דירה מפוצלת. בעלי הנכסים מקבלים צווי הריסה מהוועדות המקומיותאסף עברון

חריגה מהיתר בנייה מול חריגה מתוכנית

על מנת לבנות על קרקע כלשהי יש צורך בהיתר בנייה (רישיון) שצריך להיות תואם את התכניות החלות על הקרקע. מתי יש לבקש היתר לשימוש חורג מתוכנית, ומתי יש לבקש היתר לשימוש חורג מהיתר?

לא אחת אנחנו שומעים על מבנים שהוקמו בחריגות בנייה, כלומר בחריגה מזכויות הבנייה שניתנו לבעליהם, או דירות שנוצרו בהן חריגות — למשל, באמצעות פיצולן או הוספת חדרים. כשמתגלים מקרים כאלה, בעלי הנכסים מקבלים צווי הריסה מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה. לעתים הם הורסים את החריגות, לעתים מנסים להכשיר את הבנייה העודפת, ולעתים נכנסים לסאגה של הליכים משפטיים.

על מנת לבנות על קרקע כלשהי יש צורך בהיתר בנייה (רישיון) שצריך להיות תואם את התכניות החלות על הקרקע — ארציות, מחוזיות, מתאריות ומפורטות, מבחינת היקפי הבנייה והשימושים המותרים.

אם התוכניות החלות על הקרקע מאפשרות בנייה של בניין מגורים הכולל דירת קרקע ועוד ארבע קומות, הרי שההיתר יעניק זכויות בהתאם להיקפי הבנייה והשימוש המותר. אם לאחר שהבניין נבנה מבקשים לעשות שימוש בדירת הקרקע כחנות, יש לבקש היתר לשימוש חורג מתוכנית.

במקרה שבו התוכניות מאפשרות בניית דירה או חזית מסחרית בקומת הקרקע, היתר הבנייה יצא ולאחר מכן מבקשים להפוך את הדירה לחנות — יש לבקש היתר לשימוש חורג מהיתר. התוכניות מאפשרות מסחר ולכן השימוש החורג הוא מההיתר ולא מהתוכנית.

עו"ד אלי וילצ'יק, מומחה לתכנון ובנייה ממשרד כהן וילצ'יק ושות', מציין כי שימוש החורג מתוכנית או מהיתר חייב בפרסום כדי לתת אפשרות לקבלת התנגדויות. "בעוד ששיקול הדעת של הוועדה הוא רחב, הרי שבאישור שימוש חורג מהיתר, שיקול הדעת מצומצם ומתייחס בעיקר להתאמה הפיזית של הקרקע לשימוש המבוקש", מסביר וילצ'יק. שימוש חורג מתוכנית מחויב בהיטל השבחה בהפרש השווי מהשימוש הקודם לחדש. בשימוש חורג מהיתר הדעות חלוקות, אך לרוב הפסיקה היא שלא לחייב בהיטל השבחה במקרה כזה.