שכונת הוילות בשיכון צנחנים, רמת גןמגד גוזני

גבעתיים מוכיחה - הגודל לא קובע

העיר הקטנטנה גבעתיים הצליחה להפתיע כשהגיעה השנה למספר כמעט זהה של דירות יוקרה שנמכרו ברמת גן השכנה ■ עם זאת, רמת גן עומדת על ממוצע מחירים גבוה יותר, ומציגה מגוון של שכונות שיש להן עוד לאן לצמוח

הצמד רמת גן־גבעתיים, כולל עיר אחת גדולה, אך כזו שמאופיינת בנכסים זולים יחסית, ולמולה אחת מהערים היקרות בארץ, שגודלה מעט גדול משכונה בעיר גדולה.

ברמת גן עסקאות היוקרה מתרכזות בשני אזורים מרכזיים: בשכונות הצפון מערביות ליד האילון ופארק הירקון, ובראשן שכונת חרוזים ושיכון ותיקים הצמודות זו לזו ונמצאות גם בקרבת מתחם הבורסה, שצפוי להתחדש ולהתרחב בשנים הבאות. האזור השני הוא האזור הדרום־מזרחי של רמת גן, ובעיקרו שכונת רמת חן, עם הבלחות בשכונת קרניצי ובקרבת תל השומר.

בדירות חדשות במרכז העיר נרשמות עסקאות שחוצות את רף השלושה מיליון שקל, אולם הן ברובן לא מצליחות להמריא הרבה מעבר. מחצית מכלל העסקאות בין יולי 2017 ליוני 2018 שעלו על שלושה מיליון שקל, לא הצליחו לעבור את רף ה–3.5 מיליון שקל.

בהשוואה לתקופה המקבילה בין 2016 ל–2017, חלה בעיר ירידה של כ–19% בהיקף עסקאות בשווי של מעל שלושה מיליון שקל. ניתן לייחס זאת להאטה כללית בעסקאות, ולהאטה ניכרת באישור וקידום פרויקטים ברמת גן בשנתיים האחרונות. ההאטה נוצרה בהמשך לארגון מחדש שנעשה בתחום ההתחדשות העירונית, לאחר שנים של כאוס תכנוני והיעדר מדיניות ברורה, מה שגרם לירידה בעשרות עסקאות בעיר.

גבעתיים מגד גוזני

הפתעת השנה של עסקאות היוקרה ברמת גן היא - גבעתיים. העיר הקטנטנה, שהיא במידה רבה שכונת לווין של רמת גן, הצליחה להגיע ב–12 החודשים האחרונים למספר כמעט זהה של דירות שנמכרו ברמת גן במחיר של מעל שלושה מיליון שקל. למרות ששטחה של רמת גן גדול פי ארבעה משטח גבעתיים, מגוון השכונות בה גדול יותר, יש בה עוד עתודות קרקע, ומספר עסקאות הנדל"ן שהתבצעו בה בין יולי 2017 ליוני 2018 הוא כמעט פי שלושה ממספר העסקאות בגבעתיים, כשזה מגיע לדירות מיני־יוקרה: נדמה שהגודל לא קובע.

לפי עיבוד של אתר Yad2 לנתוני רשות המסים, בין יולי 2017 ליוני 2018, נרשמו 123 עסקאות של מעל שלושה מיליון שקל בגבעתיים, ו–124 עסקאות של מעל שלושה מיליון שקל ברמת גן. מדובר בעלייה של כ–20% במספר העסקאות בשווי של מעל שלושה מיליון שקל בגבעתיים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, רמת גן עומדת על ממוצע מחיר לעסקת יוקרה של 3.81 מיליון שקל, בעוד גבעתיים מציגה ממוצע נמוך יותר של 3.75 מיליון שקל. בנתונים אלו יש בכדי לרמז על טיב העסקאות — בעוד ברמת גן הגיעו העסקאות היקרות ביותר בין יולי 2017 ליוני 2018 לטווח של בין 6.5 מיליון שקל ל–7.7 מיליון שקל, ו–12 מתוך העסקאות חצו את רף החמישה מיליון, הרי שבגבעתיים לא נרכשה אף דירה שמחירה עלה על 5.5 מיליון שקל.

הצפיפות והיעדר עתודות בנייה, גורמים לכך שהדירות שנמכרות בגבעתיים הן בעיקרן בבניינים שעברו תמ"א 38 והשתבחו משמעותית, ובהם נוצרו דירות חדשות יקרות ערך, אולם המלאי מגובל ומצומצם מאוד. בולטת דירת פנטהאוז חדשה ברחוב שדה בוקר בלב גבעתיים, שנבנית בימים אלו, ונמכרה ב–5.3 מיליון שקל. באותו הרחוב גם בניין שיכונים ישן ורעוע שעבר תמ"א 38, הוליד עסקה של דירת שישה חדרים רחבה בשווי 4.9 מיליון שקל.

צמודי הקרקע מתייקרים

שיכון ותיקים ורמת חן מציגות עסקאות יוקרה באופן מסורתי מזה שנים, עם בתים צמודי קרקע ודירות רחבות ידיים שמחיריהם מאמירים. ברחוב גבעתי ברמת חן התבצעה העסקה היקרה ביותר בעיר, כאשר וילה של שבעה חדרי שינה בשטח 350 מ"ר שנבנתה בשנת 2007, הגיעה למחיר של 7.7 מיליון שקל. גם יחידה בקוטג' דו משפחתי שנבנה בשנת 2000, נמכרה ב–6.1 מיליון שקל.

בשיכון ותיקים, קוטג' דו משפחתי עם ארבעה חדרי שינה שנבנה ב–1950, נמכר ב–4.3 מיליון שקל, אולם גם פרויקטים של בנייה לגובה מוכיחים את עצמם בשכונות אלו. כך ברחוב שפירא בשיכון ותיקים, בפרויקט של תמ"א 38/2, נהרס בניין שלוש קומות ונבנה בניין בן תשע קומות, בו נמכרה דירת חמישה חדרים בקומת הקרקע, ב–4.6 מיליון שקל.

עוד בגזרת צמודי הקרקע, נרשמת התעוררות מעניינת בחלק הדרום מזרחי של רמת גן, לא רק ברמת חן, עם עסקאות שעוברות בקלות את רף השלושה מיליון שקל. בקרית קרניצי וגבעת הברושים נרשמות עסקאות מסוג זה, אך בהיקפים נמוכים בינתיים. עסקה בולטת נוספת נערכה דווקא בשכונת קרית בורכוב, בה נמכרה וילה של שבעה חדרי שינה ושתי קומות במחיר של 6.6 מיליון שקל.

שיכון ותיקים, רמת גן עופר וקנין

בבניינים ובמגדלים המתחדשים בעיר מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש נראו גם עסקאות מעל לארבעה מיליון שקל — כאשר מדובר בדירות הגן ובפנטהאוזים והדופלקסים. בולטת עסקה ברחובות הנהר 2 בשכונת חרוזים, שם פנטהאוז של 150 מ"ר עם גג של 33 מ"ר נמכר ב–6.9 מיליון שקל. בשכונת מרום נווה דירות חדשות שנבנו ב–2017, בעיקר במסגרת תמ"א 38, הצליחו גם כן לעבור את הארבעה מיליון שקל. דירת 147 מ"ר של חמישה חדרים בפרויקט פינוי בנוי ברחוב המתמיד, נמכרה ב–4.26 מיליון שקל. מדובר בדירה רחבת ידיים, בשכונה שתלך ותעשה יותר ויותר צפופה בשנים הבאות והעומסים על התשתיות וצרכי הציבור בה ילכו ויגברו.

שכונות מרכז העיר, ראשונים וקרית בורכוב מושכות עניין בבניינים מתחדשים, עם עסקאות שעוברות את רף השלושה מיליון שקל, אך לא מזנקות למספרים מופרכים. פנטהאוז בבניין שהתחדש ברחוב אבא הלל נמכר ב–3.14 מיליון שקל, פנטהאוז ברחוב קרניצי נמכר ב–3.05 מיליון וברחוב ארלוזרוב דירה צנועה בקומה האחרונה, בבניין של שבע קומות שנבנה ב–2012, נמכרה דירה בשטח 92 מ"ר ללא מרפסת על הגג ב–3.3 מיליון שקל. ההערכות הן שהרכבת הקלה והסכם הגג של העיר עם הרשות להתחדשות עירונית, שיקדם מתחמי התחדשות, יוכלו להביא להתייקרות נוספת עבור נכסים במרכז העיר, בעיקרם פנטהאוזים או דירות במגדלים חדישים, זאת ככל שמתחם הבורסה יתפתח גם כן.

שלוש העסקאות היקרות ברמת גן


1. וילה, 350 מ"ר, רחוב גבעתי, 7.7 מיליון שקל

רחוב גבעתי, רמת גן Google Street View


2 . פנטהאוס, 183 מ"ר, רחוב רחובות הנהר, 6.956 מיליון שקל

רחוב רחובות הנהר, רמת גן Google Street View


3. וילה, 369 מ"ר, רחוב גדעון, 6.62 מיליון שקל

רחוב גדעון, רמת גן Google Street View

שלוש העסקאות היקרות בגבעתיים

1. פנטהאוס, 134 מ"ר, רחוב שדה בוקר 5.3 מיליון שקל

רחוב שדה בוקר, גבעתיים Google Street View

 

2. פנטהאוס, 147 מ"ר, רחוב קלעי, 5.13 מיליון שקל

רחוב קלעי, גבעתיים Google Street View

 

3. דירה, 127 מ"ר, רחוב בורוכוב, 5.12 מיליון שקל

רחוב בורוכוב, גבעתיים Google Street View