עמית והגר דרור
עמית והגר דרור

כישראלים נעדיף ברוב המקרים את הבטוח והמוכר. באופן טבעי, כל אחד מאיתנו יחפש קודם את האפשרות לייצר לעצמו תשואה ממש ליד הבית ואת היכולת לראות את ההשקעה בעיניים. בעשור האחרון חלו עליות מחירים גבוהות למדי בשוק הנדל"ן הישראלי, ששחקו מאוד את התשואה על ההון בהשקעה כזו והפכו אותה להרבה פחות רווחית.

לשיטתנו, בעת הנוכחית השקעות בנדל"ן בחו"ל עדיפות על השקעות נדל"ן בארץ.יש לכך ארבע סיבות עיקריות:

מחירי הנדל"ן - המחירים בארץ, יחד עם המיסוי סביב הקנייה והמכירה, גבוהים מאוד ואינם משקפים לדעתנו תשואה מרבית ומיטבית על ההון העצמי שלנו. מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים במגמת עלייה רציפה כבר מ-2006.

התשואות - כיום, בישראל התשואות נמוכות בצורה מובהקת ביחס לתשואות שניתן להשיג בחו"ל על השקעות בעלות אותו פרופיל של סיכון.

הון עצמי - ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס בארץ להשקעה הוא באזור ה-40% מערך הנכס - זהו שיעור גבוה מאוד.

בירוקרטיה - מילה קטנה שאומרת המון. כמעט כל מיזם נדל"ני בישראל ימצא את עצמו מסובך בתהליכים ואישורים שיאריכו את משכו ובהכרח יעכבו את קצב "עבודת" הכסף שלנו. ההון "ישכב" זמן ממושך בהמתנה לאישורים, ולא יגדיל את עצמו בהשקעה אלטרנטיבית.

מחירי הדירות

מדוע השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו לעמוד המרכזי במודל ההשקעות שלנו?

צורך קיומי – המין האנושי בחר לגור בבתים מאז שחר ההיסטוריה, כלומר נדל"ן נכנס לקטגוריית "צורך קיומי". הגדרה זו תספק לנדל"ן ערובה לכך שתמיד יהיה לו ביקוש. אנחנו, המשקיעים, נחפש להשקיע במוצרים שיש להם ביקוש גבוה ככל האפשר.

רכישת נכס פיזי – קניית נדל"ן היא קנייה של משהו מוחשי שלא יכול להיעלם או להימחק כמו מניה, או איגרת חוב שלא תיפרע בגלל הסדר חוב. נדל"ן גם לא יכול "להתקלקל" כמו סחורה מהחי או מהצומח. אין באמור התעלמות מהאפשרות שהנכס ייהרס או יינזק, אך לכל אפשרות כזאת יש מענה ביטוחי שההוצאה שלו מגולמת כבר ברווח שלנו מהתשואה השוטפת.

תשואה גבוהה בסיכון נמוך יחסית – כן, בכל השקעה יש סיכון. החוכמה היא למזער את הסיכונים. בהשקעות אלה ניתן להרוויח תשואה שוטפת על ההון העצמי בסדרי גודל של 6%-10% בשנה. תשואות כאלו בסיכונים מגודרים נתקשה להשיג באפיקי השקעה אחרים. ניתן גם לייצר תשואות גבוהות מאלה בעסקות נדל"ן המגלמות, מטבע הדברים, סיכונים גדולים יותר.

יצירת תזרים מזומנים – בהשקעות נדל"ן ניתן לייצר תזרים מזומנים קבוע שיתקבל מדי חודש או רבעון. כאן נכנסים לעולם שבו הכסף (שבאמצעותו קנינו נדל"ן) מתחיל לעבוד עבורנו. זו הכנסה פסיבית מובהקת. כעת שהכסף מגיע באופן פסיבי מעסקה אחת או יותר, עלינו לגבש אסטרטגיה של שימוש מושכל בכספים האלה. ככל שנדע להשקיע בחזרה את כספי התשואות מהנכסים ברכישת נכסים נוספים, נוכל לייצר תוך תקופה של שנים אחדות מכונת מזומנים שמייצרת עוד ועוד כסף.

אתונה
אתונהצילום: Costas Baltas/רויטרס

עליית ערך – בנדל"ן, בניגוד מוחלט לרוב הדברים שאנו רוכשים לעצמנו בחיים, קיימת תופעה הפוכה של עליית ערך הנכסים. גם במשברים ובירידות ערך, הנכסים חוזרים בסופו של תהליך לעלות לשיאים חדשים, מתוך אותם כללי שוק - ביקוש גבוה לבתים כי שם אנשים חיים. מאידך, הרכב החדש, מוצרי החשמל וכמעט כל הדברים שאנחנו קונים וצורכים ביום-יום, מאבדים מערכם אחוזים רבים מדי שנה.

מינוף – בנקים בארץ ובחו"ל רוצים להלוות לנו כספים בשעה שאנו משעבדים עבורם נכסי נדל"ן. בעת קבלת משכנתא הבנק מוכן לתת לנו הלוואה שלא נקבל בשום מקרה אחר. הסיבה לכך היא פשוטה: הבנק יודע שהשקעה בנדל"ן תהיה רווחית עבורו, והיחס סיכון/סיכוי בהלוואות מסוג זה משחק לטובתו ברוב המכריע של המקרים. יתרה מכך, הבנק ילווה לנו כסף לקנות נדל"ן, אבל לא ילווה לנו כסף לקנות את מניות הבנק שלו עצמו. זו נקודה למחשבה כיצד הבנק מתייחס להשקעה בנדל"ן.

כספים ממונפים בריביות נמוכות, בסביבות ה-3%-4% ריבית שנתית, שבאמצעותם נרכוש נדל"ן שיניב 6%-10% תשואה שנתית - יסייעו לנו להגדיל את ההון שהשקענו בכ-3%-6% (בניכוי גס של מסים). הגדלת ההון מתרחשת מכסף שהוא לא שלנו.

עם זאת, חשוב לזכור, במינוף יש גם צד שמגדיל את הסיכון בהשקעה. שכן, אם ההשקעה לא תניב את התשואה הנדרשת, נצטרך עדיין לפרוע את הקרן והריבית. על כן חשוב לתכנן הלוואות ומינופים על בסיס יכולת ההחזר הקיימת לתא המשפחתי מתוך ההכנסות השוטפות, ולא לבנות רק על תוכנית שהתזרים מההשקעות הנדל"ניות ישרת את החובות של ההלוואות שנלקחו.

השקעות נדל"ן בחו"ל עם חברות ישראליות נבחרות, או כפי שאנחנו מכנים אותן "שחקני אלפא", זהו אפיק השקעה מרכזי במודל ההכנסות הפסיביות שלנו. אבל הוא לא האפיק היחיד.

במאמר הבא: האם עדיף להשקיע את ההון הפנוי שלנו בשוק הנדל"ן או בשוק ההון?

עמית והגר דרור

עמית והגר דרור | עמית והגר

עמית והגר דרור, הורים לחמישה ילדים, אחרי קריירות ארוכות במערכת הביטחון החליטו לשנות כיוון ולסלול את דרכם לעצמאות כלכלית. השניים פיתחו מודל השקעות שמבוסס כולו על הכנסות פסיביות. כיום הם מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

על סדר היום