9 כללי הזהב: כיצד לבחור שחקנים להשקעות נדל"ן בחו"ל?

בשנים האחרונות, השקעות נדל"ן אלטרנטיביות הפכו ליותר ויותר פופולריות בישראל וכיום ישנם עשרות שחקנים הפועלים בענף זה בארץ

עמית והגר דרור
עמית והגר דרור
בניין מגורים בארה"ב
בניין מגורים בארה"בצילום: ללא קרדיט

במאמר הקודם כתבנו על החשיבות הקיימת עבור רובנו המכריע לפעול ליצירת מקורות הכנסה פסיבית, שיתנו מענה הולם לאתגרים הפיננסים שמחכים לנו בתוככי המאה ה-21. במאמר זה, נתמקד באחת הסוגיות החשובות ביותר: כיצד לבחור נכון את השותפים שלנו להשקעות?

בישראל ישנן חברות רבות המציעות פתרונות השקעה אלטרנטיבים לשוק ההון, בשל התפישה כי יש לפזר את כספי המשקיעים באפיקים שונים ומגוונים וליצור תמהיל נכון יותר של פיזור סיכונים וסיכויים. 

בשנים האחרונות, השקעות נדל"ן אלטרנטיביות הפכו ליותר ויותר פופולריות בישראל וכיום ישנם עשרות שחקנים הפועלים בענף זה בארץ. במאמר זה נראה איך אנחנו בוחרים שותפים לנישת השקעות מרכזית במודל ההכנסות הפסיביות שלנו - השקעות נדל"ן בחו"ל.

אז איפה, איך ועם מי עושים את השקעות הנדל"ן האלה בחו"ל?

אלה הן באמת השאלות החשובות שהתשובות עליהן יכולות לעשות הבדל משמעותי בין הצלחה לחוסר הצלחה במודל השקעות שכזה. כדי לבחור שותפים טובים לדרך צריך להשקיע הרבה זמן, למידה, מאמץ ולעיתים גם לא מעט כסף כדי לבנות מודל שישמור עלינו, שימזער לנו הסיכונים ויגלם לנו תשואה עודפת על הכסף שלנו. זה החלק האקטיבי ביצירת מודל ההכנסות הפסיביות.

הרעיון המרכזי הוא הליכה על מיקור חוץ - נחפש מי יודע לעשות הכי טוב את מה שאנחנו מחפשים (במקרה הזה השקעות נדל"ן בחו"ל) ונפעל להיות שותפים שלו בהשקעה ולכרוך את עצמנו עד כמה שניתן באינטרסים שלו בעסקה.

מנהטן. יעד מבוקש להשקעות נדל"ן
מנהטן. יעד מבוקש להשקעות נדל"ןצילום: בלומברג

ההיגיון פשוט, אנחנו לא המומחים לאתר עסקות נדל"ן טובות בחו"ל ואנחנו לא מתכוונים להיות המומחים האלה, כי אז ההשקעה לא תהיה פסיבית וייקח לנו שנים ארוכות להפוך למומחים. כדי לסגור את פערי הידע והזמן שלנו, ניעזר בגופים שאנחנו מכנים "שחקני אלפא". כאלה שהם הטובים ביותר בתחומם והם פועלים במתווה השקעות שיכול להתאים גם לנו, המשקיעים הקטנים.

לתפישתנו, ישנם 9 תנאים מצטברים שנחפש אצל חברות המציעות אפיקי השקעות נדל"ן בחו"ל, אותן אנחנו מכנים "שחקני אלפא":

השחקן משקיע רק בעולם המערבי - ארה"ב ומערב אירופה. לא בכדי, גם חברות דירוג אשראי מכירות ביציבות השלטון כפרמטר מרכזי לדירוג גבוה שמשמעותו סיכון נמוך. לכן, גם עבורנו כמשקיעים, כדי למזער סיכונים נחפש מעטפת שתכלול - איתנות שלטונית, משטר דמוקרטי-ליברלי, שקיפות של נתונים מאקרו כלכליים, רגולציה, שפות מוכרות, אמנות מס וכו'.

כל "שחקני האלפא" הם חברות ישראליות ו/או חברות שמקום מושבן הוא ישראל - ניתן לפגוש אותן ולהתרשם מהן פנים אל פנים. הדרישה הזו חשובה, כדי שבדיקת שחקנים אלה תהיה בלתי אמצעית. אם נראה ונשמע את החברות במגרשן הביתי, נוכל לגבש רושם שיסייע לנו מאוד להחליט על בחירתם או פסילתם כחברה שנרצה להשקיע איתה. בנוסף, נפחית כך סיכונים של העברת כספים ישירות לחשבונות מעבר לים אל חברות שהכרנו בשלט רחוק.

בחירה בשחקנים ותיקים ומנוסים במשברים - "השחקנים" שנבחר פועלים בנדל"ן לפחות משנת 2007 והם "בוגרי" משבר ה"סאב פריים". הם היו שם כשהכל קרס והצליחו לשרוד. אין הרבה כאלה. בעיננו חברה ששרדה את "מלחמת 2008" בשוק הנדל"ן העולמי תטמיע בתוכה נהלים ו-DNA של התנהלות בצל "תרחיש קיצון". כל השקעה תיבחן במסננת - האם הייתה שורדת את משבר 2008 אם היה קורה היום שוב. אנחנו רוצים להיות עם אלה המתונים, השקולים והמנוסים.

זהות אינטרסים בין המשקיעים לחברה המציעה את ההשקעה - בכל עסקה שתוצע למשקיעים, גם "השחקן" ישקיע הון עצמי מהכסף שלו לצד ההון שיגויס מהמשקיעים הפרטיים המשתתפים בפרויקט. כאן נדרוש גם לקבל אסמכתאות לכך שהשחקן משקיע כספו בפרויקטים. הכלל הזה חשוב, שכן, השחקן יתקשה ללכת לפרויקט שאינו מאמין בו מאוד וגם יקבל החלטות בכובד ראש.

בניין דירות בברלין. נדל"ן מניב כהכנסה פסיבית
בניין דירות בברלין. נדל"ן מניב כהכנסה פסיביתצילום: Reuters

מנגנון קדימות רווחים למשקיעים - בכל עסקה תהיה קדימות תשואה למשקיעים על פני הרווחים של "שחקן האלפא" והשותף המקומי. הכוונה היא שלמשקיעים תהיה תשואה מועדפת שתחולק להם לפני החלוקה ל"שחקן האלפא" ולפני החלוקה לשותף המקומי. כאן אנחנו מבטיחים שוב את אינטרס המשקיעים לפני האינטרסים של שאר השותפים.

בטחונות חזקים על כספי המשקיעים - בכל עסקה נבחן ונבין היטב מהם הביטחונות והבטוחות שיש לנו על הכספים שלנו המושקעים בעסקה, כדוגמת חוב בכיר, חוב משני, רישום חלקנו היחסי בעסקה בטאבו ועוד. הביטחונות חשובים מאוד למקרה שבו יתגלו אתגרים או יפרצו משברים לא צפויים. הביטחונות הם תעודת הביטוח שלנו.

■ עיגון זכויות משפטיות בנכסים - בכל עסקה נשקיע בצורת שותפות משפטית שתגדיר את מעמדנו, את זכויותינו ותייצר לנו אפס התעסקות עם ניהול וקידום העסקה.

שחקן האלפא פועל עם שותף מקומי שהוכיח את עצמו - השותף המקומי שאיתו תתנהל העסקה הוא שותף ותיק שעבר כבר כברת דרך עם "שחקן האלפא" שבחרנו. ככל שהשותף המקומי ותיק יותר ובעל תוצאות עסקיות מוכחות רבות יותר, הפוזיציה שלנו כמשקיעים, טובה יותר.

השחקן יטול מינוף להגדלת ההחזר של הפרויקט - בכל עסקה שתוצע למשקיעים, "השחקן" יפעל ללקיחת הלוואה/משכנתא בשוק המקומי שתמנף את העסקה כולה.

בבואנו להיפגש עם חברות השקעות נדל"ן, נבחר אותן על פי הכללים הרשומים מעלה ואת העסקות שהן מציעות נבחן משתי זוויות: הראשונה, עד כמה העסקה ברורה, "עושה שכל" ומגלמת סיכון/תשואה שמתאימים לאופי המשקיעים שלנו. השנייה, עד כמה העסקה הספציפית מתאימה לאסטרטגיית ההשקעות שלנו.

במאמר הבא, נסביר מדוע השקעות בנדל"ן בחו"ל מהוות חלק משמעותי במודל ההכנסות הפסיביות שלנו.

עמית והגר דרור

עמית והגר דרור | עמית והגר

עמית והגר דרור, הורים לחמישה ילדים, אחרי קריירות ארוכות במערכת הביטחון החליטו לשנות כיוון ולסלול את דרכם לעצמאות כלכלית. השניים פיתחו מודל השקעות שמבוסס כולו על הכנסות פסיביות. כיום הם מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker