לקנות דירת 4 חדרים ב-120 אלף שקל: 5 ישראלים שהחליטו לעשות הרבה כסף בחו"ל

לאור הקשחת המדיניות הממשלתית על רכישת נכסים בארץ והחשש מעתיד כספי הפנסיות, יותר ויותר ישראלים מחפשים השקעות נדל"ן בחו"ל. איך יודעים מה היעד הנכון לקנות בו דירה? וכיצד מתגברים על החששות לפעול בשוק לא מוכר?

ליסבון בלומברג

"אני לא רוצה שהכסף שלי יושקע במקום שדורש ממני לשלוח פקס. ברור לי שלא יישאר כלום מהפנסיה ביום שאצטרך אותה. לכן קניתי דירה בליסבון". את הדברים הללו אומר אבי חסון מתל אביב, אך הם משקפים ישראלים רבים. הכותרות המפחידות לגבי הפנסיה הזעומה הצפויה לכולנו בעתיד, לצד הפעילות הממשלתית המדירה את רגלי המשקיעים משוק הדירות הישראלי, הביאו את חסון ורבים אחרים לבחור בנדל"ן בחו"ל כערוץ השקעה אלטרנטיבי. חסון, בן 36, ואשתו מתגוררים בתל אביב עם שני ילדיהם. שני בני הזוג עובדים ושניהם לא אופטימיים לגבי עתידם — אם לא ינקטו בצעדים חריגים.

הממשלה עוסקת בקדחתנות בענף הדיור ומקצה לו תקציבים של מיליארדי שקלים בשנה, אך לא נוחלת הצלחות מדהימות. הצעירים מביטים במתרחש — ונעשים מוטרדים. לא רק מנקודת מבט של דיירים, אלא גם כמשקיעים שמעוניינים לשפר את רמת חייהם, ובמיוחד את תנאי הפנסיה שלהם.

"בחמש השנים האחרונות אני עורך דין בתחום התכנון, הבנייה והמקרקעין, ואני חי את השוק הזה", מסביר חסון את החלטתו. "הבנתי שאני צריך לדאוג לעתיד שלי ולעתיד של הילדים שלי. אני רוצה שהכסף שלי יהיה בשליטתי, בלי עמלות ניהול ושיישאר ממנו משהו עד שאצא לגמלאות". הבחירה בנדל"ן היתה טבעית עבורו, אבל הבחירה בפורטוגל כיעד להשקעה היא טריוויאלית פחות. "בגלל המחירים והמסים קשה מאוד לעשות עסקאות בארץ", הוא מוסיף.

עופר וקנין

המטרה של משרד האוצר בראשות השר משה כחלון היא להדיר את המשקיעים מהשוק כדי להשאיר את ההיצע לזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. מטרה זו הושגה באמצעות העלאה משמעותית של מס הרכישה והתבטאויות חוזרת ונשנות כי הצעדים נגד המשקיעים יימשכו, כמו גם הניסיון (שלא צלח עד כה) לקדם מס דירה שלישית. בחודש שעבר פירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר את הנתון הבא: שיעור המשקיעים בחודש יוני מסך רוכשי הדירות ירד ל–12.9% — שפל היסטורי של 15 שנים, רחוק מאוד מהימים שבהם החזיקו יותר מ–30% מהדירות בשוק. אפשר להתווכח על בחירת המטרות של כחלון, אבל לא עם התוצאות.

המשקיעים עוזבים את הנדל"ן הישראלי, אך לא עוזבים את הנדל"ן. המרואיינים לכתבה זו רחוקים מהתואר "חזירים" שניסו להדביק להם פוליטיקאים ופעילים חברתיים שונים. הם בעיקר מתארים חוסר אמון בקרנות הפנסיה ובביטוח לאומי, ומספרים על הצורך לדאוג לעתיד שלהם ושל ילדיהם. המחירים הגבוהים של הדירות בארץ והמיסוי הקשוח, הביאו אותם להשקיע את הכסף שלהם בבלטות מעבר לים.

50 דירות בעשרה ימים

איך משקיעים במקום בלתי מוכר, עם שפה לא מובנת, תרבות זרה ובעיקר — רגולציה שונה? לדברי חסון, הצעד הראשון הוא התמקדות ביעד: "חיפשתי מקומות מעניינים להשקעה בעולם. עברתי את כל התחנות הידועות, ברלין, ברצלונה, ותוך כדי התחלתי תהליך של הוצאת אזרחות פורטוגלית. עורכת הדין שטיפלה לי באזרחות התחילה לדבר איתי על נדל"ן בליסבון והציעה לי לבדוק אותו".

הבדיקה הראשונית החלה בגוגל. "לומדים על השוק ברמת המאקרו, על המדינה, על הכלכלה, על שוק הנדל"ן", הוא נזכר. בשלב הבא חבר חסון לחבר נוסף, דוד וקראט, בן 41, עורך דין אף הוא. יחד הם התחילו ליצור את הקשרים עם אנשי המקצוע המקומיים: עורכי דין, יועצי מס, קבלנים, בנקים וכמובן, מתווכים. את הקשרים הללו בנה בעזרת חברים, עורכי דין ישראלים שעובדים בליסבון וגם מתווכחים אקראיים.

מרכז ליסבוןבלומברג

"נסענו לפורטוגל בפעם הראשונה לפני כמעט שנה", מספר חסון. "נפגשנו עם האנשים האלה, הכרנו אותם, רצינו לראות שיש אמון כי זה הדבר הכי חשוב בעבודה מרחוק, שהם מבינים את הצרכים שלנו, שהם יכולים לתת לנו את מעטפת השירותים המקומית. חרשנו את העיר, למדנו להכיר את השכונות ואת המחירים".

אחרי הנסיעה עשו השניים שיעורי בית, מתוך כוונה שהנסיעה הבאה תסתיים ברכישה. "בפעם השנייה, לפני חצי שנה, נסענו כדי לראות נכסים. היינו ממוקדים יותר באזור ובסוג הנכסים שאנחנו מחפשים. רצינו להתחיל בדירה קטנה להשקעה, שצריך לשפץ אותה". בעשרה ימים הם ראו כמעט 50 דירות. "נפגשנו עם בנקים כדי להבין את אפשרויות המימון, עשינו את הבדיקות, הבאנו את קבלן השיפוצים שלנו לדירה — וחתמנו על עסקה. קיבלנו משכנתה יפה ועכשיו הדירה בשיפוץ".

מה מושך כל כך בליסבון?

"זיהינו הזדמנות. פורטוגל היא מדינה יפה מאוד וליסבון היא עיר מתוירת. יש בה אקלים נהדר להשקעות ושוק הנדל"ן בה נמצא בעלייה. הם מתאוששים מהמשבר הקשה של 2008 ורואים שהמשקיעים מתחילים לזוז, אבל עדיין לא התחיל הגל הגדול של ההשקעות. אני מרגיש כאילו אני קונה דירה בתל אביב לפני עשר שנים.

"התפיסה שלי היא שנדל"ן קונים במקומות מרכזיים בערי בירה, כדי למזער את הסיכון. הממשלה הפורטוגלית מעודדת כסף זר, הבנקים נותנים מימון לזרים — וזה לא קורה בכל מדינה. בליסבון יש מחסור במקומות לינה לתיירים וזו מדינה שמגיעים אליה 70 מיליון תיירים בשנה. עכשיו נפתחים בה הרבה מלונות ודירות רבות עוברות לשוק של Airbnb. עיריית ליסבון לא רואה בדירות Airbnb בעיה כמו שרואים אותן בערים אחרות, ולכן היא גם לא שמה עדיין מגבלות על השוק. אולי זה יגיע בעתיד, אבל זה עדיין לא שם".

המחירים הנמוכים יוצרים שוק של השקעות בהישג יד והפיתוי להיכנס להרפתקה הוא גדול. עם זאת, מדובר בנדל"ן, שהוא עסק מקומי מאוד. בכל מדינה יש את מערכת המס שלה, שוק האשראי הבנקאי שלה ואת המתווכים שלה, כמובן, שקשה למצוא את האיכותיים והאמינים שבהם.

"צריך ללמוד את השוק טוב מאוד ולזהות מה טווח המחירים לעסקאות מהסוג הזה", מאשר חסון ומפרט: "התמקדנו בשכונות ספציפיות ולמדנו אותן טוב לפני שקנינו את הדירה הראשונה. בחרנו שכונות מהגרעין המרכזי ומהמעגל השני של העיר, בהתאם לסכום הכסף שרצינו להשקיע. בחרנו בעיר בירה, מקום יציב, עם אוניברסיטה, מוזיאונים, תיאטראות ופוטנציאל צמיחה. מבחינתי, זה מסוכן פחות מאשר להשקיע עכשיו בפריפריה הרחוקה של ישראל. בעיר מרכזית תמיד יהיה ביקוש למגורים ובליסבון אין דירות ריקות בדיוק כמו שבתל אביב אין דירות ריקות".

בנק בליסבון. כל מדינה ושוק האשראי הבנקאי שלהBloomberg

חסון ווקראט רכשו לבסוף דירה בגודל שני חדרים. את מחירה הוא לא מסגיר. "דירה במרכז העיר במחיר שלא תמצאו גם בקרית גת", הוא טוען. בתום השיפוצים היא תושכר בתשואה ברוטו (צפויה) של כ–10%.

"המטרה היא לא לעצור אחרי הדירה הראשונה", מסכם חסון. "אנחנו מחפשים עוד נכס ומסביבנו כבר יש חברים ששמעו על מה שעשינו והתעניינו גם. אנחנו עוזרים ומלווים אותם בתהליך. אנחנו גם מדברים עם חברים על רכישה של בניינים קטנים והשבחה שלהם". לדבריו, אפילו רכישה של בניין יכולה להיות בהישג יד אם מתאגדים עשרה חברים שכל אחד מהם משקיע כ–100 אלף אירו.

לצמצם את הסיכונים

מאות ישראלים התפתו בעבר לעסקאות בחו"ל ונפלו. משווקי נדל"ן מכרו להם דירות במזרח אירופה, קנדה וארצות הברית במחירים נמוכים יחסית לארץ, אבל גבוהים בהשוואה לשוק המקומי, עם הבטחה להכנסה קבועה ותשואה גבוהה משכר הדירה. המון משקיעים קטנים נפלו בגדול.

"הרבה אנשים נפלו גם בבורסה. עסקאות גרועות יש בכל מקום ועסקאות טובות יש בכל מקום", משיב חסון. "כשקונים קרקע חקלאית ברומניה יש סיכון גדול, כשקונים דירה בעייריה נידחת כי אולי יקום שם בית חולים זה סיכון גדול, כשקונים דירה במרכז עיר בירה מתפקדת ועובדת וחיים בה אנשים ובאים אליה תיירים — הסיכון קטן. בעבר אנשים רבים קנו גם דרך חברות שיווק גדולות, גם אנחנו עברנו דרך חברות שמציעות רכישה של דירות בקומפלקסים וקבוצות רכישה עם תשואות פנומנליות, אבל כשבדקנו לעומק הבנו שאנחנו יכולים לעשות את זה לבד".

יריב (שם בדוי), בן 43 מרמת השרון, הוא יזם סטארט־אפ הפועל בתחום ה־IoT (האינטרנט של הדברים, כלומר חיבור של חפצים ביתיים לרשת). לפני שבחר בהיי־טק, הוא חשב ברצינות לפתוח חברה שתעזור לישראלים לקנות נכסים בחו"ל. לבסוף הסתפק ברכישת דירה בפלורידה, בשותפות עם אחיו.

מיאמי, פלורידהרויטרס

השניים רכשו בתחילת השנה וילה דו־משפחתית בשטח 250 מ"ר בנוי על קרקע בשטח דונם, תמורת 250 אלף דולר. ההון העצמי שהשקיעו יחד עמד על 75 אלף דולר. "המחשבה המרכזית שלי היא הפנסיה. אני לא סומך שהפנסיה שלי תגיע מחברת הביטוח. מבחינתי זה כמו מס — אני מחויב להפקיד שם כסף כל חודש ואולי אקבל אותו בחזרה. יש לי אבא מבוגר ואני רואה כמה הוא חסך כל השנים וכמה הוא מקבל, וכשאני אגיע לגיל פרישה זה יהיה עוד יותר גרוע. ברגע שצריך, הם לא שם באמת".

יריב עבר תהליך ארוך של חיפושים ברחבי אירופה וארצות הברית עד שבחר בפלורידה. "אחי ואני עשינו סיבוב גדול מאוד בין מאכערים בארץ. חברות קטנות שנותנות שירות לקונה אחד או שניים בחודש. חבר אחד חיבר אותנו למישהו בברוקלין, אבל העסקות שם היו פחות טובות בגלל המחירים הגבוהים, וחשבנו שעליית הערך תהיה קטנה יותר".

הוא מספר שהוא בדק גם את דטרויט, "אבל זה מסוכן מדי. העדפתי להתעסק עם שוכרים מאוכלוסייה מבוססת יותר". בדנוור "לא מצאתי שום דבר מעניין", ובלאס וגאס "הרגשתי שאיחרתי את המועד, אך יכול להיות שטעיתי. המחירים שם עלו מאז".

צמד האחים הגיע גם למדריד. "חשבתי שיהיו שם עסקאות מדהימות. רציתי לקנות דירה ולהשכיר אותה ב־Airbnb ושזה יהיה העסק המרכזי שלי. זה אפשרי, אבל גם דורש המון עבודה שאני טוב פחות בה".

לכל המקומות הגיע יריב בזכות קשרים וחברים. "כשמתחילים לחפש ולהתעניין ומרחיבים את המעגל, מגלים הרבה חברים של חברים שעשו עסקאות כאלה. בסוף הגעתי לשכן שלי, שזה לא העבודה המרכזית שלו. הוא נוסע הרבה לארצות הברית והוא גם אזרח אמריקאי. הוא יצר שם קשרים והוא עוזר לאנשים שפונים אליו לקנות שם דירות".

דטרויטBloomberg

אחרי המחקר שערך, בחר יריב בארצות הברית — מדינה דוברת אנגלית שתרבותה מוכרת לו. ובארצות הברית עצמה, בחר בשוק אולי יקר, אבל בטוח יחסית. "פלורידה היא אזור שצומח, מוגבל מעט בשטחו כדי שהביקוש יעלה, ויש שם אוכלוסייה מבוססת שמגיעה לשם לפנסיה וחוזי שכירות ארוכי טווח".

המקום היחיד שיריב לא חיפש בו דירה הוא ישראל. "זה פשוט בלתי הגיוני. גם אם אמנף את עצמי למקסימום האפשרי, השכירות לא תכסה את המשכנתה. בפלורידה אני מרוויח כל חודש 1,000 דולר, שמתחלקים עם אחי, ואני חוסך לדירה נוספת. בראייה ארוכת טווחה, האקסל מראה שזה שווה. בעוד 20 שנה יהיו לי בין חמישה לעשרה נכסים שיכניסו לי בערכים של היום 1,000 דולר כל אחד. תהיה לי פנסיה טובה ולילדים שלי יהיה עתיד". הוא מציין מכשלה חשובה בנוגע לנדל"ן בארצות הברית: "בגלל חוקי הירושה צריך למכור את הנכסים ולא להוריש אותם לילדים. צריך להוריש כסף או לרשום את הדירות על שם הילדים לפני הסוף".

עסקאות נדל"ן מלוות בסיכונים. הנכס עלול לעמוד ריק, והשוכרים לא תמיד משלמים, או אפילו גורמים נזקים. בעסקאות בשלט רחוק יש סיכון נוסף שנוצר והוא ההסתמכות על הגורם המתווך - לפעמים עד כדי תלות. התסריט הגרוע שיריב חשש ממנו היה שהעסקה לא תושלם בגלל אותו גורם, אחרי שהוא כבר שילם את המקדמה על הדירה. כדי להקטין את הסיכון הוא נכנס להשקעה ראשונה עם אחיו, כך שכל אחד השקיע הון עצמי נמוך יחסית, ואם העסקאות יהיו טובות, הם ימשיכו כל אחד לבדו לעסקה נוספת.

"ארצות הברית זה שוק ענק ולא הומוגני. כל עיר מתנהלת אחרת, יש חוקים אחרים, יש פערים גדולים באוכלוסיות, שוכרים שונים. אפשר לעשות עסקאות טובות בהרבה מקומות".

סיכון גבוה, תשואה גבוהה

דני (שם בדוי), בן 39, נשוי עם שני ילדים ממרכז הארץ, רכש באמצע 2017 דירת ארבעה חדרים בדטרויט תמורת 34 אלף דולר ללא משכנתה. המחיר הנמוך מפתיע, אך היעד מפתיע יותר. דטרויט היא העיר שחוותה את המשבר הפיננסי של 2008 בצורה הקשה ביותר בארצות הברית. עשור אחרי התפוצצות בועת הנדל"ן האמריקאית, ובשעה שהמחירים בערים אחרות חזרו לרמותיהם לפני המשבר, או לפחות מתקרבים אליהן, דטרויט עדיין מחפשת את פתח היציאה ממנו.

"אני מחפש אלטרנטיבות השקעה באופן קבוע. חיפשתי בשוק ההון, תיקי השקעה", הוא מספר. "לנדל"ן בארצות הברית הגעתי בזכות חברים שקנו דירות במקומות שונים, רובם אחרי המשבר של 2008, ויש להם ניסיון טוב".

דטרויטBloomberg

הבחירה של דני נעשתה בזכות חברה של שני ישראלים, שמשווקת דירות בפלורידה ובדטרויט. "מדובר בחברים של חברים שלי, שמכירים עוד מהצבא. הם הסבירו לי על התהליך ועל האפשרויות בשני היעדים. אם זה לא היה המצב, אני לא יודע אם הייתי קונה דירה בארצות הברית. העסקה מבוססת במידה רבה על אמון. הקשר האישי הוא שסגר את העסקה".

גם דני העדיף להשקיע בחו"ל מאשר בארץ בגלל המחיר. "לא חיפשתי בכלל בישראל. זה פשוט מאוד — בארץ המחיר גבוה והתשואה נמוכה ויש גם את סוגיית המס. המחיר בארצות הברית נמוך יותר והתשואות נעות הן 6%–16%. הדירה שלי עושה תשואה של כ–10% אחרי מס".

ולמה בכל זאת דטרויט? "פלורידה היא השקעה טיפה בטוחה יותר. זה שוק יציב יותר. דטרויט היא שוק עם סיכון גבוה יותר, אבל גם התשואה גבוהה יותר. חוץ מזה, המחירים בפלורידה הם משמעותית גבוהים יותר".

דטרויט לא סתם נפלה יחד עם כל ארצות הברית — היא היתה לסמל של הקריסה. גם כיום היא סובלת מכל המחלות העירוניות הגרועות ביותר: פשיעה, אבטלה, חינוך כושל, ירידה של 50% במספר התושבים משנות ה–50. ב–2014 העיר אף הוכרזה כפושטת רגל. כחלק מהניסיונות בעשור האחרון לשקם את העיר, הרסה העירייה, במימון פדרלי, יותר מ–10,000 יחידות דיור מסוכנות למגורים. התוצאה היתה עליית ערך של כ–4% במחירי הנכסים הנותרים.

“אני מפוכח מאוד לגבי מה שקורה בדטרויט. היא מתחילה להתאושש, אבל זו עדיין עיר קשה. מנגד, הסיכוי שהמחירים יירדו מתחת למה שהם כיום הוא נמוך מאוד. מחיר של בית לא יכול לרדת מתחת ל–40 אלף דולר. דטרויט נחשבת לאחת הערים שבה הנכסים נמכרים מתחת לערך שלהם. יש שם גם השקעות של הממשלה והמדינה כדי להרים אותה", הוא מוסיף.

דטרויטBloomberg

בניגוד לחסון וליריב, דני לא תיכנן את אופק ההשקעה והוא לא יודע אם יחזיק בדירה כדי שתניב לו הכנסה בפנסיה, או שימכור אותה לפני. "אין לי מטרה מוצהרת. אני רוצה תשואות טובות, שההשקעה תחזיר את עצמה. ויש ציפייה שגם ערך הנכס יעלה". לדבריו, הוא לא שולל את האפשרות לקנות עוד נכסים. "יש אנשים שקונים שלושה־ארבעה נכסים יחד, אבל קניתי נכס אחד שהוא מקרה בוחן. אם זה יהיה מוצלח — אקנה עוד".

אתה ממליץ לחברים להיכנס להשקעה מהסוג הזה?

"אני מרוצה מההשקעה שעשיתי, היא מחזירה את עצמה באופן עקבי בכל חודש. שכר הדירה נכנס בזמן ועד כה ערך הדירה עלה ב–4%. זה בסדר, אבל אני מצפה לעלייה גבוהה יותר בחמש־שש שנים הקרובות.

"אני לא משדל אנשים אחרים לעשות אותו הדבר, אך באופן טבעי כשאני מספר לחברים — הם מתעניינים. כולם מחפשים מה לעשות עם הכסף. אני מספר ובאופן עקרוני ממליץ, אבל צריך להכיר את הסיכונים ולדעת עם מי אתה עושה את העסקה. חשוב מאוד להבין כמה מתוך ההון הפנוי משקיעים בנדל"ן. אני השקעתי 34 אלף דולר. לא הייתי עושה את זה אם זה היה השקל האחרון שלי וההשקעה המרכזית שלי. אני לא רוצה להפסיד אותם, אבל זה לא יגרום לי למשבר כלכלי. אני גם ממליץ לפזר סיכונים — לא לשים את כל הכסף בנדל"ן אמריקאי".

הרווחים נשארו על הנייר

מיקה, עובדת היי־טק בת 39 עם שלושה ילדים מתל אביב, בחרה להצטרף לשתי קבוצת משקיעים, באמצעות חברה שמארגנת את הקבוצות. להשקעה הראשונה היא נכנסה לפני שלוש שנים; הקבוצה רכשה בניין קטן ובו שלוש דירות בברוקלין עם פוטנציאל השבחה לשש דירות.

בדומה לשאר המרואיינים בכתבה, המוטיבציה שלה היתה דאגה לפנסיה ולעתיד ילדיה. "אני לא סומכת על המדינה שנקבל את הביטוח הלאומי והפנסיות הקורסות. אני בגיל שאני מרגישה שאני צריכה המון כסף כדי לדאוג לילדים שלי ולעצמי".

רחוב בברוקלין, ניו יורקBloomberg

אופק ההשקעה של מיקה הוא לטווח הזמן הקצר־בינוני. התוכנית שלה היא לקנות, למכור ולעשות הרבה כסף. "היה שלב שאפילו קיוויתי שהעיסוק בנדל"ן יהפוך למקור הכנסה העיקרי שלי", היא אומרת. "בעלי ואני עובדים בהיי־טק וכל הזמן מספרים שאין עתיד בהיי־טק אחרי גיל 45. התחלנו לדאוג".

שלוש שנים בתוך ההשקעה ומיקה קצת מאוכזבת. "זה היה נראה טוב על הנייר, אבל בפועל לא כל מה שמארגן הקבוצה הציג לנו קרה באמת. בסופו של דבר, העסקה רווחית פחות ממה שציפינו. אמרו לנו שכל התהליך ייקח שנתיים, כלומר שבתוך שנתיים נמכור את הבניין ברווח של 50%. אנחנו שלוש שנים אחרי, ולא נראה שזה הולך להיגמר בקרוב. רווח של 50% בארבע שנים זה 12% בשנה במקום של 25% בשנה".

עם זאת, מיקה לא הפסידה את ההשקעה. גם כשהיא נכנסה למיזם, היא הציבה כסיכון סכום שלא יפיל אותם כלכלית. "אני לא מפחדת שנפסיד את הכסף, אבל ברור לי שהרווח לא יהיה גבוה כמו שחשבנו. חשבתי שאחרי שנתיים כבר נקבל את הכסף בחזרה וניכנס לעוד השקעה. בינתיים התוכנית מתעכבת".

האכזבה מההשקעה לא עצרה את מיקה. לפני שנה היא השקיעה בקרן נדל"ן בברצלונה, שקונה נכסים בעייתיים עם דיירים שלא משלמים שכירות ומשביחה אותם. משך הקרן שבע שנים ובתום התקופה היא מוכרת את כל נכסיה.

איך זה שהאכזבה בברוקלין לא מנעה ממך להמשיך לחפש נדל"ן בעולם?

"אין לי אלטרנטיבות. בארץ המדינה הופכת את רכישת הנכסים לבלתי אפשרית. המסים מורכבים מאוד. הדור של ההורים שלי החזיק שלושה נכסים והמס היה רק ברכישה, ואילו כיום המיסוי הולך ועולה ומקשיחים את המשכנתאות והמחירים גבוהים. בדור שלנו אי אפשר להחזיק כמה נכסים. הייתי שמחה להחזיק כמה דירות, נגיד בחיפה ובאר שבע, ושההכנסה מהם תשלם לי את השכירות.

ברצלונהBloomberg

"אני לא מחפשת השקעה שתניב הכנסה כל חודש, אני מחפשת לעשות כסף. אני חוששת להחזיק דירה בחו"ל בגלל המרחק מהעין. אני נכנסת להשקעות בטווח זמן קצר־בינוני וגם הסכומים הם לא מטורפים. בארץ, אי אפשר לקנות דירה ב–100 אלף דולר. בברצלונה ובארצות הברית זה אפשרי. ביוון אפשר לקנות בית בכמה עשרות אלפי שקלים".

להשקעה הבאה תיכנס מיקה רק אחרי שתקטוף את הפירות מההשקעה בברוקלין. היעד יהיה שונה. "אני בטוח לא אשקיע שוב בברוקלין, השוק מיצה את עצמו ונכנסתי מאוחר מדי".

לדבריה, בן זוגה והיא הגיעו לחברת ההשקעות הניו־יורקית אחרי שבדקו אותה טוב מאוד. התקלות שקרו בדרך הן בגלל אירועים שלא ניתן היה לצפות אותם כמו שינוי ברגולציה והתמשכות של הוצאת היתרים מעבר לזמן המשוער. "אי אפשר לצפות את העתיד עד שהעתיד מאחוריך", היא מסכמת.

"זה עניין פסיכולוגי"

דבלין היא יעד שלא נמצא על הכוונת של מרבית הישראלים. הדירות בבירת אירלנד לא זולות, הבנקים לא מאשרים משכנתאות לזרים ואפילו אין טיסה ישירה מישראל. ואולם, מי שבכל זאת עובר את רף הכניסה, יכול להגיע לתשואה גבוהה מ–10%.

נמרוד כהן, בן 43 מתל אביב, נשוי עם שלושה ילדים, הוא יזם שאחד מעיסוקיו הוא נדל"ן. לפני ארבע שנים הוא ביצע את ההשקעה הראשונה בדבלין עם משפחה וחברים. "חבר שגם השקיע באירלנד צירף אותי וככה זה התחיל. ההשקעות בארץ בנדל"ן לא התאימו לי. אני אוהב השקעות מניבות לטווח הארוך, ובארץ התשואה נמוכה מאוד, 3.5%", הוא מסביר.

"התלבטתי בין כמה נכסים בארצות הברית ובסוף נדלקתי על אירלנד. יש כמה פקטורים שהופכים את דבלין למעניינת עבורי: יש עיוות תמחורי, כלומר תשואה עודפת של יותר מ–10% על השכרת דירה. זו עיר עם מעט התחלות בנייה, אין בה הרבה התחדשות עירונית ורובה בנויה בצורה ויקטוריאנית לשימור ואי אפשר לבנות לגובה. הביקוש לדירות גבוה מאוד וכל דירה שמתפנה נחטפת תוך מספר ימים. זו עיר מנצחת במדדים של צמיחה באירופה, וזו עיר הבירה דוברת אנגלית היחידה באיחוד אחרי הברקזיט. יש מס נמוך ששואב עסקים, ויש שם כמה אוניברסיטאות ועשרות אלפי סטודנטים".

נמרוד כהןעופר וקנין

כהן בדק את השוק במשך שנה. בנסיעה השנייה שלו רכש בניין שלם אחרי שנפגש עם מספר מתווכים ומצא עורך דין מקומי שיטפל בנכס. "תמיד יש חששות, אבל זו מדינת עולם ראשון", הוא מסביר מהיכן הגיע הביטחון לקנות נדל"ן בשוק לא מוכר. "דיברתי עם חבר שקנה שם והוא הוריד לי את רף החששות. זה עניין פסיכולוגי, בסוף זו מדינה מסודרת יותר מישראל. אין סיבה גדולה מדי לדאגה".

כהן מתמקד יותר בבניינים, ולדבריו מי שמעוניין לקנות דירה קטנה לא ימצא נכס זול מ–150 אלף יורו — סף כניסה גבוה מאוד, הגם שמדובר בעסקה ללא מינוף. "חשוב לדעת שאי אפשר להשיג מימון כי הבנקים נרתעים מלעבוד עם זרים, בטח לא בדירה הראשונה או השנייה. צריך להראות לבנק ניסיון. הפתרון לזה הוא בהתארגנות של כמה חברים להשקעה משותפת", הוא מזהיר. "חוקי הגנת הדייר בדבלין נוקשים וזה דורש הבנה של המשקיע. אסור לפנות דייר בלי סיבה ואסור לעלות את מחיר השכירות ביותר מ–4% בשנה. יש דרכים לפנות דיירים כחלק ממכירה של הנכס וצריך לדעת מה קונים ולהיעזר במישהו שמכיר את החוק".

למרות הקשיים, כהן ממליץ להתאמץ בשביל התשואות הגבוהות. "אלה תשואות גבוהות במדינה מערבית, היא לא מסוכנת כמו יוון, למשל. ביוון לא הייתי משקיע, הנכסים שם זולים מאוד, אבל השחיתות ברמה גבוהה, הכל כסף שחור, אין כלכלה אמיתית. כבר שמעתי על נוכלויות נדל"ן שנעשות שם. זה מדינה שמעסיקה כל כך הרבה עובדי מדינה והשלטון רקוב מן היסוד. זו כלכלה בלי עתיד ועם שלא אוהב לעבוד".