בפעולות הממשלה. אבל המחירים הגבוהים הם הבעיה הקטנה. התוצאות ההרסניות של הניסיונות הכושלים הללו יהיו עמנו עוד שנים רבות, גם אחרי שהמחירים כבר יירדו. עכשיו, אחרי 10 שנים של נזק מבית מדרשם של נתניהו, לפיד, וכחלון - יהיה הרבה יותר קשה לתקן.

דרור פייטלסון

דרור פייטלסון | אטלס למאה ה-21

פרופסור למדעי המחשב באוניברסיטה העברית. אספן של כל מיני דברים, ובפרט של נתונים ומספרים. אוהב לנסות להסביר דברים בצורה שקל להבין אותם, ובמיוחד אוהב כשזה מצליח ומישהו פתאום מבין משהו חדש. הבלוג הזה משלב את שני הדברים, ויתמקד בהצגה גרפית של נתונים כדי לחשוף מה אפשר להבין מהם. שואף להקשות על כל מי שמנסה לרדד ולהטות את השיח הציבורי על ידי טענות בלתי מבוססות והפצת פייק ניוז. מאמין גדול בכך שיכול להיות כאן הרבה יותר טוב.

חלק מהטורים מבוססים על הספר "עידן הימין: ישראל 2018-1977 בראי הנתונים", שפורסם בתחילת 2019. בספר יש גם הפניה למקורות הנתונים.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker