"מי שמנסה למכור כאן פנטהאוז ב-2.5 מיליון שקל - נתקע": ההתרסקות של דירות היוקרה - והעיר שהפתיעה את כולם

ההכבדה במיסוי ואכיפת התקנות למניעת הלבנת הון הובילו את תושבי החוץ לנטישת שוק נדל"ן היוקרה ■ אחרי עשור של בנייה מואצת ומוגזמת לקהל היעד הנוצץ הזה, נכסים רבים עומדים ריקים משום שאין מספיק ישראלים עשירים שרוצים לקנות אותם

הסיפור ששוק נדל"ן היוקרה יכול לספר חורג מהנתונים על דירות שנמכרות במחיר גבוה. כך למשל, הנפילה שאירעה במספר הדירות שנמכרו ביותר מ–5 מיליון שקל — במיוחד בערים ירושלים, הרצליה, אילת ונתניה — היא סימפטום של עשור שבו נבנו פרויקטים שהופנו באופן בלעדי כמעט לתושבי חוץ. ברגע שהאחרונים התפוגגו מהשוק, עקב הכבדת המיסוי וכניסתן לתוקף של התקנות לאיסור הלבנת הון, יזמים רבים נותרו עם דירות יקרות ללא דורש. התופעה חוזרת על עצמה במקומות נוספים בישראל, מרכזיים ומבוקשים פחות, ומעידה על מגמות עמוקות בשוק שפעם שבר שיאים.

לפני כעשור בוצעה באילת עסקה שבה נמכר בית בודד ב–12 מיליון שקל; בשנים האחרונות, עסקות חריגות פחות הגיעו ל–6–8 מיליון שקל לדירה או בית. הימים הללו חלפו.

ביישובי הלוויין היוקרתיים של באר שבע, להבים ועומר, מתבצעות מדי שנה כמה עסקות נדל"ן בסכומים גבוהים, וכך גם בנהריה שבצפון — אך שיאנית עסקות היוקרה של השנים האחרונות היא הפתעה שונה לגמרי: נצרת עילית.

בשלוש השנים האחרונות בוצעו בנצרת עילית 28 עסקות נדל"ן במחירים של 3 מיליון שקל לעסקה לפחות, הרבה יותר מאשר ביישובים אחרים בפריפריה, הן בצפון והן בדרום. תשע מעסקות היוקרה הגדולות בנצרת עילית בוצעו ב–2018 — הבולטת שבהן ברחוב מגידו, קרוב למלון פלאזה בעיר. בעסקה זו נמכר בית בודד ב–4.4 מיליון שקל; ברחוב תמר בעיר נרכשה וילה של 6 חדרים בשטח של 330 מ"ר תמורת 4.39 מיליון שקל; וברחוב יעל נמכר קוטג' של 6 חדרים בגודל של 410 מ"ר תמורת 4 מיליון שקל.

רוכשים ערבים אוהבים את שכונת אנשי הקבע

נצרת עילית גיל אליהו

כיצד נהפכה נצרת עילית אטרקטיבית כל כך עבור רוכשים בשוק היוקרה? "כל העסקות הללו באות מהחברה הערבית", אומר מתווך הפועל בעיר. כיום, רוב עסקות הנדל"ן המתבצעות בעיר שבהן מעורבים יהודים הן בשווי של עד מיליון שקל לעסקה.

אין זה סוד שנצרת עילית, עיר שהוקמה בהתאם למדיניות "ייהוד הגליל" של ממשלות ישראל (והוכרזה כעיר ב–1974), נהפכה עם השנים לעיר מעורבת ליהודים וערבים. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כרבע מ–40 אלף תושבי נצרת עילית הם ערבים. מצוקת הדיור, היעדר תכנון מסודר למגורים והצפיפות הרבה ביישובים הערביים דחפו וממשיכים לדחוף את האוכלוסייה הערבית לרכישת דירות בנצרת עילית — בעוד שהאוכלוסייה היהודית מעדיפה להגר ליישובים מבטיחים יותר מבחינת הזדמנויות תעסוקה.

בעקבות מגמה זו, גם שכונות המזוהות עם אנשי צבא הקבע — כמו גבעת ברק בדרום העיר, ליד איצטדיון הכדורגל — מתחילות לשנות את צביונן. שיווק השכונה התחיל לפני כעשור, ותושבים ערבים הביעו עניין ברכישת דירות בה — אך ראש העיר דאז, מנחם אריאב, בחר להקצותה לקהל של רוכשים מבין משרתי הקבע. בשנים האחרונות התבצעו בשכונה כמה עסקות יוקרה של רוכשים ערבים, המעידות כנראה כי הדברים מתחילים להשתנות.

נהריה: שוק שפוי ועממי יחסית

נהריה מורן מעיין / ג'יני

צפונה משם נמצאת נהריה הוותיקה. בעיר מתקיים שוק נדל"ן שפוי, שבו לא נרשמה בנייה יוקרתית של בתי מידות מופרזים ומחירים דמיוניים ביחס למקום. למעשה, רוב הבנייה בנהריה היא בנייה עממית המיועדת לציבור הרחב, במחירים עממיים יחסית.

בשלוש השנים האחרונות התבצעו בנהריה 14 עסקות יוקרה, מתוכן חמש ב–2018. כמעט כולן היו בנכסים בחלקה המערבי של העיר, סמוך לים. הבנייה בחלק זה נמוכה יחסית ואינה מסתירה את החוף גם מעיני הדיירים במבנים שנמצאים בקו אחורי יותר.

העסקה היקרה ביותר השנה היתה ברחוב השקמה, שבו נמכרה דירת גג בת 4 חדרים, בגודל 130 מ"ר, תמורת 3.2 מיליון שקל; בפרויקט חדש שנבנה סמוך לטיילת החופית, נמכר פנטהאוז של חמישה חדרים בגודל 167 מ"ר תמורת 3.18 מיליון שקל.

"אילת היא כמו ירוחם — עם ים"

העיר אילת היא אחת הקורבנות הגדולים של נטישת תושבי החוץ. אם לפני עשור נרכשו באילת 300 דירות בשנה על ידי תושבי חוץ — כיום מדובר בעשרות בשנה, במקרה הטוב. על שוק מקומי ברמות המחירים ההן אין מה לדבר יותר.

הים באילת עופר וקנין

"אני נוהג לומר שאילת היא ירוחם עם ים, ועם הרבה וילות ופנטהאוזים", אומר שמוליק רוזנפלד, זכיין אנגלו־סכסון באילת. "בעבר הגיעו לכאן צרפתים ורוסים שקנו נדל"ן, אבל כבר מזמן לא ראינו אותם", הוא מוסיף.

בעיר בוצעו בשלוש השנים האחרונות 19 עסקות יוקרה בלבד, מתוכן שמונה עסקות בתקופה שבין יולי 2017 ליוני 2018. העסקה היקרה ביותר בתקופה זו היתה רכישת קוטג' של 7 חדרים בשטח של 258 מ"ר ברחוב משעול האבוקדו, תמורת 4.25 מיליון שקל. בדרך הבשמים נמכרה וילה של 7 חדרים בגודל 260 מ"ר, ב–4 מיליון שקל.

הנפילה במספר העסקות שביצעו תושבי חוץ הובילה לכך שנכסים יוקרתיים רבים מתייבשים תקופה ארוכה בשמש האילתית לפני מכירתם. פרויקטים רבים בעיר הוקמו על ידי יזמים שייעדו אותם לתושבי חוץ, מתוך מחשבה שאלה ימשיכו לפקוד בהמוניהם את ישראל בכלל ואת אילת בפרט.

דירות רבות נבנו במפרט ובגודל שאינם מתאימים כלל לאוכלוסייה המקומית, וכשתושבי החוץ נמוגו — שוק היוקרה נמוג עמם. לדברי רוזנפלד, נכסי יוקרה רבים עומדים זמן רב על המדף. "אם יזמים מנסים למכור דירת פנטהאוז ביותר מ–2.5 מיליון שקל — הם נתקעים. זה הרבה מעבר לתקציב שיש לרוב התושבים כאן. רוב העסקות למגורים באילת הן בדירות 3 חדרים, במחירים של 700–800 אלף שקל", הוא אומר.

הדבר גורם לכך שבאילת יש כיום דירות פנטהאוז רבות שעומדות ריקות וממתינות לקונים, בעוד יתר הדירות סביבן באותו פרויקט כבר נמכרו. רוזנפלד סבור כי בעתיד ייאלצו היזמים להתפשר.

לדבריו, כאשר בעלי הווילות בעיר מגיעים למסקנה שאי־אפשר למכור אותן במחיר המבוקש או קרוב לכך, הם בוחרים באחת משתי האפשרויות הבאות: השכרה של הווילה לטווח קצר דרך Airbnb ודומיו; או חלוקה שלה לכמה יחידות קטנות — והשכרתן לכמה דיירים שונים.

עומר ולהבים שאבו את היוקרה מבאר שבע

באר שבע Google Street View

בבאר שבע בוצעו בשלוש השנים האחרונות חמש עסקות בהיקף של יותר מ–3 מיליון שקל כל אחת, ואולם ההמחשה למצבה העגום של העיר נמצאת דווקא ביישובי הלוויין העשירים שלה — עומר ולהבים.

בעומר בוצעו באותה תקופה 16 עסקות יוקרה, מתוכן חמש בתקופה שבין יולי 2017 ליוני 2018. בעסקה היקרה ביותר בעומר נמכר קוטג' של 5 חדרים בגודל 300 מ"ר ברחוב התפוז, תמורת 4.1 מיליון שקל.

בלהבים בוצעו בשלוש השנים האחרונות 13 עסקות יוקרה, מתוכן תשע בין יולי 2017 ליוני 2018. שתי העסקות היקרות ביותר בתקופה זו היו מכירתם של שני קוטג'ים ב–4 מיליון שקל כל אחד — קוטג' של 2 קומות ו–7 חדרים בשטח של 300 מ"ר; והשני בן שלוש קומות ו–9 חדרים בשטח של 400 מ"ר.

ריבוי עסקות היוקרה ביישובי הלוויין, לעומת המיעוט המבוטל של עסקות כאלה בבאר שבע, ממחיש את הביקורת שמלווה את שני היישובים הללו מאז שהוקמו — שלפיה שניהם "שאבו" בעשורים האחרונים את האוכלוסייה החזקה מאוד מבאר שבע וסביבתה.

מצבה של באר שבע טוב רק במעט מערי הנגב האחרות — דימונה, אופקים, שדרות ונתיבות — שבהן לא היו עסקות שחצו את הרף של 3 מיליון שקל לעסקה.