שכונת בת גנים. הקרבה לצירי התחבורה מאפשרים את עליות המחירים בשכונות הדרומיות של העירעופר וקנין

פתח תקוה - יוקרה צמודה לקרקע

שוק היוקרה בפתח תקוה, שבאופן מסורתי מתבסס פחות על תושבי חוץ ומשקיעים, ונשען יותר על משפרי דיור מהעיר - שומר על מגמת עלייה ■ מחירי הדירות במגדלים החדשים אמנם חצו רף של 3 מיליון שקל, אך העסקות היקרות עדיין מבוצעות בשכונות הוותיקות

פתח תקוה היתה אחת מהערים שהובילו את תנופת הבנייה בעשור האחרון בישראל. הבנייה בעיר הגיעה לשיאה ב–2010, עם קרוב ל–3,000 יחידות שבנייתן החלה בשנה זו. השכונות החדשות היו אחד מהגורמים שהניעו הן את עליות המחירים והן את היקף העסקות.

בשנה החולפת נרשמו 98 עסקות שחצו רף של 3 מיליון, מהן 51 נעשו במחצית הראשונה של השנה. מדובר בעלייה משמעותית במספר עסקות היוקרה; ב-2014, לשם השוואה, נחתמו בפתח תקוה 53 עסקות יוקרה בכל השנה. ב-2012 הסתכם מספר העסקות בשווי של שלושה מיליון שקל ויותר בעיר ב-19 בלבד, ומאז שומרת אם המושבות על מגמת עלייה.

מחירי הדירות במגדלים בשכונות החדשות שברו את מחסום השלושה מיליון בין יולי 2017 ליוני 2018 מספר רב של פעמים, במיוחד בעסקות של דירות גן, דופלקסים ופנטהאוסים. ואולם, את הסכומים הגבוהים באמת עדיין מספקים צמודי הקרקע בשכונות הוותיקות בעיר.

היקרה בעסקות פתח תקוה בשנה האחרונה היתה 7.625 מיליון שקל עבור קוטג' משפחתי בשכונת בת גנים בן שתי קומות ואפשרות לפיצול לשתי יחידות, שנבנה ב–2014 על שטח של 450 מ"ר בנוי ועוד 100 מ"ר חצר. הקוטג' כולל מעלית פנימית, גינה אדריכלית עם עצי פרי ויחידת דיור עם כניסה נפרדת. בעלי הנכס הם זוג מבוגר, שהתגוררו בו פחות מארבע שנים ומכרו אותו ביוני 2018, לאחר שרכשו פנטהאוס יוקרתי וקל יותר לתחזוקה בפתח תקוה. את הקוטג' רכשה משפחה מסורתית שחיפשה נכס רחב ידיים, אולם לא מצאה תמורה לכספה בערי בקעת אונו, והתפשרה לבסוף על פתח תקוה.

גם השכונות הוותיקות והיוקרתית, נוה עוז ובלינסון, לא מאכזבות בגובה העסקות, אולם הן הופכות נדירות יותר. לדברי אסי טובי, מנהל סניף "רי/מקס עוצמה" בעיר, שוק היוקרה האמיתי בפתח תקוה, קרי עסקות בסך יותר מחמישה מיליון שקל, נעוץ בצמודי הקרקע בשכונות הוותיקות בעיקר, שם המגרשים גדולים ומגיעים גם עד לדונם ודונם וחצי.

עם זאת, נראה כי גם נכסי היוקרה לא נותרים חסינים מול ההאטה וירידות המחירים בשוק כולו. "תוכנית מחיר למשתכן של כחלון יצרה כדור שלג", טוען יוסי מימרן, מנכ"ל "יוקרה אסטייט", חברת התיווך שמכרה את הנכס היקר ביותר בפתח תקוה בשנה האחרונה. "אמנם אין בעיר פרויקטים של מחיר למשתכן, אך קונים שרכשו נכסים חדשים בלחץ למכור את הנכסים הישנים שבבעלותם, והם לא מצליחים להגיע למחיר שאליו קיוו כי כל השוק נעצר", הוא ממשיך.

לדבריו, "הצעירים, שהיו קונים דירות יד שנייה, מחכים לירידת מחירים ומעכבים את העסקות של משפרי הדיור, שהיו מוכנים לקנות כבר נכס בארבעה מיליון שקל. כיום בכל הארץ אין הרבה רוכשים שמסוגלים לחצות את רף ה–4.5 מיליון שקל. בעבר תושבי החוץ היו קהל חזק, שהגיע גם לפתח תקוה, וכעת אנחנו יכולים לפנות בעיקר למשפחות שעולות לישראל ומעוניינות להתגורר במרכז שאינו תל אביב: רעננה, השרון ופתח תקוה".

מחכים לרכבת

חלק ניכר מהעסקות היקרות בעיר מ–2010 ועד היום, התבצעו בפרויקטים של בנייה חדשה. השנה, רבות מהעסקות בשווי יותר משלושה מיליון שקל התבצעו בדירות הגדולות באזור שכונת כפר גנים ג'. עסקות בהיקפים נמוכים יותר נרשמו גם בכפר גנים ב', נוה גן ואם המושבות.

דירת גן של שישה חדרים בשטח 179 מ"ר, בבניין שנבנה ב–2016 בכפר גנים ג', נמכרה לפני חודשים ספורים ב–3.98 מיליון שקל. שבועיים אחרי חתימת החוזה, הושלמה באותו הרחוב עסקה במחיר גבוה יותר של 4.2 מיליון, על שטח קטן יותר — 150 מ"ר. זאת, הודות לשירותים כמו מרתפי יין, ג'ימבורי ולובי מפואר בפרויקטים החדישים ביותר. עסקה מעניינת נוספת בשכונה התבצעה בדירת גן חדשה, שעוד נמצאת בשלבי בינוי, בשטח של 239 מ"ר ברחוב בן גוריון, שנמכרה ב–4.7 מיליון שקל.
ריכוז נוסף של עסקות נרשם בשכונות הגובלות בגני תקוה, גבעת שמואל וקרית אונו.

ניכר כי הקרבה לשכונות יוקרתיות ביישובים הסמוכים, כמו גם לצירי התחבורה שמקלים קצת על עומסי התנועה באזור, מאפשרים את עליות המחירים בשכונות הדרומיות של העיר. כך, למשל, צמוד קרקע ברחוב גלעד חיים בשכונת בת גנים, הנמצא בקרבת מושב גת רימון והגישה לכביש 471, הצליח להימכר ב–4.7 מיליון שקל — אף על פי שהבית נחשב ותיק ונבנה ב–1990.

בנוה עוז ניתן לראות גם בנייה חדשה של צמודי קרקע, וכתוצאה מכך נרשמו יותר עסקות בהשוואה לשכונות אחרות. כך, למשל, ברחוב קרב אל עלמיין שבדרום־מערב העיר, נמכר קוטג' חדש ב–4.45 מיליון שקל בשטח של 258 מ"ר. גם בשכונת בילינסון, שהיא קצת מנותקת מהעיר, נמכרים נכסים בסכומים גבוהים, אולם המגרשים הגדולים - שחלקם בבעלות קק"ל - הופכים את העסקות למורכבות יותר לביצוע.

הרכבת הקלה, שאמורה לחצות את ציר ז'בוטינסקי, תקצר את הדרך למרכזי התעסוקה בלב תל אביב וברמת גן. כשהיא סוף סוף תתחיל לנוע, היא צפויה לסייע לעליות מחירים בפתח תקוה. בינתיים, לא ניכר שינוי של ממש במחירי הדירות בבניינים שנמצאים על תוואי הרכבת. רק צמד בניינים ברחוב דנקנר מאיר מצליח להביא לעסקות יקרות יותר, שכן הוא נהנה מתדמית יוקרתית יותר.

כך, דירת שישה חדרים בשטח 135 מ"ר ובקומה 25 (מתוך 28) נמכרה שם ב–3.2 מיליון שקל — מחיר גבוה במאות אלפי שקלים מנכסים דומים באזור. ככלל, המתווכים ובעלי הדירות באזור מעידים בחודשים האחרונים דווקא על ירידות קלות במחירי הדירות, וההערכה היא שהמגמה תימשך גם בשנה הקרובה.

שלוש העסקות היקרות בפתח תקוה

1. קוטג', 450 מ"ר, בת גנים, 7.625 מיליון שקל

בת גנים, פתח תקוה Google Street View


2. דופלקס, 150 מ"ר, כפר גנים ג', 5.425 מיליון שקל

כפר גנים ג', פתח תקוה Google Street View


3. קוטג', 340 מ"ר, בת גנים, 5.2 מיליון שקל

בת גנים, פתח תקוה Google Street View