ויכוח של יותר מ-100 שנה: השקעות בשוק ההון או בנדל"ן - מה עדיף?

הוויכוח הארוך בין הקנאים להשקעות בשוק ההון למשקיעי הנדל"ן המושבעים לא צפוי להסתיים בקרוב עם הכרעה חד-משמעית ■ איך לבחור באפיק המתאים לכם

עמית והגר דרור
עמית והגר דרור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
וול סטריט
וול סטריטצילום: AFP

שוק ההון או נדל"ן? יש מחנות קנאים לכל אחד מהאפיקים שיסתכלו 100 שנה לאחור על אותם הנתונים ויצביעו על "מובהקות ברורה" למה אפיק ההשקעה שהם מאמינים בו עדיף על האפיק השני.

מכיוון שהעולם איננו חד-משמעי ואנחנו לא מאמינים בשחור-לבן, הגישה הבסיסית שלנו נוטה בבירור לאחד האפיקים, אבל לא בגלל שלילת האפיק השני.

אז איפה כדאי להשקיע את הכסף שלנו? לפני שנסביר את מודל ההשקעה שלנו, נרחיב על יתרונות של כל אפיק, וגם נזכיר שההשוואה הזאת היא לא השוואה אקדמאית. אנחנו לא משווים תפוחים עם תפוחים. זה יותר כמו השוואה של תפוחים עם שזיפים.

קיימים אפיקי השקעה מגוונים מאוד שאינם נדל"ן, אבל כיוון שהשקעה בנדל"ן מקובלת מאוד ומהווה אפיק דומיננטי אצל רוב עשירי העולם - נהוג להשוות אותו לשוק ההון, כי בשוקי ההון "מתומחרים" כל חיינו בעידן המודרני.

מהם יתרונות ההשקעה בשוק ההון?

נזילות – הכסף סחיר ונזיל. היום פה, מחר שם - ומחרתיים חוזר הביתה.

פיזור – ניתן בקלות רבה לפזר השקעה בקרנות וסלים שמייצרים חשיפה להרבה מוצרים ובכך להקטין/להגדיל הסיכון.

אפקט הריבית דריבית – מייצר אפשרות להגדיל את ההון במכפלות ככל שתקופת ההשקעה ארוכה יותר.

סכום ההשקעה – יכול להיות נמוך למדי.

חלוקת דיווידנד – בחלק מהמניות יש חלוקת רווחים מעת לעת, בכפוף לביצועי החברות והמניות שמהווה הכנסה פסיבית.

שקט תעשייתי – אין התעסקות עם ניהול נכסים כשבוחרים במנהל השקעות מוסדי, על כל המשתמע מזה.

אפשרות לאתר מגמה/טרנד - שמהווים הזדמנות לעשות רווחים גבוהים מאוד על ההון העצמי.

ריבוי אפשרויות - בשוק ההון קיימים אלפי מסלולים ואפיקים של השקעה על פני כל העולם. 

מהם היתרונות של השקעה בנדל"ן?

מינוף, מינוף, מינוף - האפשרות להגדיל את סכום הכסף המושקע בנוסף להון העצמי באמצעות הלוואות.

תזרים מזומנים - נדל"ן מניב יספק לנו תזרים מזומנים שיכול לשרת את החוב, כמו גם לכסות את הוצאות המחייה שלנו, ואף יותר מכך.

בניין מגורים בארה"ב
בניין מגורים בארה"בצילום: ללא קרדיט

בטוחות – נדל"ן לא יכול "להימחק" בן לילה כמו נייר ערך. הכסף שאנחנו משקיעים בנדל"ן מושקע בנכס בר קיימא בעל שווי שוק.

עליית ערך – נדל"ן למגורים נמצא במגמת עלייה ב-100 השנים האחרונות בכל העולם המערבי. זו אמנם הכללה, ויש גם תיקונים במעלה גרף עליית הערך, אבל המגמה ברורה.

הכנסה פסיבית – נדל"ן המנוהל באפיק של השקעה עם מקצוענים מייצר גם שקט תעשייתי ואפס התעסקות בהשקעות.

יותר תשואה - ויותר סיכונים

בינואר 2018 פירסם בנק ישראל מחקר, שנכתב על ידי אור ידוב, מקיף שבחן את שני אפיקי ההשקעה - נדל"ן ושוק ההון בישראל ב-2017-1998. מדובר בתקופה ממושכת למדי, שכללה בתוכה את המשבר הכלכלי של 2008, וכיוון שהמחקר מייצג נתונים של דירה ממוצעת בלבד ומתעלם ממאפיינים של מיקום, מספר חדרים ועוד - קשה באמת לזהות מובהקות בשאלה זו.

נאמר בהכללה שהמחקר מראה שלאורך כל התקופה האפיק הבורסאי הניב תשואה גבוהה יותר. אפיק הנדל"ן, מאידך, הניב תשואה גבוהה יותר בעשור שבין 2017-2007.

ככלל, ניתן לומר כי האפיק של שוק ההון מייצר תשואה גבוהה יותר מהאפיק הנדל"ני, אך כיוון שהוא מגלם גם סיכונים גבוהים יותר, תוצאה זוהי בהחלט הגיונית (על סיכון גדול נצפה לתשואה גבוהה יותר).

מה מאפיין את מודל ההשקעות שלנו?

בצורה ברורה ועקבית נחפש השקעות שאינן בשוק ההון, והסיבה לכך פשוטה - רוב כספנו מנוהל ונסחר, ממילא, בשוק ההון. קרנות הפנסיה, ביטוחי המנהלים, פוליסות החיסכון, קרנות ההשתלמות וקופות הגמל - כל אלה, שכל אחד מאתנו מושקע בחלקם או בכולם - נסחרים בשוק ההון. כך נוצר מצב שאם לא נחפש באופן אקטיבי אפיקי השקעה שאינם שוק ההון, נצביע בצורה ברורה על העדפה לאפיק שוק ההון. 

הבעיה היא שבאסטרטגיה כזאת, ההון שלנו לא מפוזר מספיק - וכל טלטלה באפיק הבורסאי יכולה לפגוע בכספים שלנו בצורה חדה, ולעיתים גם בתזמון שלא ישאיר לנו זמן לתיקוני שוק. זה קריטי במיוחד עם העלייה בגיל של המשקיע, ודווקא ובסמוך לצאתנו לפנסיה - וכפי שהסברנו במאמר הראשון, מטרת העל שלנו היא לייצר השקעות שיאפשרו לנו לחיות בכבוד בשליש האחרון של חיינו.

קחו לדוגמה את מה שהתחולל בשווקים בפברואר-מארס 2020, כשהקורונה החלה להתפשט בעולם. השווקים הפיננסיים ירדו בחלק מהמקומות ב-35% תוך פרק זמן קצר מאוד.

אמנם במאי עד אוגוסט הנאסד"ק הצליח להתאושש, אבל רכבת ההרים הזאת עלולה להיות בעייתית מאוד לאנשים שתיזמנו משיכות כספים מהשוק בחודשי הצניחה. הוא בעייתי במיוחד לאנשים שמגיעים לגיל פרישה ומגלים בוקר אחד שהסכום שצברו בעמל רב רוב חייהם איבד מערכו עשרות אחוזים תוך זמן קצר.

אנחנו לא רוצים שההון שלנו ינוהל כולו באותה זירה ובאותו הסל, ואנחנו מבינים שיש אלטרנטיבות ואפיקי השקעה רבים, מגוונים ולא פחות טובים. אפיקים אלה מאופיינים רובם ככולם בהיעדר סחירות המאפיינת את ניירות הערך, ומכאן גם שלא יושפעו מתנודתיות עזה כמו שוקי ההון.

כל המוסדיים בישראל, וככל הנראה גם בעולם, מגדילים בתיקי ההשקעות שלהם אפיקים אלטרנטיביים. מה שטוב לגוף מוסדי מצטיין שמשקיע את כספנו - נכון שיהיה מיושם גם במשקי בית פרטיים.

פיזור תיק ההשקעות של אוניברסיטת הרווארד ל-2019, ובו הנתון (המדהים?) ש-64% מהכספים מושקעים בכלל בהשקעות אלטרנטיביות לשוק ההון הקלאסי – מניות ואג"ח.

אסטרטגיית ההשקעות

תמצית מודל ההשקעה שלנו, המבוסס בעיקר על נדל"ן:

1. משקיעים את ההון הפנוי שלנו רק בהשקעות אלטרנטיביות לשוק ההון.

 2. משקיעים משאבי זמן, לימוד ומחקר רבים באיתור ובחירה של שחקנים מעולים. נאתר שותפים/שחקני אלפא אמינים, ותיקים, בעלי תוצאות מוכחות לאורך זמן, שרואים ומבינים שטובת המשקיעים שלהם היא גם טובתם.


3. מסננים עסקות - בין העסקות המוצעות על ידי השחקנים שבחרנו, נבחר באלה המציעות את הבטוחות החזקות ביותר על הכסף שלנו.

 4. נבצע רק השקעות פסיביות שלא יצריכו מאתנו התעסקות כלשהי אחרי ההשקעה.

5. נשלב בין עסקות להגדלת ההון (כמו עסקות נדל"ן יזמיות), לצד עסקות מניבות (כמו עסקות נדל"ן מניבות).

6. נפזר ההון שלנו בין כמה שיותר שחקני אלפא, שעומדים במבחני ההשקעה שלנו. 

7. נשאף לפזר בין נישות ההשקעה – למשל, נדל"ן בכמה מדינות בעולם, קרנות הון מתחומים מגוונים, קרנות חוב מתחומים מגוונים ועוד. 

8. נחזיר כל העת חלק מרווחי ההשקעות לתוך מודל ההשקעות בצורה של השקעות נוספות.

9. נבצע בחינה עיתית של התקדמות ההשקעות ונבצע התאמות עד כמה שניתן בתוך כלל הפורטפוליו.

במאמר הבא נסקור אסטרטגיה לבניית תוכנית ליצירת מקורות הכנסה פסיבית שיכולים להביא יחידים וזוגות לביטחון פיננסי ואף לרווחה כלכלית.

עמית והגר דרור

עמית והגר דרור | עמית והגר

עמית והגר דרור, הורים לחמישה ילדים, אחרי קריירות ארוכות במערכת הביטחון החליטו לשנות כיוון ולסלול את דרכם לעצמאות כלכלית. השניים פיתחו מודל השקעות שמבוסס כולו על הכנסות פסיביות. כיום הם מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker