משבר דיור? יש כאלה שיכולים להרשות לעצמם דירה חדשה כל שנה - ברק גרשוני - הבלוג של ברק גרשוני - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משבר דיור? יש כאלה שיכולים להרשות לעצמם דירה חדשה כל שנה

כל זמן שעליית הריבית מתעכבת, 11 אלף מיליונרים ישראלים ממשיכים לחולל עיוותים בשוק הדיור ומרחיקים את מעמד הביניים מחלום הבעלות על דירה

39תגובות

דוח העושר העולמי סיפק הצצה אל מצב העושר בישראל והראה כי יש בישראל 88 אלף מיליונרים ו-17 מיליארדרים. לסוגיית ריכוז העושר בידי מעטים ישנן השלכות חברתיות רבות, המרכזית שבהן לדעתי היא ויכוח עמוק על האיזון בין קפיטליזם וחופש ההזדמנויות לבין סוציאליזם והדאגה לרווחה של הפרט ולרמת חיים הוגנת.

אולם קיימת תופעה נוספת שראוי לתת עליה את הדעת בתקופה הנוכחית והיא הנוכחות של אותם מליונרים כמשקיעים בשוק הדיור והפוטנציאל של התגברות התופעה על רקע העדר חלופות השקעה השוק ההון. תופעה זו זכתה לאחרונה להתייחסות במחקרים שונים (קישורים בסוף הטקסט).

כל מה שצריך לדעת על קריירה בהייטק
כנסו למתחם

דוח העושר מראה כי ישנה בישראל קבוצה של 11,000 מיליונרים שהונם הינו מעל 5 מליון דולר אשר רואים כיצד תשואת האפיק הסולידי בתיק ההשקעות שלהם הולכת ומצטמצמת בעוד שהשקעות הנדל"ן שברשותם מניבות תשואות הולכות ועולות ובתנאי מיסוי עדיפים מהותית, גם לאחר שינויי מס הרכישה האחרונים.

באופן טבעי משיקולים של בחירת השקעה שנראית הגיונית הם ייטו יותר ויותר ללכת אל שוק הדיור ולרכוש דירות, אשר נחשבות "נכס בטוח" ואשר "מחירן עולה מדי שנה". תהליך זה מועצם ע"י אפשרויות המינוף אשר פתוחות לכל משקיע נדל"ן ולכן גם השוואה של המיסים על הנדל"ן ושוק ההון לא תביא לנייטרליות בהחלטת ההשקעה. כך יוצא שהם עשויים להפוך לשחקן משמעותי יותר ויותר בשוק הדירות החדשות, המספק ביקושים יציבים לדירות, במיוחד באזורי הביקוש בהם תכנית "מחיר למשתכן" לא תשפיע מהותית ככל הנראה.

באופן הזה עלולות להתעצם שלוש תופעות: האחת, הביקוש לדירות יהפוך קשיח יותר מעצם קיומה של קבוצת רוכשים חזקה כזו בשוק ובהתאם הרגישות של שינויי המחיר בדיור תעלה. התופעה השנייה היא דחיקה החוצה מהשוק של רוכשי דירה ראשונה לצורכי מגורים בני מעמד הביניים, אשר נאלצים לנדוד אל "הפריפריה של המרכז" ולרכוש דירה למגורים רחוק ממקום מגוריהם המקורי, או שממתינים בצד כבר מזה שנים ורואים את חלום הדירה מתרחק ונותר רק בידי מי שידו משגת.

התופעה השלישית שנראה כי אנו מצויים כעת בשיאה הינה תהליך עלייה במינוף של רוכשי דירה ממעמד הביניים, בין אם מינוף פורמלי שמתבטא בנתוני המשכנתאות ובין אם מינוף מסוכן יותר (חברתית) שמגיע מקבלת הלוואות או מענקים מההורים על חשבון הפחתת העושר הפיננסי של ההורים וצמצום הבטחון הפנסיוני העתידי שלהם, על כל ההשלכות החברתיות של פעילות זו.

לעזרה לילדים ברכישת דירה נהוג לקרוא בשפה כלכלית "העברה בין דורית של הון". העברה זו מבורכת במקרה שלהורים אכן יש הון להעביר הואיל והיא יוצרת תופעה שמגדילה שוויון בעצם העברת נכסים מבעל הון מבוגר אל מספר צאצאים. הבעיה היא שלמרבית ההורים אין הון משמעותי מלבד הדירה שבבעלותם וחסכונות פנסיוניים והם בכל זאת נותנים כסף שאין להם ובכך מקריבים את הביטחון הפיננסי העתידי שלהם לטובת דירה לילד.

חשוב לשים לב שברמה התיאורטית, בעוד שהזוגות (הכבר לא כל כך) צעירים בני מעמד הביניים נפרדים לשלום מחלום הדירה הראשונה באזור גוש דן, אותה קבוצת מליונרים יכולה להרשות לעצמה רכישת דירה חדשה להשקעה כמעט מדי שנה מבלי לפגוע בהון העצמי (בהנחה של צמיחת עושר שנתית של 3% על 20 מיליון שקלים מתקבלים 600 אלף שקל שהם הון עצמי מספיק לדירת 4 חדרים במרכז שעלותה 1.8 מיליון שקל). למותר לציין שחלק ניכר מאותם מיליונרים הינם בעלי הון הגבוה משמעותית מהמספרים שהצגתי וביכולתם לרכוש בנקל יותר מדירה אחת מדי שנה.

וכך, ככל שהמצב של עליית מחירי דירות בשילוב ריבית אפסית בתיקי ההשקעות יימשך, תמשך גם הסטת הכספים של עשירי ישראל לאפיק הנדל"ן והמשמעויות שעלולות להיות לכך הן עצומות. מספיק שכל אחד מאותם 11,000 מיליונרים יחליט באמת לרכוש דירה אחת להשקעה מדי שנה, הרי שהם יהפכו לכ-20% מסך הביקוש השנתי בישראל לדירות חדשות שעומד סביב כ-53,000 לפי דוח הלמ"ס מאוקטובר 2015.

עידוד הביקוש הזה, לא במעשה, אלא מעצם הותרת הריבית אפסית ובהעדר עשייה ממשלתית אפקטיבית בענין, יעמיק את העיוותים בשוק הדיור ויחמיר אותם יותר ככל שעליית הריבית תתעכב. מאידך, אם וכאשר הריבית תעלה סביר שנראה נטיה של פלח משקיעים זה דווקא לממש את ההשקעה בדירה ולעבור להשקעות הון אחרות ולשחרר לשוק דירות .  

בינתיים, חלום רכישת הדירה הראשונה לדור שלם של מעמד הביניים הולך ומתרחק.

 

  1. "ממגורים לנדלן - השלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור" – שלמה סבירסקי , ירון הופמן דישון - מרכז אדוה ספטמבר 2015

  2. דוח מצב המדינה - פרק שוק הדיור בישראל 2014 - דר' נועם גרובר - מרכז טאוב.

 

 

קינן דן


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

עוד פוסטים מזירת הניתוחים

גילי גולנדר

המיזם שהחל כקטלוג אופנה והפך לעורך תמונות במובייל

גילי גולנדר שילבה את אהבתה לאופנה ולמחשבים - ובנתה, יחד עם שותפיה בבזארט, כלי לעריכת תמונות במובייל ■ הצמיחה המהירה של המיזם, היא הסיבה שגילי גולנדר, אחת משתי המראיינות ב"סטארטאפיסטיות", עוזבת לטובת הפרק הבא בסיפור ההצלחה של המיזם שלה

שנגחאי, סין

למכור את המערב ולקנות את המזרח: חברות האינטרנט בסין מעולם לא היו זולות יותר

ב-2020 צפוי התוצר הסיני לעבור את רף ה-17 טריליון דולר. על פי הערכות, ב-2032 יעבור התוצר של סין את התוצר של ארה"ב לראשונה בהיסטוריה. הכיוון הכללי ברור – הצמיחה המטאורית בסין תימשך, והרבה תודות לטכנולוגיה הסינית

כתבות שאולי פיספסתם

*#