מגדל מאייר, תל אביבתומר אפלבאום

תל אביב - רק החזקים ביותר שורדים

משקיעי היוקרה שניפחו את מחירי הדירות בתל אביב במשך שנים מתמעטים, ומי שנותר כעת במשחק הם רק העשירים שבעשירים ■ ניתוח שוק היוקרה מעלה כי בעוד הווילות של צפון העיר נמכרות באטיות והדירות במרכז נהנות מקצב מכירה סביר, נכסי המגה־יוקרה בשדרות רוטשילד ועל קו החוף משגשגים

תל אביב, העיר שמזוהה אולי יותר מכל עם עליית מחירי הדיור בישראל, נחשבת באופן טבעי גם לבירת דירות היוקרה, אלא שבשנתיים האחרונות נראה כי החגיגה דועכת במהירות והסיבה המרכזית לכך מתנקזת לעניין אחד: משקיעי היוקרה ובראשם תושבי החוץ, שנהגו לרכוש בשנים האחרונות דירות במגדלי היוקרה ברחבי העיר, הדירו בהדרגה את רגליהם מהשוק הישראלי ובשנה האחרונה ניתן לקבוע כי שחקנים אלו נכחדו כמעט לחלוטין מהשוק.

עם זאת, במבט ראשון, נתוני שנת 2017 אינם מסגירים את השינוי שחל בשוק היוקרה בעיר — וגם המחירים עדיין אינם יורדים. מנתוני מאגר העסקאות של רשות המסים עבור עסקאות בסכומים של חמישה מיליון שקל ויותר — עולה כי 2017 נסגרה עם מספר עסקאות יציב יחסית והסתכמה ב–429 עסקאות — שתי עסקאות יותר ביחס לשנת 2016 שנסגרה עם 427 עסקאות בטווח המחירים של חמישה מיליון שקל ויותר.

ניתוח נוסף של העסקאות מעלה אף הוא תמונת מצב יציבה, עם נטייה לעליות קלות ביחס לשנה הקודמת. כך למשך, בין יולי 2017 ליוני 2018 בוצעו בתל אביב 3,426 עסקאות — מהן 1,062 עסקאות שמחירן היה גבוה משלושה מיליון שקל (31% מכלל העסקאות) — שמחירן הממוצע היה הגבוה ביותר ועמד על כחמישה מיליון שקל. ביחס לשנה הקודמת, נתונים אלו מהווים עלייה של כ–5%.

לעומת זאת, אם מבודדים את נתוני שנת 2018 עולה כי בהינתן וקצב העסקאות בה יימשך גם במחצית השנייה של השנה — זו עשויה להיות אחת משנות השפל של עסקאות בהיקף של חמישה מיליון שקל ומעלה: בחצי השנה הראשונה של שנת 2018 בוצעו בתל אביב 109 עסקאות בלבד בטווח מחירים זה — כך שהיקף העסקאות השנתי עשוי להסתכם בכ–200 עסקאות בלבד — ירידה של כ–50% מהיקף העסקאות שנרשם ב–2015, שהיתה שנת השיא עבור פלח שוק היוקרה. ב–2015 נסגרו בעיר ללא הפסקה 548 עסקאות בסכומים של חמישה מיליון שקל ויותר והיקף העסקאות המסתמן של שנת 2018 עשוי ללמד כי העיר חוזרת להיקף העסקאות הנמוך יחסית שאפיין אותה בשנים 2010–2011.

דירה עם נוף לים

היעלמותם של המשקיעים מהשוק התל־אביבי בשנה האחרונה אינה אופיינית רק לעיר השנייה בגודלה בישראל: ברבעון הראשון של 2018 היווה שיעור המשקיעים בשוק הדיור הישראלי כ–13% מתוך כלל העסקאות. דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסם במאי האחרון, חשף כי בחודש מארס 2018 נרכשו בישראל רק כ–1,200 דירות על ידי משקיעים — 30% פחות ממספר הדירות שנרכשו על ידם במארס 2017.

ניתוח מעמיק יותר של התוצאות מגלה כי מי ששרד בשוק היוקרה הם דווקא המשקיעים החזקים ביותר והעשירים ביותר — מה שהוביל לקצב מכירות נאה של דירות המגה־יוקרה (דירות בסכומי ה–20 מיליון שקל ומעלה) — ומנגד, להאטה משמעותית בשוק היוקרה הסטנדרטי, של טווח המחירים הנמוך יותר הנע בין 5–7 מיליון שקל, בעיקר בצפון העיר.

בתקופה שבין יולי 2017 ליוני 2018 כ–14 עסקאות חצו את רף ה–20 מיליון שקל — קצב גבוה יחסית, בפלח שוק שבו התדירות המקובלת עומדת על עסקה אחת בחודש. בדיקת העסקאות הללו מוכיחה כי המוקדים היקרים ביותר בעיר רלוונטיים גם כיום יותר מתמיד: עם עסקאות אלו ניתן למנות עסקה אחת שבוצעה במגדל מאייר, הממוקם בשדרות רוטשילד 36 — שם נרכשה דירה בסכום של 20 מיליון שקל בחודש יולי 2017, לצד עסקה בפרויקט ברחוב הירקון 55 ובה נרכשה דירת חמישה חדרים בשטח של 190 מ"ר בסכום של 28 מיליון שקל. עסקה נוספת בסכום של 22.3 מיליון שקל בוצעה חודש לאחר מכן בירקון 87 ודירה נוספת בקטגוריה זו נרכשה בפרויקט חדש שהוקם ברחוב בן שפרוט, לא רחוק מכיכר המדינה, תמורת סכום של 32 מיליון שקל.

שימור מבנים בתל אביב דן קינן

עסקאות נוספות בסכומים החוצים את רף ה–20 מיליון שקל בוצעו בתל אביב בתקופה זו גם בפרויקטים חדשים בדרום העיר. כך למשל, בנובמבר 2017 נרכשה במתחם הגר"א שברחוב הרכבת בסכום של כ–30 מיליון שקל, ועסקאות נוספות בסכומים של בין 25–27 מיליון שקל בוצעו גם כן באזור זה בחודשים האחרונים של שנת 2017.

אחד הצירים המבוקשים ביותר בשוק המגה־יוקרה נותר קו החוף של תל אביב, אזור שבו המחירים למ"ר הם הגבוהים ביותר בעיר ונעים בין 100–150 אלף שקל למ"ר. ציר רוטשילד, שבו המחירים נעים סביב 80–100 אלף שקל למ"ר במגדלי המגורים היוקרתיים, מבוקש אף הוא. גם דירות היוקרה בבניינים לשימור באזור השדרות המטופחות שומרות בשנה האחרונה על ביקוש גבוה.

מגדל קינג דיוויד, תל אביב מוטי מילרוד

האטה משמעותית בשוק צמודי הקרקע

טווח העסקאות הנמוך יותר, ובעיקר זה המאפיין את שוק צמודי הקרקע של צפון העיר, סבל מהאטה ניכרת בשנה החולפת. כך למשל, בשכונות רמת החייל ושיכון דן ירד מספר העסקאות בשנה החולפת באופן משמעותי. מכירתם של מגרשים, קוטג'ים ופנטהאוסים נמשכת חודשים ארוכים, במהלכם נאלצים מוכרים רבים להוריד בין 5%–7% במחיר שאותו קיוו להשיג.

מצב זה הוביל לכך שבשיכון דן, למשל, בוצעו עסקאות בודדות בלבד בשנה החולפת, לעומת שוק פעיל יותר שהורגש בשכונת רמת החייל — שם נמכרו בשנה החולפת מספר מגרשים בינוניים בשטחים שנעו בין 270–350 מ"ר ובסכומים של בין 4–4.8 מיליון שקל. עסקאות אלו משקפות השקעה סופית גבוהה יותר, שכן במרבית המקרים כוונת הרוכשים היא להרוס את הבנייה הקיימת ולבנות תחתיה מבנה חדש. הרוכשים באזור זה הם ברובם משפרי דיור המתגוררים בגוש דן אשר מכרו את דירתם לטובת בית צמוד קרקע.

בשכונת תל ברוך הורגשה בשנה האחרונה עצירה משמעותית בעסקאות, עם מספר מועט יחסית של פנטהאוסים ודופלקסים שנמכרו לאחר תקופת המתנה ממושכת של כמה חודשים. בחלק לא מבוטל מהמקרים, המוכרים נאלצו גם לציית לדרישות הרוכשים ולהפחית כ–5% בממוצע מהמחיר שקיוו להשיג. כמה מן המגרשים המוצעים למכירה בתל ברוך ממתינים עדיין על המדף, עם מחירים ממוצעים בסך 10–16 מיליון שקל ושטחם נרחב יותר ונע בין 400 ל–500 מ"ר.

הקיפאון של שוק היוקרה התל־אביבי הורגש בשנה החולפת גם בגני צהלה, שבה אמנם בוצעו כמה עסקאות, אך זמן ההמתנה היה ארוך ונדמה שידם של הרוכשים על העליונה. בשכונה זו מוצעים למכירה מספר קוטג'ים במחירים של 5–5.2 מיליון שקל, המשתרעים על פני כ–160 מ"ר.

במרכז תל אביב, מנגד, אזור המאופיין בדירות מגורים ולא בצמודי קרקע, השוק פעיל יותר ותדירות עסקאות הנדל"ן בסכומים של כחמישה מיליון שקל שומרת על קצב גבוה יותר. עם זאת, גם באזורים אלו, דירות עשויות להמתין על המדף תקופה ממושכת של כמה חודשים. נדמה כי חגיגות המחירים שאפיינו את השוק שככו — אם כי עדיין לא מורגשת ירידת מחירים בעיר.

העסקות היקרות בתל אביב

1. דירה, 362 מ"ר, רחוב ארלוזורוב, 40 מיליון שקל

רחוב ארלוזורוב, תל אביב גוגל סטריט ויו

 

2. דירה, 558 מ"ר, רחוב בלפור, 33 מיליון שקל

רחוב בלפור, תל אביב גוגל סטריט ויו

 

3. דירה, 228 מ"ר, רחוב הירקון, 34 מיליון שקל

רחוב הירקון, תל אביב גוגל סטריט ויו