עזבו צדק, מס דירה שלישית פשוט מאוד לא חכם - וישיג את ההפך - דורון צור - הבלוג של דורון צור - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עזבו צדק, מס דירה שלישית פשוט מאוד לא חכם - וישיג את ההפך

הניסיון של שר האוצר להוציא משקיעים משוק הדיור מתעלם מהדינמיקה הבסיסית של ענף הבנייה ■ בהיעדר ביקושים שמאפשרים מכירה מוקדמת, הקבלנים יתקשו לקבל מימון בנקאי, בניית דירות חדשות תיבלם והמחירים יעלו ■ גם הקבלנים והבנקאים אומרים את זה - אבל מי מקשיב להם?

153תגובות
מדד מחירי הדירות
צילום: אילן אסייג, מקור: הלמ"ס

לבני האדם יש חוש צדק טבעי. לכל אחד מאתנו יש דברים הנראים לו צודקים, ויש כאלה שלא. הרצון לדרוש צדק ולראות אותו נעשה טבוע בנו. המשורר הלאומי חיים נחמן ביאליק דרש בשיר "על השחיטה": "אם יש צדק, יופע מייד!". הזמר מוקי לעומתו, שאמנם לא זכה בתואר המשורר הלאומי, אך זכה בעבר בתואר זמר השנה, טוען כי "כולם מדברים על שלום, אף אחד לא מדבר על צדק". אלה רק שתי דוגמאות קטנות לאופן שבו תחושת הצדק תופסת מקום חשוב בחיינו, והיא גוברת לא פעם על שיקולים פרגמטיים או רציונליים כבדי משקל.

הגישה ההפוכה לדרישת הצדק, המבקשת להעדיף שיקולים מעשיים, מוצגת למשל בסיסמה "בכביש אל תהיה צודק, תהיה חכם". זו סיסמה נכונה. אין היגיון רב בכניסה לעימות עם משאית שנכנסת במהירות לצומת, רק בגלל שזכות הקדימה היא שלך.

תפישה פילוסופית אחרת על צדק שמעתי מאחד המפקדים שלי בצבא, לפני שנים רבות, אחרי כמה שבועות רצופים שבהם נשארנו בלבנון בגלל מחסור בכוח אדם. התלונות שלנו, חיילים צעירים, על חוסר הצדק הנגרם לנו בכך שאנחנו נאלצים להישאר כל כך הרבה זמן בגזרה, בעוד חיילים ביחידות אחרות יוצאים הביתה, נענו בתגובה: "צדק הוא כוכב רחוק בשמים. הוא גם לא בגזרה שלנו, והוא גם לא ת"פ (תחת פיקוד) שלי".

הפילוסופיה "בגרוש" הצבאית והמחוספסת הזאת אינה בדיוק פאר מחשבה של ענקי רוח, אבל בכל זאת יש בה משהו. אי־אפשר לנהל את החיים, בכל תחום, רק על פי שיקולים של צדק. בהרבה מקרים, שיקולים פרקטיים גוברים על שיקולי הצדק.

לא עניין של צדק

חוק המס על דירה שלישית, שאותו יזם שר האוצר, משה כחלון, עורר הרבה מאוד ויכוחים על צדק. חלק אדיר מהאנרגיה שהושקעה בטיעונים, בעד החוק ונגדו, היו אמוציונליים, והתבססו על תחושת צדק סובייקטיבית לחלוטין. לזוג צעיר מחוסר דירה נראה צודק לחלוטין למסות את מי שבבעלותו כמה דירות. לעומת זאת, למי שמחזיק בבעלות חלקית על כמה דירות ששוויין נמוך, ואולי בכלל לא מכניסות, זה נראה מאוד לא צודק.

כשבאים להטיל מס יש כמה שיקולים שצריך להביא בחשבון. אחד מהם, אבל לא העיקרי, הוא עניין הצדק. מס בא לשרת מטרה מסוימת. יש מסים צודקים יותר, יש מסים צודקים פחות, ויש מסים שאינם צודקים כלל. אז מה?

תחשבו, למשל, על שני אנשים: אחד גר בפריפריה והכנסתו נמוכה, והשני גר במרכז והכנסתו גבוהה. לשניהם יש מכונית. מי שגר רחוק נוסע הרבה, ומשלם הרבה יותר מסים על דלק מאשר מי שגר במרכז. איפה הצדק? לאור העובדה שהכנסתו של מי שגר רחוק יותר נמוכה יותר, אי־הצדק גדל שבעתיים.

בואו נקשה אפילו יותר. נניח שלשניהם יש גם הרגל גרוע דומה, הם מעשנים קופסת סיגריות ביום. גם כאן, זה שמרוויח פחות משלם הרבה יותר מס ביחס להכנסתו.

השיקולים במיסוי דלק וסיגריות אינם נובעים משיקולי צדק, אלא משיקולים אחרים. המס על הדלק אפקטיבי מאוד. הוא מכניס סכומים גדולים בהוצאות גבייה נמוכות. הוא לא צודק, אבל הוא פשוט יעיל מאוד ביצירת הכנסות למדינה.

למס על סיגריות יש תמריץ אחר. לחברה ולמדינה יש רצון לגרום לאנשים לעשן פחות. האם יש כאן צדק חברתי? ברמה האישית בוודאי שלא. נטל המס היחסי על המעשן העני גבוה בהרבה מאשר על המעשן העשיר, אבל האינטרס הכללי גובר כאן על החלוקה בנטל. בשני המקרים - דלק וסיגריות - בלתי אפשרי מבחינה פרקטית לייצר מס דיפרנציאלי, שבו העשיר ישלם יותר. כמו שקרה לי בצבא, הצדק במקרה הזה פשוט לא נמצא בגזרה.

משה כחלון
אוליבייה פיטוסי

לקראת הורדת הילוך

בהקשר זה, השאלה אם המס על הדירה השלישית צודק או לא צריכה לעניין אותנו כקליפת השום. היא פשוט אינה רלוונטית, ולכן לא אדון בה. השאלה שאותה צריך לשאול היא אחרת לגמרי: האם המס הוא חכם, או שהוא איוולת?

ההיסטוריונית ברברה טוכמן כתבה ספר מפורסם שנקרא "מצעד האיוולת". היא הגדירה בו איוולת כמדיניות מתמשכת, שבה מקבלי החלטות מבצעים לאורך זמן צעדים העומדים בניגוד מוחלט לאינטרס שלהם. המס על ריבוי דירות עונה במידה רבה על ההגדרה הזאת.

אם נטרלנו את עניין הצדק, הרי שהטיעון הלוגי העומד מאחרי הטלת המס הוא הרצון להוריד את מחירי הדירות. כמו כל טיעון לוגי סביר, יש לו תזה שעליה הוא מתבסס: בשוק הדיור מתחוללת תחרות בין משקיעים למבקשי דיור על היצע נתון של דירות. אם נקשה על המשקיעים באמצעות מיסוי (מס על דירה שלישית או מס רכישה גבוה), הם יקנו פחות דירות, או שיוציאו דירות למכירה - ובכך יירד הלחץ להעלאת מחירים, ואולי אפילו נראה ירידה במחירים.

אלא שיש כמה נקודות כשל בתזה הזאת. ראשית, היא יוצאת מנקודת ההנחה הסמויה שהיצע הדירות נתון, ואינו תלוי בביקוש. תומכי המיסוי מעריכים שמספר הדירות החדשות שייבנה יהיה זהה, בין אם יהיו בשוק משקיעים ובין אם לא. הבעיה היא שזה אינו המצב. שוק הנדל"ן פשוט אינו עובד כך. הוא לא עבד כך בעבר, ואין סיבה שכך הוא יעבוד בעתיד.

אז איך זה עובד באמת? לקבלנים וליזמים בענף יש חושים מחודדים מאוד שמאפשרים להם להרגיש את עוצמת הביקושים, וכך גם לבנקים המממנים אותם. כשהם מרגישים שהביקושים מורידים הילוך - הם גם מורידים הילוך, לפעמים אפילו שמים ברקס חזק. כמובן שזה לוקח קצת זמן עד שרואים ירידה בהתחלות הבנייה, כי מדובר בשוק שזמן התגובה בו ארוך, אבל זה קורה.

אם לדוגמה לחברה קבלנית יש קרקע שניתן לבנות עליה ארבעה בניינים של 40 דירות כל אחד - בשוק "חם", שבו יש הרבה משקיעים, היא תצא במבצע מכירות מוקדם, לא פעם אפילו לפני קבלת היתר בנייה, ותשווק כחצי מהדירות, כפי שקרה לא פעם בשנים האחרונות. עם חוזים חתומים לחצי מהדירות היא יכולה ללכת לבנק המלווה בחזה נפוח מגאווה, ולקבל בקלות יחסית מימון לבניית כל ארבעת הבניינים בבת אחת. מאותו רגע יש לחברה אינטרס לבנות כמה שיותר מהר, ולעבור לפרויקט הבא.

אם מוציאים את המשקיעים מהתמונה, היזם כבר לא מצליח למכור חלק גדול מיחידות הדיור במכירות מוקדמות. הוא לא יכול לגשת לבנק עם חוזי מכר חתומים על מחצית מהדירות, אלא על הרבה פחות. לכן, גם הבנק לא יממן לו בנייה של כל הבניינים במקביל. הוא ידרוש ממנו לבנות אחד, למכור, ורק לאחר מכן לבנות את הבניין השני וכך הלאה. התוצאה היא האטה משמעותית במשך זמן הבנייה וירידה בהיקף התחלות הבנייה. ככה זה עובד. אבל כשאנשי ענף הבנייה והבנקאים אומרים את זה, דבריהם נפסלים בטענה שהם אינטרסנטים. בוודאי שהם אינטרסנטים, אין בכך ספק, אבל זה לא אומר שהם שוגים בניתוח השוק. הם פשוט מבינים את הדינמיקה בענף שלהם טוב יותר מאשר שר האוצר או פקידיו.

מה שכחלון עשוי להסתיר מהציבור

מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות כתוצאה מגורמים רבים כמו ריבוי טבעי, גידול בשיעור הגירושין, העובדה שמדובר במדינה קטנה וצפופה עם מחסור כרוני בקרקע זמינה לבנייה, עליית תשומות וקושי בבנייה, צווארי בקבוק רגולטוריים ותכנוניים. כל אלה אינם חדשים, אבל בשנים האחרונות נוסף להם גורם שתרם מאוד לעליית המחירים - הריבית האפסית.

אין ספק, מחירי הדיור בישראל גבוהים מדי, ומהווים בעיה כלכלית וחברתית. יהיה טוב אם הם יירדו, ויש סיכוי לא רע שזה יקרה. ואולם, חשוב לזכור כי בכל פעם שחלה ירידה במחירי הדיור, קדם לה מצב כלכלי לא טוב. זה קרה בתקופות של ריבית גבוהה וגם בתקופות של מיתון ושיעורי אבטלה גבוהים. זאת אולי הבשורה היחידה הטובה שיביא עמו המיתון הבא, שיבוא במוקדם או במאוחר.

את המיסוי על ריבוי דירות צריך לפסול לא בגלל שהוא מנוגד לצדק הטבעי, אלא משום שיש סיכוי לא קטן שהוא עלול להתברר בעתיד כאיוולת, ולהשיג את התוצאה ההפוכה מזו שיוזמיו פיללו לה.

ויש כמובן גם הסבר אפשרי אחר, ציני מאוד, אבל לא בלתי אפשרי: ייתכן שגם שר האוצר מבין שהמס הזה הוא איוולת כלכלית, שלא תביא לירידת מחירים, אבל הוא מוצא בו יתרונות פוליטיים. אם זה אכן המקרה, הרי שכל הניתוח הכלכלי הארוך הזה, כמו ניתוחים אחרים שמבוססים על היגיון כלכלי, הוא חסר טעם. אני מעדיף לחשוב שזה אינו המצב.

הכותב הוא יועץ כלכלי עצמאי. אין לראות בכתוב המלצה לפעולה כלשהי

 

הרשמה לניוזלטר

כל הסקירות בזירת הניתוחים של TheMarker - בתיבת המייל שלכם

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

כתבות שאולי פיספסתם

*#