בתים בסן חוזה, קליפורניהבלומברג

"המוכרים עצבניים": שוק הדיור האמריקאי מתקרר לראשונה אחרי שנים

נתונים שונים שפורסמו בשבוע שעבר מצביעים על ירידה בביקוש לדירות בארה"ב - ועל רוכשים שאינם מוכנים לשלם את הסכומים הגבוהים שהשוק מכתיב

לבני זוג מסיאטל נמאס מעליות המחירים של הדירות. הם בשנות ה-20 המאוחרות לחייהם, וכבר הפסידו בשתי מלחמות תמחור על בית שרצו לרכוש. הם התכוננו לחדש את חוזה השכירות שלהם - אבל אז צילצלה המתווכת.

שושנה גודווין מחברת התיווך רדפין אמרה לבני הזוג שהמוכרים נהפכים לעצבניים, גם כשנראה שהשוק רותח. בתים שהיו אמורים להימכר בתוך ימים בודדים, מוצעים למכירה במשך שבועות. מחיר בית עם שלושה חדרי שינה בפרבר צפוני ירד מ-600 אלף דולר ל-550 אלף דולר.

שוק הדיור האמריקאי - בעיקר במקומות שבהם המחירים היו רצחניים כמו סיאטל, עמק הסיליקון ואוסטין, טקסס - מתחיל להתקרר בפעם הראשונה אחרי שנים. העלייה בריבית על המשכנתאות מלחיצה את הרוכשים, ומחירי הדירות, שעלו בקצב כפול מהשכר, הגיעו לגבול שמקשה על הרוכשים לעמוד בו.

"יכול להיות שזאת התחלה של נקודת המפנה", אמר רוברט שילר, הכלכלן זוכה פרס הנובל, שהתפרסם אחרי שהזהיר מנזקי בועת הדוט.קום. ואולם לדבריו, הוא עדיין לא יכול לקבוע אם זהו אכן המצב.

בשבוע שעבר פורסמו כמה נתונים שמצביעים על כך שיש התקררות מסוימת בשוק. מכירות הבתים הקיימים ירדו ביוני זה החודש השלישי ברציפות. רכישות בתים חדשים רשמו את הקצב הנמוך ביותר זה שמונה חודשים. במשך כמה שנים היה מלאי הדירות המוצעות למכירה בשפל, אבל כעת חלה עלייה במלאי, מכיוון שרוכשים מפסיקים להיכנס לשוק.

עיקול בתים בארה"ב ב-2008 REUTERS

במאי עלו מחירי הדירות בארה"ב ב-6.4% - העלייה השנתית הנמוכה ביותר מאז תחילת 2017. לפי רשות מימון הדיור הפדרלית, בחישוב תלת-חודשי, נרשמה העלייה הנמוכה ביותר מאז 2012. בימים חמישי ושישי צנחה מניית חברת הבנייה פולט גרופ אחרי שדיווחה על ירידה שנתית של 1% בהזמנות. החברה האשימה את העלייה בריבית על משכנתאות.

"קיים לחץ על מחירי הבתים", אמר אד סטנספילד, כלכלן נדל"ן ראשי בחברת קפיטל אקונומיקס בלונדון. אנשים אומרים: 'כדאי לחכות לשעת כושר, ולכן לא צריך למהר. אם נחכה שישה או תשעה חודשים, אנחנו לא נפסיד כלום'. המשמעות של המצב הזה היא שאנחנו נכנסים כעת לתקופה שבה המחירים יישארו פחות או יותר סטטיים, או שיירשמו עליות שדומות לעלייה בשכר".

סטנספילד צופה שמחירי הבתים יעלו השנה ב-5%, וב-3% ב-2019. ב-2005, קצת לפני המשבר הכלכלי העולמי, עלו המחירים ב-10.7%.

לפי חברת התיווך רדפין, בכמה מהמקומות היקרים ביותר, שבהם יש ירידה במכירות בגלל המחירים הגבוהים, חלה עלייה משמעותית במספר הבתים הפנויים. בסן חוזה היתה עלייה של 12% ביוני במספר הבתים שמוצעים למכירה לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. בסיאטל חל זינוק של 24% במספר הבתים שמוצעים למכירה, ובפורטלנד היתה קפיצה של 32% במלאי. ואולם שיעור העליות הוא ממספרי בסיס נמוכים - כך שעדיין קיים לחץ על השוק ואי אפשר לקבוע כי המחירים ירדו.

אזרחים מפגיעים במועצת עיריית סיאטל נגד ההחלטה לבטל הטלת מס על עסקים בעיר, שבה נלחמה אמזון Elaine Thompson/אי־פי

"המלאי עלה קצת", מספרת גודווין." יש פחות תחרות מצד המציעים לרכוש בית". שיעור הבעלות על הבתים בארה"ב היה 64.3% ברבעון השני של השנה - לעומת 63.7% בתקופה המקבילה בשנה שעברה.

קניית בית נותרה הרחק מהישג ידם של רבים

"נראה שיש האטה בשיעור הצמיחה של מכירות בתים ובעליית המחירים, אבל שיעור הבעלות על דירות לא ירד", כתב הכלכלן הראשי של פרדי מק, סם חטר. ואולם הוא ציין גם כי שיעור הבעלות על בתים עדיין נמוך מהממוצע ב-50 השנים האחרונות, מה שמעיד "על הצלקות מהמיתון ועל טבעה העקלקל של ההתאוששות".

מדד קייס-שילר למחירי הדירות ב-20 הערים הגדולות בארה"ב עלה בתקופה שבין אפריל 2017 לאפריל 2018 ב-6.6%. אחרי התאמה עונתית, זה השיעור הנמוך ביותר ב-10 החודשים האחרונים - כשבניו יורק, וושינגטון וסן פרנסיסקו נרשמו ירידות.

קניית בית נותרה הרחק מהישג ידם של רבים - בעיקר של רוכשי הבית הראשון ושל צעירים. מחיר חציוני של בית קיים הגיע ביוני לשיא של 276 אלף דולר, והבתים עמדו למכירה בממוצע במשך 26 ימים - כך לפי נתונים של איגוד המתווכים הלאומי.

חשש נוסף בארה"ב הוא שהתקררות שוק הנדל"ן תוביל לירידה בהתחלות הבנייה, וזאת "מכיוון שהקבלנים רוצים לבנות רק במקומות שהם בטוחים שיוכלו למכור בהם", אמר סטנספילד. ואולם הוא גם אומר שעצירת הבנייה "מקטינה את הסיכון מהתפתחות בועה".