לא לעולם חוסן, גם למשקיעי הנדל"ן - בני שהינו - הבלוג של בני שהינו - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לא לעולם חוסן, גם למשקיעי הנדל"ן

9תגובות

הצלחה היא גורם משיכה רב עוצמה ואת זה מוכיח שוק הנדל"ן בישראל, שסוגר עשור של עליות מחירים חדות, שלכל הפחות הכפילו את שווי הדירות והפכו את בעליהם למשקיעים מעוררי קנאה, שבידיהם נכסים ששווים זינק במיליון שקל ויותר בערים רבות בארץ.

בינתיים, שוק הנדל"ן הישראלי, בעיקר בערי המרכז - עדיין רותח. אין התחלות בניה מספיקות, הריבית הנמוכה מלבה את הביקושים והתנודתיות בשוק ההון מחזירה את המשקיעים לנדל"ן. מגמה זו עשויה להימשך, אבל האמת היא, שלאורך ההיסטוריה הכלכלה מוכיחה פעם אחר פעם כי לא לעולם חוסן, ולכן אולי כדאי כרגע To Hold your Horses - כל מי שרץ לרכוש דירה עלול לבסוף לגלות כי עליו להתמודד עם הפסד על השקעתו.

בואו ניקח לדוגמא את הישראלי הטיפוסי, שאיבד את האמון בהבטחות שאינן מתממשות לירידת מחירי הדיור, והחליט בחודשים האחרונים להפסיק להמתין על הגדר ורץ לנצל את הרגעים האחרונים שנותרו לפני שמס הרכישה עולה, כדי שלא יצא פראייר. בתחילת הקיץ ראינו המוני ישראלים נוהרים למשרדי המכירות באתרי הנדל"ן ברחבי הארץ, למתווכים ולאתרי האינטרנט שמתמחים בנדל"ן ומשם ישירות לכורסאות היועצים בבנקים למשכנתאות, במטרה להשקיע את מיטב כספם בדירה. אצל רבים מהם זו לא היתה הדירה הראשונה שקנו לצורך מגורים, אלא השקעה בדירה שנועדה להשיא להם תשואה נאה על הכנסה פאסיבית משכירות, בתקווה שגם הם יהנו מתשואה דומה לזו ממנה נהנו אלו שהקדימו אותם. אבל נראה שהסיכוי שהשקעה שכזו תוכיח את עצמה גם כיום הולכת וקטנה.

בעקבות גל עליות המחירים הארוך בשוק הנדל"ן הישראלי נשחקו התשואות על ההשקעה בנכס נדל"ן והן עומדות כיום רק על כ-3%-5% בממוצע. נכון שבינתיים בנק ישראל הותיר את הריבית הכמעט אפסית על כנה, אך ביולי ואוגוסט כבר ראינו את הריבית על המשכנתאות מתייקרת בעשרות אחוזים. העלייה החדה יותר נרשמה במסלולי המשכנתא בריבית קבועה (הצמודה וגם הלא צמודה למדד), מה שהופך את נטילת המשכנתא במסלולים אלו, שהיו האטרקטיביים ביותר עד לפני כחצי שנה - להרבה פחות אטרקטיביים. השינוי הזה מחייב את הציבור לפנות למסלולים המשתנים והצמודים הטומנים בחובם אי ודאות וחוסר יציבות גדולים יותר ולכן גם סיכון רב יותר.

אבל הסיכון להשקעה בדירה להשקעה אינו נגמר רק בעליית הריבית על המשכנתא. לדוגמא, אדם שרכש דירה ונטל משכנתא שההחזר עליה לבנק מסתכם בסך של 4,000 ₪ לחודש, והוא משכיר אותה בסכום גבוה במקצת, שמשקף את התשואה הממוצעת על דירות בישראל, עלול למצוא עצמו מפסיד על ההשקעה, כלומר משלם משכנתא גבוהה יותר מההכנסה שמייצר לו הנכס שרכש בגינה.

תרחיש כזה יכול לקרות בקלות רבה - מספיק שפעמיים בשנה הוא, כבעל הבית, יידרש על ידי הדיירים לשלם על תיקונים בצנרת המים או החשמל, או שבעקבות עזיבת דייר תישאר הדירה ריקה במשך חודש אחד בשנה, או שהדיירים החדשים ידרשו ממנו להוריד את מחיר השכירות, שנמצא כיום בשיא – וירדה לטמיון כל התשואה על ההשקעה.

בנוסף, ישנה כמובן גם האפשרות שהמהלכים להורדת המחירים בשוק הדיור, שמנסה הממשלה להוביל כבר זמן רב, יתחילו לקרום עור וגידים. ייתכן שבשנה הקרובה, בעיקר על רקע הציפייה לתחילת מגמה של העלאת הריבית במשק, נתחיל לראות ירידה בעודפי הביקוש בשוק הנדל"ן הרותח כבר שנים, כשנתוני החודש האחרון, שהצביעו על צלילה של כ-80% במספר עסקאות הנדל"ן - יכולים להוות נורת אזהרה.

שילוב של ריבית גבוהה יותר על המשכנתאות ומחירי הנדל"ן המשייטים ברמות שיא, עלולים להוביל בקרוב מאוד ובסבירות גבוהה מאוד - לירידה בביקושים. בנוסף, שפע ההצהרות והתכניות הגרנדיוזיות שעליהם מדברים ראש הממשלה ושרי האוצר והשיכון, כמו גם תכניות המתאר העירוניות לתוספת מאות אלפי יחידות דיור - עשויות גם להגדיל בעתיד הלא רחוק גם את ההיצע. על רקע הנתונים הנ"ל נראה כי חגיגת עליית מחירי הנדל"ן קרובה למיצוי וכרגע אנחנו עדים לאדי הקיטור האחרונים בשוק זה.  

אז מה האלטרנטיבה? כרגע, מי שעוד לא רכש דירה, כדאי שיתייעץ עם גורמים מקצועיים ויחפש חלופות במקומות אחרים. אלו קיימות בעיקר בשוק ההון, שלמרות התנודתיות הרבה בו, מהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית יותר, נזילה יותר וקלה הרבה יותר למימוש למזומנים בעת צרה, ביחס לאופציות שמציעה ההשקעה בשוק הנדל"ן. מי שעדיין מאמין ששוק הנדל"ן יעלה ורוצה להיות חשוף אליו, יכול לעשות זאת באמצעות השקעה במניות של חברות נדל"ן, כחלק מתיק השקעות מגוון, שיכול להשיא לו תשואה שנתית עודפת על פני התשואה שתשיא השקעה בדירה בודדת. 

יריד מכירת דירות בתל אביב.
תומר אפלבאום


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

דונלד טראמפ

האם 6 ביולי 2018 ייכנס לספרי ההיסטוריה?

כפי שזה נראה כעת, כנראה שכן: ממשל טראמפ החליט להפסיק עיוות ארוך שנים, שבו הציפה סין את העולם המערבי בשפע של מוצרים זולים, ופתח במלחמת סחר. הכלכלנים מתנגדים, המשקיעים חוששים, אך ייתכן שהמהלך יסייע לארה"ב לפתור את אחת הבעיות שפוגעת בשכבות החלשות

סניף של Bed Bath & Beyond, בוושינגטון הבירה

הרווחים של Bed Bath & Beyond התבזבזו על רכישה חוזרת של מניות

רשת הקמעונות האמריקאית היתה חביבת המשקיעים במשך שנים ארוכות — ואולם מי שהשקיע בה לפני 20 שנה הרוויח מאז 2.5% בלבד ■ הטעות של המשקיעים היתה רכישה במכפילים גבוהים מדי, והטעות של החברה היתה רכישה עצמית של מניות כשמחירן היה בשיא

כתבות שאולי פיספסתם

*#