יקי אמסלםמאיר אדרי

"מי שהשקיע במחיר למשתכן עלול לסיים עם דירה ריקה"

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, מספר מדוע החליט להישאר מחוץ למשחק מחיר למשתכן ("אנחנו לא ממונפים, מעדיפים להתנהל בגבול היכולות שלנו"); חושף באיזה מקומות שוק הדיור הגיע למיצוי ("בהרצליה ההיצע פגש את הביקוש") - ומתייחס לראשונה לפרשה שבה הורשע אביו

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, קיבלתם החלטה אסטרטגית לא להשתתף במכרז מחיר למשתכן. זאת החלטה שיש בה לא מעט סיכונים.

"ההחלטה שלנו מגיעה ממקום אסטרטגי נטו. כמה שנים לפני שהתוכנית יצאה לדרך, הקמנו שתי חברות שעוסקות בהתחדשות עירונית ונוצר לנו מלאי פרויקטים מספק. כשמחיר למשתכן יצאה לדרך לא פסלנו על הסף, בדקנו לא מעט מכרזים — אבל כבר בהתחלה החלטנו שאנחנו לא מכניסים את זה הביתה".

ההחלטה הזאת קשורה לרווחיות?

"במקור כן. שולי הרווח בזמנו עמדו על כ–5%, ובחלק מהמכרזים הערכנו שמדובר בעבודה הפסדית — אז לא היה שווה לקחת סיכון. היה לנו צבר פרויקטים של 1,000 יחידות דיור — וזה הספיק לנו. לימים, המדינה באה לקראת הקבלנים ושינתה את המכרזים, כך שאנחנו כל הזמן בודקים את ההחלטה הזאת מחדש. כיום כבר אפשר להגיע לרווחיות טובה של כ–15%, אבל אנחנו עדיין מעדיפים להישאר בחוץ".

רווח של 15% לא מספיק?

"העניין הוא שאנחנו לא צריכים את זה. אנחנו פועלים בשמונה אתרים — ארבעה בביצוע וארבעה לקראת ביצוע — בהיקף כולל של כ–1,200 יחידות דיור. חלקם מיזמי התחדשות עירונית, אחד מהם הוא פרויקט משולב עם שטחי מסחר ביד אליהו בתל אביב עם כ–70 דירות קטנות, וכן 120 יחידות דיור במחיר מטרה במודיעין. אנחנו שמרנים, ההתפתחות שלנו מונעת מתוך הכסף שלנו ובניגוד לחברות ציבוריות אחרות — אנחנו לא ממונפים ולא לקחנו כסף מהציבור. לכן הגישה שלנו היא שאנחנו 'אוכלים את מה שאנחנו מסוגלים לבלוע'. אם יהיה מכרז אטרקטיבי במוקדים שבהם אנחנו פעילים כבר היום — בחיפה למשל — אני לא פוסל השתתפות בהם".

מה דעתך על ההשפעה של התוכנית על השוק?

"המצב כיום הוא שהמון זוכים התחייבו כלכלית לדירות במקומות רחוקים. צעירים שגרים בשכירות בהרצליה אבל זכו בדירה בעפולה, או בחריש. הבעיה תצוץ כשתהיה מאסה של דירות במקום אחד שאיננה בהתאם לביקושים הטבעיים שלו. תהיה הצפה של דירות להשכרה, והמשקיעים הצעירים האלה עשויים להיות במצב שהדירות שהם השקיעו בהן יעמדו ריקות. אני לא רוצה להיות נביא זעם, אבל בהחלט קיים סיכון שההשקעה של זוכי מחיר למשתכן תרד לטמיון".

הרשמה להגרלות מחיר למשתכן בעפולה רמי שלוש

איך ההערכות האלה משפיעות על ההתנהלות שלכם? אתם מודאגים מביקושים מלאכותיים?

"אנחנו גם עוסקים בכך, בהחלט. כמה אנשים כבר רוצים לגור בקריות? כנראה שלא הרבה. אני אומר את זה למרות שזה מקום טוב לגור בו ולמרות שאנחנו בונים בקריות — צריך להבין שיש ביקוש טבעי מסוים לכל מקום. במקומות רבים בונים אבל לא דואגים לכל השאר. כשמנחיתים 3,500 דירות במקום אחד ויורים מספרים באוויר בלי תעסוקה או תחבורה, בלי רכבת ועם פקקים שלא משתפרים — זאת בעיה. אני גר בבאר יעקב, ורק בספטמבר הקרוב יחנכו את בית הספר העל־יסודי הראשון, אחרי שכבר בנו שם אלפי דירות ובזמן שבית הספר היסודי אצלנו בתפוסה של 1,000 תלמידים. אין איפה לשים את הילדים, ואנשים ממשיכים ועוברים לגור שם".

יש מקומות שאתם מתרחקים מהם כיזמים?

"אני בודק ביקושים, עושה סקרי שוק ובודק את קהל היעד והיכולות שלו לפני שאני ניגש לפרויקט. יש לא מעט מקומות שיש בהם עודף היצע — וזה לא בהכרח בפריפריה. בהרצליה למשל, קידמו המון התחדשות עירונית, בונים הרבה בגליל ים וההיצע שם הדביק בשלב זה את הביקוש. המחירים בהרצליה נעצרו, יש מספיק דירות, בעיקר דירות 4–5 חדרים ואני לא מזהה שיש עוד צורך כרגע. המצב בעייתי גם בעפולה, בחריש, בקריות ובמעלות. המדינה מציפה בהן אלפי דירות ומי יקנה שם? כיזם אני לא בטוח שאני יכול למכור במקומות האלה כיום".

בינתיים אתם מתמקדים בהתחדשות עירונית, אבל נדמה שמדובר בפרויקטים שעומדים על המדף המון זמן.

"זה נכון שפרויקט התחדשות עירונית יכול לקחת הרבה מאוד זמן. המדינה, היזמים, הציבור והרשויות מתעדכנים בנושא כל הזמן ומחפשים דרכים להתמודד עם האתגרים אבל זה לא פשוט. אתה מגיע לרחוב שהיום גרות בו מאה משפחות ולפעמים צריך להכניס בו בסוף הפרויקט 400 משפחות כדי שתהיה הצדקה כלכלית לבצע אותו. הכל לוקח הרבה זמן, ולצערי גם עשור נחשב לזמן סביר".

צביקה ישראלי / לע"�

פניתם להתחדשות עירונית כי היזמות בשוק החופשי נהפכה לקשה יותר?

"השוק לא נהיה קשה. מאז ומתמיד הוא עובר שינויים מחזוריים. בתקופת מע"מ אפס היתה עצירה, גם בשנים שקבוצות הרכישה חגגו לא היה קל ליזמים. אפשר לומר שהשוק כיום נמצא באי־ודאות מסוימת. אני אמנם שמח שהזוגות הצעירים קיבלו את מבוקשם במחיר למשתכן אבל משפרי הדיור נתקעו, הוכפל משך הזמן שלוקח למכור דירת יד שנייה — והממשלה שמה 'ברקס' על מעגל המכירה בשוק".

עד כמה קשה למכור דירות? אתה בונה וחושש שלא תוכל למכור?

"נכון להיום אין חשש, כי הביקוש עדיין גבוה. אחרי סיום פרויקט ומסירת דירות יכולה להישאר אחת בבניין שתימכר יותר לאט, אבל אנחנו לא נתקעים עם דירות. מה שכן, אנחנו נדרשים למצוא פתרונות מימון ולמהר כדי לייצר יתרון תחרותי, ואין ספק שאנחנו בונים יותר מהר".

בונים מהר ומורידים מחירים.

"אנחנו ממש לא מורידים מחירים. אנחנו יוצאים למבצעים של חודשיים מכירות בפריסייל שבהם יש מחירים נמוכים יותר, כמקובל, ולאחר מכן חוזר המחיר הריאלי. אין מחלוקת על כך שהקושי בהליך המכירה גדל. פרק הזמן שעובר בין הרגע שהלקוח נכנס לבין הרגע שהוא חותם על חוזה התארך מחודשיים בממוצע לחצי שנה בממוצע. אז אנחנו באים לקראת הרוכשים, יש חבילות מימון, יש צעדים שיכולים להקל עליהם. המטרה היא לסייע לרוכשים לעבור מחסום פסיכולוגי".

הפסיכולוגיה מורגשת בעיקר במאבק בין האוצר לקבלנים. במשרד האוצר טוענים שהקבלנים דוגרים על קרקעות במכוון כדי להוריד התחלות בנייה ולהעלות מחירים.

"אני לא אוהב שמנסים להפנות אצבע מאשימה כלפי היזמים. לא אנחנו עצרנו את שיווק הקרקע או את בניית הדירות — וזה פשוט לא נכון שקבלנים דוגרים על קרקעות. קרקע עולה כסף ורוב חברות הבנייה נמצאות בליווי בנקאי וממונפות, אז לאף אחד אין עניין להשאיר קרקע בתולה. המטרה של כל יזם היא לעלות על הקרקע כמה שיותר מהר ולבנות, אך לצערי הרב לפעמים זה לוקח יותר זמן. בפברואר קנינו קרקע בשוהם, ביולי כבר התחלנו למכור שם דירות ובאוקטובר נעלה על הקרקע ונתחיל לבנות — אז איפה בדיוק אנחנו 'דוגרים'?"

אולי ההאשמות האלה מגיעות משנים רבות שבהן נהניתם מהמשבר.

"צריך להבין שאנחנו לא נגד ירידת מחירים. שולי הרווח שלנו יישארו זהים וזה לא משנה אם המחירים עולים או יורדים. השאלה שצריך לשאול היא בנוגע לסיכונים. אנשים צריכים לשאול אם מישהו יסכן 100 שקלים כדי להרוויח שלושה? זה בדיוק אותו הדבר: אנחנו מסכנים 100 מיליון שקל כדי להרוויח 3 מיליון שקל. אני מזכיר שהמסים מהווים 70%, ושמס הכנסה חותך את הרווח היזמי ב–50%. המדינה מבקשת מאתנו להתנצל, הציבור מאשים אותנו בעליית המחירים — אבל לא כך הדבר. תנו לנו קרקע, עובדים והיתרים, ואנחנו נבנה מהר. היזמים הם לא האויבים של שר האוצר, משה כחלון, והוא לא האויב שלנו. אני מציע להפסיק עם חיפוש האשמים במשבר הדיור".

ומה לגבי הצניחה בהתחלות הבנייה?

"התחלות הבנייה יורדות בעיקר בגלל הביורוקרטיה והליכי הרישוי המסורבלים. אני לא פוסל, יכול להיות שיש קבלנים שמחזיקים קרקע ודוגרים עליה, אבל מה ייצא להם ממהלך כזה? לא הרבה, זה משחק סכום אפס. קבלן שעוצר קרקע במקום אחד יהיה חייב לקדם במקום אחר. בסופו של דבר כולם חייבים לבנות".

במשרד האוצר מציגים דווקא מהלכים של רישוי זמין והתייעלות ביורוקרטית.

"בשורה התחתונה, עיקר הכוח והאנרגיה יושבים אצלנו בחברה במחלקות התכנון והרישוי. למעשה, כמנכ"ל אני מקדיש לזה הרבה יותר מבעבר. פעם הייתי עוסק יותר בפיתוח עסקי וכיום אני עוסק הרבה מאוד ברישוי ותכנון כדי לייצר. זמן המתנה ממוצע לדיון בהיתר בנייה בעיריית רמת גן הוא שנה־שנתיים. כלומר, אתה צריך לחכות בתור בממוצע שנה וחצי רק על מנת להגיע לדיון בבקשה להיתר. אחרי שנה וחצי המצב בשטח עלול להשתנות ויכולים לשלוח אותך לתכנן מחדש את הפרויקט".

ההתנהלות שלך כמנכ"ל מול רשויות מקומיות השתנתה על רקע הפרשה שבה הורשע אביך (הקבלן איציק אמסלם, שהורשע במרמה והפרת אמונים לפני כשנה)?

"הפרשה הזאת היתה הלם מוחלט וזעזוע עבורי, וזה גרם לי להיזהר מאוד. אני נמנע מלהגיע למקומות מסוימים כי אני חושש. לפני שאנחנו מגיעים לקדם פרויקטים, אני מבקש שיחה עם היועץ המשפטי ונזהר מאוד בכל דבר, שלא יצטייר כאירוע לא כשר. חשוב לי להבהיר שניהלנו תמיד את העסקים בצורה שקופה ואמיתית, אבל אין ספק שהיום אני מסתכל על כל עסקה בחשש. במובן מסוים הפרשה הזאת גרמה לי להיות מאוד עירני ואולי זה דבר טוב. ישראל היא מדינה קטנה, כולם פה מכירים את כולם ואפשר לצבוע כל היכרות בצבעים לא כשרים. זאת גם הסיבה שזה התחיל בקול גדול ונגמר באופן מינורי".

איציק אמסלם, קבוצת אלמוג עופר וקנין

איפה הבעיות המרכזיות שאתה מזהה כיום בהקשר הזה?

"איפה שיש עומס ביורוקרטיה יש פתח לשחיתות. הביורוקרטיה בעיניי היא האויב הגדול ביותר של הדמוקרטיה. אם פעם עסקתי בעיקר בשאלות של רווח והפסד היום אני בודק בכל סיטואציה ובוחן האם אני עשוי להיות במלכודת של ניגוד עניינים. הפרשה הזאת העירה אותי, היא סוג של פציעה שעברה, אבל הצלקות כנראה יישארו".