חיים על הנייר: דירת מגורים היא התחייבות ולא נכס

גם אם אתם "יושבים" על דירה ששווה כמה מיליוני שקלים — היא שואבת מכם כסף, במקום לייצר בשבילכם כסף ועליית ערכה במשך שנות תשלומי המשכנתא לא מייצרת לכם תזרים מזומנים ולא "משכורת שלישית". מה עושים? קודם כל משתחררים מהתפישה לפיה רק "עניים" גרים בשכירות. מאמר שני בסדרה

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ערן וולקובסקי, עבודה מתוך "חדרים", תערוכה בגלריה רו-ארט, 2016קרדיט: לנה גומון
עמית והגר דרור

דירת מגורים היא התחייבות. גם אם "על הנייר" תרשמו רווח הון גבוה על רכישת דירה, ואפילו אם אותו רווח היה פטור לחלוטין ממס, שכן אין מס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים, עדיין דירת המגורים שלכם מייצרת לכם בשוטף הוצאות ולא הכנסות.

היכולת להשקיע סכומי כסף משמעותיים תלויה בהשקעת כספי דירת המגורים. כשאתם רוכשים דירת מגורים, הנכם נדרשים להשתמש בהון עצמי של לפחות 30%, כשרבים מקצים שיעורים גבוהים יותר, ככל שהדירה יקרה יותר והמימון באמצעות משכנתא מייצר החזרים חודשיים גבוהים יותר. כלומר, משפחה שחסכה כמה מאות אלפי שקלים, ובוחרת להשתמש בהם כהון העצמי הדרוש כדי לקבל משכנתא להשלמת ההון לרכישת דירה, תיכנס למסלול הגדלת הון פוטנציאלי "על הנייר", אם הדירה שרכשו תעלה את ערכה עם השנים. 

סביר מאוד שהדירה הזאת תעלה את ערכה עם השנים. אולם, עליית ערך זו לא תסייע בהווה למשפחה. עליית הערך לא תייצר תזרים ולא תוכל להפוך להיות "המשכורת השלישית בבית". היא תישאר על הנייר עד מתי? עד מכירת הנכס. אז מה הבעיה? המשפחה הזאת תמכור את הנכס אחרי עשר, עשרים שלושים שנה, בהן היתה משועבדת לתשלומי המשכנתא. אם ככה, אז למה בכלל היה צריך לקנות את הנכס?

בבעלותם של חלק לא מבוטל מהאנשים שאנחנו פוגשים חיים בסבך הזה, דירה או בית בשווי 2־5 מיליוני שקלים. חלקם סיימו את תשלומי המשכנתא וחלקם טרם סיימו  לשלמם. הנכס שבו הם חיים דורש גם תחזוקה שוטפת, תיקונים, בלאי, שיפוצים מעת לעת, התאמות לרוח התקופה ועוד — הרבה דברים שמייצרים הוצאות לטובת הנכס שעל הנייר הוא שווה מיליונים. אותם אנשים, חיים ברובם במאזן הכנסות־הוצאות שווה ערך. כלומר, הם חיים תחת תקרת זכוכית של הכנסותיהם, עסוקים בג'אגלינג מתמיד של תיעדופים - על מה מוציאים את הכספים, כדי להישאר מאוזנים תקציבית - ובה בעת הם "יושבים" על אוצר של כמה מיליוני שקלים. במקום שה"אוצר" יעבוד בשבילם ויגדיל להם את ההכנסות בצורה משמעותית למדי, ה"אוצר" הזה שואב מהם כסף על בסיס קבוע.

רבים וטובים נמצאים שם, חיים מהשכר החודשי, מוותרים על הרבה דברים כי "אין כסף", ויושבים על הר של כסף שיכול להביא אותם לרמת חיים ואיכות חיים גבוהה בהרבה. במצב האחר, אותה משפחה שצברה בעמל רב את אותם כמה מאות אלפי שקלים, בוחרת בהשקעת הכספים האלה באפיקים שונים, תוך הסתייעות במכשירים פיננסיים שמאפשרים גם מינופים זולים בהרבה מהמינוף הכרוך במשכנתא עבור רכישת נכס למגורים. בכפוף לתוכנית השקעות וקביעת מטרות להגדלת ההון וליצירת מקורות הכנסה פסיבית, ההון של המשפחה יכול בתוך שנים בודדות להיות יצרן ה"משכורת השלישית בבית".

הוצאות על דירה בבעלותכם יכולות לכלול שיפוצים והתאמות לרוח הזמן. מטבח משופץ לדוגמא צילום: עודד סמדר

נכון, זה לא יקרה בִּן לילה, אבל זה יכול לקרות הרבה יותר מהר ובגמישות והתאמות לרוח התקופה, מאשר במסלול שבו ההון של המשפחה "ננעל" במודל ההשתעבדות לבנק במסלול משכנתא. ההחלטה על מגורים בשכירות במקום רכישת דירת מגורים,דורשת הגדרת מטרות ויעדים, מחשבה ותכנון. מומלץ גם להתייעץ עם כאלה שביצעו מהלכים כאלה. השלב הזה, לא דורש קבלת החלטה או סיכון, מלבד הרצון להקשיב וללמוד. 


כמו רכב שנכנס בקיר בטון: כשמשקיעים כדי לקנות דירת מגורים

פעמים רבות אנחנו נתקלים במי שמשקיעים או חוסכים כספים, כדי לרכוש דירת מגורים בעתיד. נדגיש שאין בכך כל פסול מבחינה רעיונית. עם זאת, חשוב להבין שאותם אנשים נמצאים בדיוק במסלול הנכון להתפתחות כלכלית, ואז הם עוצרים אותו עם רכישה של התחייבות גדולה. זה שקול למי שהיו כבר היו על המסלול הנכון אבל החליטו לסטות ממנו, לטובת החלטות רגשיות ותרבותיות.

ההליכה במסלול הזה של החלטה על רכישת נכס למגורים, בלי נכונות לדון במשמעויות של גיוס ההון עבורה, לוקה בחסר. כדי לגייס את ההון העצמי שנצבר, נחסך והושקע ככל הנראה במשך כמה שנים ובכמה אפיקים, יהיה צורך למכור תיקי השקעות בחשבונות הבנק, לממש כספים בשוק ההון או בהשקעות אחרות, למנף כספים ממכשירים פיננסיים נוספים. ברוב המהלכים האלה ניתקל באירוע מס: מס רווחי הון, 25% מהרווחים שצברנו. האם זה מהלך חכם? לא בטוח כלל אבל בטוח שמחייב חשיבה מקדמית. מימוש השקעות למטרת רכישת דירת מגורים, משמעותה החלפת נכסים מניבים, בהתחייבות. זהו מצב ששקול לרכב שנמצא בדרכו אל היעד ולפתע ניצב בפניו קיר בטון ובו הוא מתנגש.

תופעה נפוצה היא שמי שמעוניינים לרכוש דירת מגורים בעוד שנים אחדות, מחליטים להשקיע את כספם באפיקים מסוכנים יותר כדי שיניבו (עד הרכישה) תשואה גבוהה שתקרב אותם עוד יותר למטרה. יש שבוחרים לא להשקיע את הכספים הללו כלל, כדי שחלילה לא יתרחש משבר בשוקי ההון, בסמוך להחלטה על רכישת דירה, מצב שעלול להביא להפסד או קיטון משמעותי בהון העצמי.

לדעתנו הבלבול סביב נושא הכספים האישיים נובע מאי קביעת מטרות ויעדים, לאן אנחנו מכוונים? מה המטרות שלנו בחיים, האם יש לנו תכנית כלכלית משפחתית, האם גיבשנו אסטרטגיה? מי שהשקיעו בשנים האחרונות את הונם במטרה לרכוש בעתיד דירה, בתנאי שלא בחרו בהשקעות סולידיות מאוד, ודאי ראו שהתשואה שהניבו על ההון העצמי היא גבוהה יותר מהתשואה על הדירה עצמה. מי שבחרו למנף את הכסף, למשל באמצעות פוליסת חיסכון או קופת גמל להשקעה, והשקיעו את החלק הממונף בהשקעות אלטרנטיביות לשוק ההון, יכלו ליהנות מתשואות גבוהות, מפיזור סיכונים חכם ומהקטנת הקורלציה לתנודתיות של שוק ההון.

בשבוע הבא נעסוק במיתוסים נפוצים סביב מגורים בשכירות.

עמית והגר דרור | עמית והגר

עמית והגר דרור, הורים לחמישה ילדים, אחרי קריירות ארוכות במערכת הביטחון החליטו לשנות כיוון ולסלול את דרכם לעצמאות כלכלית. השניים פיתחו מודל השקעות שמבוסס כולו על הכנסות פסיביות. כיום הם מלווים יחידים וזוגות בדרך לרווחה כלכלית.

גילוי נאות: כל הפוסטים המובאים בבלוג זה מטרתם להעשיר את הידע של הקוראים, אך הם אינם יכולים להחליף ייעוץ פרטני המתחשב בצרכים הספציפיים של כל אדם ואדם. מוצע כי כל קורא ייוועץ באופן אישי עם אנשי מקצוע, בטרם יקבל החלטות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker