יוקרה לטווח קצר - סכסוכים לטווח ארוך

בעלי דירות היוקרה הבינו מזמן שנכסיהם יכולים להניב תשואה יפה מאוד. התיירים מגיעים בשתיים בלילה ורוצים לקפוץ ראש לבריכה, אבל השכנים רק רוצים שקט

אילוסטרציה áìåîáøâ

הרוחות במגדלי היוקרה התל־אביביים סוערות. הרקע — הפיכת חלק מהדירות למוקדי עסק לבעליהן, באמצעות השכרתן לטווח קצר במסגרת Airbnb, בתמורה לאלפי שקלים ללילה. "המתח הגיע לשיאו בחודשי הקיץ", מספר אמיר רוזנבלום, בעלי חברת "עידן ש.נ.י" המנהלת נכסי יוקרה ויועצת לחברות ניהול ואחזקת מבני יוקרה. "דיירים מתלוננים על קבוצות תיירים ומשפחות שמציפות את הנכסים, מעמיסות על הבריכה המשותפת ועל חדר הכושר, ותופסות חניות של שכנים".

מדובר באחת מתופעות הלוואי של הטרנד של השכרת דירות לטווח קצר. מצד אחד עומדים דיירים שרכשו דירות במיליוני שקלים ורוצים לקבל תמורתם איכות חיים ושקט, ומצד שני ניצבים תיירים שהגיעו לדירה שראו ב־Airbnb, עם מזוודות שמרעישות בשתיים בלילה, חשק לטרוף את העיר ואווירה של חופשה קולנית. המתח שנוצר בין שני סוגי הדיירים הוא קשה, והנושא גורם לחיכוכים בנכסי יוקרה ואף נידון רבות בישיבות הדיירים בפרויקטים.

נכסים במרכזי הערים הגדולות אשר מוסבים לטובת שכירות קצרת טווח, כמו הדירות המוצעות באתר Airbnb, כבר מזמן אינם תופעת שוליים. גם רשויות ומשרדים ממשלתיים בארץ ובעולם מנסים להתמודד עם התופעה, ובמקרים מסוימים גם לאכוף אותה, על היבטיה השונים. מרשויות המס, שמנסות להסדיר את הכסף הקל שלא מדווח, דרך זעקותיהם של המלונאים על הפגיעה בהכנסותיהם ואי השוויון ברגולציה המופעלת עליהם, ועד שוכרי הדירות בארץ, בעיקר בתל אביב, שמוחים על כך שהמשאב היקר כל כך נמצא בסכנת הכחדה לטובת תיירות קצרת טווח יקרה.

ואולם, אם בעבר היה נדמה שמדובר בהכנסה כדאית עבור סטודנטים או משפחות צעירות שמחפשות השלמת הכנסה באמצעות מעבר ארעי לדירה זולה בשכירות בתמורה להשכרת דירתם ב־Airbnb במחיר גבוה בהרבה, עתה כבר מכירים בכך שמדובר בתעשייה שלמה ומשומנת, עם חברות ניהול ואנשים שמחזיקים בבעלותם כמה נכסים, ובחודשי הקיץ מכניסים עשרות אלפי שקלים לדירה משכירות קצרת טווח.

כמו המשקיעים הבינוניים, גם בעלי נכסי היוקרה מזהים את המגמה ואת האפשרות להניב תשואה יפה מדירתם. במיוחד אלה שדירתם עומדת ריקה במשך רוב השנה, וקיבלו הצעה מחברה לניהול נכסים שתשכיר עבורם את הנכס והם יתחלקו בהכנסות — שיכולות להגיע לסכום הרבה יותר מתגמל משכירות חודשית רגילה.

עופר וקנין

"משקיעים יכולים לקנות נכס מושקע, לשפץ אותו, להשכיר אותו ב–10,000 שקל לחודש ולשכוח ממנו. אבל בהשקעה קטנה של ריהוט ואבזור, הם מבינים שאת דירת השלושה חדרים שלהם אפשר להשכיר בכיף ב–300 דולר ללילה. בחודש זה אומר 5,000–6,000 דולר הכנסה, אחרי תשלומי חשבונות וכו', במקום 9,000–10,000 שקל שאפשר היה לקבל בחודש על הדירה", מסביר רוזנבלום. "כמו כן, ברור שחלק מהכסף מגיע במזומן".

כך, דירות בשווי שלושה מיליון שקל ויותר מוצאות את דרכן ה"שיתופית", ומאפשרות לכל תייר ליהנות ממיקום טוב וחוויה אותנטית. את דירות המגה־יוקרה קשה יותר למצוא בשוק השכירות, שכן מדובר בדירות רחבות ידיים שבדרך כלל לא נדרשות עבור זוג מטיילים או משפחה, והן מרוהטות ומעוצבות בחפצי אמנות נדירים וציוד יקר. בעלי הנכסים לא תמיד ששים להעמיד את הדירה להשכרה — מה שיסכן את רכושם, יאפשר חדירה לפרטיות שלהם, ויוזיל את ערך הנכסים. אולם הידיעה שדירות אלה יכולות להיות מכרה זהב ולא רק נכס גרעוני, ושאפשר לקבל עבורן עשרות ומאות אלפי שקלים לשכירות בחודש, מעודדת את המגמה של שכירות לטווח קצר. חלקן לא מוצגות ב־Airbnb אלא מתרכזות בידיהן של קליקה סגורה של מתווכים שמעבירים ביניהם מספרי טלפון ותמונות בוואטסאפ, ונוקבים מחיר ללילה שלא היה מבייש גם סוויטה מפוארת בבית מלון יוקרתי.

את מי תפגשו במעלית?

חיפוש ב־Airbnb מעלה שפע של נכסים: דירה מעוצבת בירושלים ב–4,500 שקל ללילה; פנטהאוס עם בריכה באשדוד ונוף לים ב–3,500 שקל ללילה; וילה בקיסריה עם בריכה ב-6,500 שקל ללילה; וילה עם שישה חדרי שינה בהרצליה ב-3,700 שקל ללילה; דירה מעוצבת להפליא בנוה צדק בתל אביב ב-2,600 שקל ללילה; ודירה מפוארת על הים ברחוב הרברט סמואל, שמגיעה למחיר של 9,000 שקל ללילה. לא לטעות — אין חדר אוכל, לא רום סרוויס וגם לא צוות שמקרקר סביבך. המקרר אמנם לרוב יהיה מלא, והנוף יהיה מיוחד, אבל דווקא הדיסקרטיות והשכנים הנחשבים שתפגוש במעלית או בבריכה הם אלה שמשחקים תפקיד מרכזי.

בעל חברת ניהול לתפעול נכסים עמו שוחחנו, שמחזיק בעצמו גם בנכסי יוקרה בתל אביב והעדיף לא להזדהות בשמו, סיפר כי בשנה האחרונה נהפכו שירותי הקונסיירז' לפופולריים - האורחים מחפשים גם חווית שירות משלימה להשכרת הדירה. "מגיעים אלי אנשים שרוצים שידאגו להם מאל"ף ועד ת"ו, ושהם ירגישו בבית, ושמאסו במלונות המסורתיים והמפונפנים. מהייטקיסטים שמגיעים לכאן לחודש, דרך חבורה של בני 18 מבלגיה שבאים ליהנות, ועד משפחות אמידות מאוד מרוסיה או מארצות הברית. אני סוגר להם שולחן במסעדה הכי מדוברת ודואג שישלחו להם שמפניה על חשבוני, עוזר להם לשכור את הרכב שהם רוצים, דואג לשלוח אותם למועדון שבו יתייחסו אליהם יפה, ובהרבה מהמקרים אני מתחשבן אחר כך מול הספקים ונותני השירות שאיתם אני עובד. השוק הזה השתכלל מאז שאתרים כמו 'בוקינג.קום', 'HomeAway' ו'טריפ אדוויזר' נכנסו לתמונה. אורחים מגיעים לדירות בזכות מיקום טוב ומחיר תחרותי ביחס לבתי מלון יוקרתיים או בוטיקיים, אבל הם עדיין מחפשים שירות. כיום הרבה יותר מההזמנות שלי מגיעות מפה לאוזן, מקהילות של צרפתים ואמריקאים, ומבוקינג".

לא כי חסר כסף — כי אפשר להרוויח יותר

לא מעט מבעלי נכסי היוקרה והמגה־יוקרה הם יהודים תושבי חוץ ומשקיעים שאינם מתגוררים לאורך כל השנה בנכס שבבעלותם בארץ, אלא נמצאים בו שבועות ספורים בלבד בשנה. ביתר הזמן הדירות עומדות ריקות, או במקרה הטוב, מקבלות קרובים ואורחים של בעלי הנכס. עבור רבים מתושבי החוץ שמחזיקים נכסים בישראל, הדירה היא לא נתיב הכנסה נוסף, אלא עורק המחבר ביניהם לבין השורשים והמקורות שלהם, ומייצר עבורם חיבור למדינת ישראל. עבור רבים מהם, הדירה בארץ אינה הנכס הראשון שלהם וגם לא השני. לחלקם יש דירות בעשרות מיליוני דולרים בערי קיט ובמרכזי הערים הגדולות באירופה וארצות הברית, וגם בארץ הם לא יתפשרו על המיקום. זה לא אומר שאם הם יזהו הזדמנות להרוויח מהנכסים — הם יוותרו עליה.

בדיון שנערך בנובמבר 2017 בוועדה לביקורת המדינה בנושא "דירות רפאים" (דירות שהן ריקות רוב ימי השנה), אמרו נציגי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי מרבית הדירות הריקות של תושבי החוץ נמצאות בתל אביב, בחיפה ובירושלים. הדירות לרוב מרוהטות ומאובזרות לגמרי — מכלי מיטה ומגבות ועד כלי מטבח וציוד לברביקיו, מה שמאפשר לבעלים להשכיר אותם בלי השקעה נוספת. גם הסביבה והשכנים חשובים להם, אף על פי שהם לא מתכוונים לבלות שם יותר מחודש בשנה וזאת כדי להבטיח שאת הימים שיבלו כאן — הם יבלו בנוחות מקסימלית.

עלות תחזוקה שוטפת בבניין יוקרה נעה בין עשרה שקלים ל–25 שקלים לכל מ"ר בדירה. כלומר, לדירה של 150 מ"ר משלם בעל הנכס כ–2,500 שקל לחודש בממוצע בעבור שירות ותחזוקה — חשמל, ביטוח, מאבטח, שומר, מנקה, גנן ומפעיל חדר כושר — והעלויות מתייקרות אם יש בבניין גם בבריכה. לעלויות הללו מתווספים גם תשלומי הארנונה והחשבונות הרגילים, ולצד אלה, רבים מבעלי הדירות מחזיקים חברות אחזקה פנימיות לדירה: מנקה שיגיע פעם בחודש להסיר אבק, איש תחזוקה שיוודא שאין שום נזק או נזילה מצינור, וחברת ניהול שתחליף מצעים, תקנה מקלות אוזניים ומרכך לפי טעמם של בעלי הדירה, ותמלא את המקרר לפני שהדיירים מגיעים. כך, מגיעים רבים מבעלי הנכסים לעלות תחזוקה שנתית של 35 אלף שקל בשנה ולפעמים הרבה יותר מכך, בהתאם לסוג הנכס.

AirbnbBloomberg

באותו הדיון שנערך בנובמבר האחרון, האומדנים שהציגו הגורמים המקצועיים השונים לגבי מספר הדירות הריקות נעו בין 40 אלף לכ-160 אלף דירות. מרביתן נמצאות בבעלות משקיעים ותושבים זרים, שלא מכניסים אותם לשוק השכירות מטעמיהם. היעדר אכיפה של הרשויות המקומיות בעניין גביית ארנונה בסכום כפול, כפי שמתיר החוק כדי לעודד שכירות בדירות, מאפשר להם להמשיך ולעמוד ריקות.

עם זאת, יש מי שהבינו שהדירות יכולות להניב להם כסף שיאפשר לשאת את עלויות התחזוקה כך שהדירה לא תהיה הפסדית עבורם - אך גם לא תישחק ותישאר זמינה עבורם בכל עת שירצו. הרבה מהלקוחות נחשבים ללקוחות פרימיום, כאשר ככל שהדירה יקרה יותר — בחירתם נעשית בקפידה, כך שישמרו על הנכס. לשם כך פועלות חברות שמתווכות בין שוכרים לבעלי נכסים והן משמישות את הדירות עבור אנשי עסקים ועובדי הייטק או משפחות שנופשות ובני עשירים.

תופעת הסבת הדירות לטובת השכרה לטווח קצר נפוצה מאוד בתל אביב וקיימת בשני מודלים. המודל הראשון נשען על העברת הנכס של המשקיע לידי חברת ניהול. כך דירת שלושה חדרים שנרכשה על ידי משקיע ברחוב הירקון ב–4.65 מיליון שקל, לא תעמוד ריקה או תושכר ב–8,000 שקל לחודש, אלא תהפוך לטרדתה של חברת הניהול, שמבטיחה לבעל הנכס להגדיל את ההכנסה שלו מהדירה — עם אפס התעסקות. הרבה מחברות הניהול עובדות לפי מודל 80%-20%, קרי 80% מההכנסות הולכות לבעל הנכס. הסיכון עבור בעלי הנכסים טמון בחודשים חלשים מבחינה תיירותית ונתון להשפעות של אירועים ביטחוניים וכו', ולכן כפי שההכנסה גדלה — גם הסיכון גדל.

המודל השני בטוח יותר עבור בעל הנכס והוא מושתת על מנגנון של שכירות רגילה — רק שהשוכר בעצם לא מתגורר בנכס, אלא משמיש את הדירה כדירת Airbnb. בעל הנכס חותם על הסכמה לאפשרות הזאת ולכן מעלה את מחיר השכירות — אך לא לוקח את הסיכון על ימים שבהם הדירה תהיה ריקה.

שני המודלים נשענים על חברות ניהול נכסים, שגובות בדרך כלל בין 15% ל-25% מההזמנה ללילה, ומייתרים את הצורך של בעל הנכס לבוא במגע או להיות בכל מחויבות כלפי שוכר קבוע, צרכיו או תלונותיו. זה נוח במיוחד כשמדובר בנכסים ישנים שנדרשת בהם תחזוקה גבוהה — ששוכר לטווח ארוך לא היה סופג, ואילו אורח זמני כמעט אינו מבחין בהם. רטיבות בקירות או בעיות בביוב ניתנות ל"הסתרה" בתחזוקה היומיומית בלי לייצר פתרון עומק לבעיה.

עופר וקנין

השכנים מתלוננים

לדברי רוזנבלום, המודל שהופך נפוץ יותר ויותר בארץ ובעולם עלול להיות בעייתי ולפגוע בשוק היוקרה. "מגמה כזאת של ריבוי דירות שמוסבות לטובת Airbnb בבניין עלולה לפגוע בערך הבניין בטווח הרחוק, וגם בערך הדירה עצמה — אם מי שמתארח בדירה לא רגיש לניואנסים ולהשקעה שנעשתה בה".

אחד ממנהלי הנכסים בתל אביב מספר כי קבוצת בני עשירים בלגים, שהתארחה באחת מהדירות שהוא מפעיל במגדל יוקרה, חזרה אחרי ערב בילויים שתויה, הרעישה ואף התדפקה על דלת השכנים בטעות. בני העשירים גם תרמו לצפיפות במתקנים המשותפים — כאשר השתמשו בחדר הכושר והגיעו לבריכה עם מוזיקה ואלכוהול. הדבר עורר את חמתם של השכנים המתגוררים דרך קבע בנכס. בפרויקט אחר באזור שדרות רוטשילד מקדמים באחרונה התקנה של מערכת זיהוי של כלי רכב מורשים בלבד שיכנסו לחניון, כך שתימנע כניסה של מכוניות שכורות שתופסים חניות. גם במגדל מאייר היוקרתי, בקרן הרחובות אלנבי ורוטשילד, מדווחים על תלונות מהשכנים.

לפני ארבע שנים, הוציא בית משפט השלום בחדרה צו מניעה קבוע נגד בעל וילה בקיסריה, שאסר עליו להשכיר את הווילה לכל מטרה שאינה מגורים, בעקבות תביעה שהגיש שכנו. בכתב התביעה, שהוגש בקיץ 2010, טען התובע כי בעלי הווילה השכנה משכירים אותה לטווחי זמן קצרים "לתיירים, אורחים, קבוצות, זוגות, מסיבות, אורגיות, משתים, התהוללויות ונופש, במהלך השבוע, סופי השבוע, בחופשות וכדומה".

התובע דרש כי יוצא צו קבוע נגד פעילות ההשכרה של שכנו, וכן תבע פיצויים על נזק שכביכול נגרם לו בשל פגיעה באיכות חיי משפחתו עקב מטרדי הרעש, וירידת ערך הנכס שבו הוא מתגורר כתוצאה מפעילות זאת.

השופטת קרן אניספלד, שדנה בנושא, התחשבה במיוחד במצב ייחודי לקיסריה, שבה בעלי נכסים מתחייבים בפני החברה לפיתוח קיסריה להשתמש בווילות שלהם לצורכי מגורים בלבד. בהשכרה קצרת הטווח, קבעה השופטת, כי בעלי הווילה חרגו מהשימושים שהותרו להם על ידי החברה לפיתוח קיסריה, שמכרה בשנות ה–90 את המגרש שעליו נבנה הבית. הסכם זה אוסר על השכרת הבתים לצדדים שלישיים לכל מטרה שאינה מגורים או משרד. בנוסף לכך, קיבל בית המשפט את טענת התובע כי "בהשכרת הבית למטרות חופשה ונופש הפר הנתבע את צו רישוי עסקים וחוק רישוי עסקים". ואולם מדובר בפסק דין נקודתי, ומאז התופעה רק מתרחבת, במיוחד על רקע השפל בשוק היוקרה שלא היה קיים לפני חמש שנים.

רוזנבלום סבור כי סכסוכי השכנים יימשכו ואולי אף יגרמו לפגיעה כללית בטיב הנכס, אם בעלי הנכסים לא יגיעו לשורה של הסכמות. בחלק מהבניינים בתל אביב, למשל, הסכימו בחודשי הקיץ על הגבלת הכניסה לבריכה רק לבעלי הנכסים לפי זיהוי ולהחמרת הנהלים בחללים המשותפים. ואולם חלק מההגבלות האלה יאלצו את בעלי הדירות להתפשר ולהוריד את דמי השכירות שלהם, ולא בטוח שהם יהיו מעוניינים בכך.

לצדם, המתלוננים המסורתיים הם המלונאים, שמוחים במשך שנים על הענף הפרוץ, וטוענים כי רשויות המס מפשלות באכיפה וכי הרגולציה שמקשה עליהם ומכבידה על רווחיהם, כמעט לא קיימת עבור בעלי הדירות. משגיח כשרות, מפעיל חדר כושר ומציל בבריכה — אלה חלק מבעלי המקצוע שאינם נדרשים בקפידה במגדלי היוקרה. בעוד ששר התיירות יריב לוין מנסה להתמודד עם מצוקה חדרי המלון ומחיריהם היקרים, לצד ההיצע הנמוך של חדרים במחירים סבירים — לא נעשית מצדו אסדרה אמיתית של שוק דירות ה־Airbnb, שרק הולך ופורח בשנים האחרונות.