פרויקט שער הים בראשון לציון. בשנה האחרונה בוצעו בעיר ארבע עסקאות בסכומים של חמישה מיליון ויותראייל טואג

ראשון לציון - דירות היוקרה נשארות על המדף

השנה החולפת היתה קשה במיוחד עבור מוכרי דירות היוקרה בראשון לציון ■ מרביתם נאלצו להפחית משמעותית את המחיר ולהמתין חודשים רבים לסגירת עסקאות ■ זאת, לצד ירידה דרמטית במספרן

ראשון לציון נהנית לכאורה מלא מעט יתרונות, שהיו יכולים להפוך אותה למוקד מרכזי של שוק היוקרה בישראל, בעיקר הודות למיקומה המרכזי ולקרבתה לחוף הים. אלא שבניגוד לערים אחרות כמו נתניה או הרצליה, שמעמדן בשוק מבוסס יותר, הרי שמרבית קו החוף של ראשון לציון תפוס על ידי שטחים המוחזקים בידי צה"ל ומשרד הביטחון ושוק היוקרה שלה מעולם לא היווה מוקד משמעותי לשחקנים אמידים כמו תושבי חוץ — ונותר תמיד מוגבל באופן יחסי.

לצד נתוני הפתיחה הבעייתיים הללו, הרי שהשנה החולפת — שלא היתה קלה עבור מוכרי דירות היוקרה בכל מוקדי היוקרה בארץ — היתה קשה במיוחד עבור המוכרים בראשון לציון. בשנה זו נאלצו מרביתם להפחית משמעותית את המחיר ולהמתין חודשים רבים לסגירת עסקאות, לצד ירידה דרמטית במספרן.

הנתונים היבשים ממחישים זאת באופן חד משמעי: על פי רשות המסים, אם בשנה שעברה מספר העסקאות במחיר של יותר משלושה מיליון שקל היה במגמת עלייה ביחס לשנה שקדמה לה — הרי שהשנה נרשמה צניחה של כ–33% במספרן בהשוואה לשנה שעברה. נתון זה נחשב עגום לא רק באופן אבסולוטי, אלא גם באופן יחסי: בהרצליה ובנתניה, למשל, שוק היוקרה התכווץ גם הוא בשנה החולפת, אך בשיעור של כ–20% "בלבד".

במספרים מוחלטים מצבו של שוק היוקרה בראשון לציון נראה כך: בין יולי 2016 ליוני 2017 בוצעו בעיר 169 עסקאות בשווי שלושה מיליון שקל ויותר (לעומת 162 עסקאות בין יולי 2015 ליוני 2016) — אך בשנה שחלפה מאז בוצעו בעיר 133 עסקאות בלבד. מניתוח העסקאות עצמן עולה כי המחיר הממוצע לעסקה עמד על 3.75 מיליון שקל וכי שיעור עסקאות היוקרה מכלל העסקאות שבוצעו בעיר עמד על 6%.

בפילוח העסקאות בעיר בסכומים של חמישה מיליון שקל ומעלה, עולה כי בשנה האחרונה בוצעו בראשון לציון ארבע עסקאות בלבד, לעומת שש בשנה שקדמה לה — ואולם סכום העסקאות הממוצע גבוה יותר בהשוואה לשנת 2017. אם ב–2017 כלל לא בוצעו בראשון לציון עסקאות גבוהות מחמישה מיליון שקל — הרי שבשנה האחרונה כל העסקאות בטווח זה היו מעל סכום של חמישה מיליון שקל.

עסקאות אלו כוללות פנטהאוס בשטח של 180 מ"ר בפרויקט חדש שהוקם בשנת 2015 בשדרות רחבעם זאבי שבמערב העיר, ונמכר בחודש דצמבר 2017 בסכום של שישה מיליון שקל. עסקה נוספת היא של דירת חמישה חדרים בשטח 191 מ"ר ברחוב סיטרמן מיכאל שבשכונת נחלת יהודה, אשר נמכרה בחודש מארס האחרון בסכום של 5.2 מיליון שקל. עסקה בסדר גודל דומה בוצעה בחודש ספטמבר 2017, במסגרתה נמכר קוטג' בסכום של 5.5 מיליון שקל. העסקה היקרה ביותר שבוצעה בראשון לציון בשנה האחרונה היא זו של דירת 120 מ"ר בפרויקט חדש ברחוב אילון בקרית גנים, שנמכרה בסכום של 9.1 מיליון שקל — סכום גבוה מאוד וחריג ביחס לעסקאות היוקרה הממוצעות בעיר.

"הקונים לא ממהרים"

שכונת חתני פרס נובל, ראשון לציון עופר וקנין

"הדבר המרכזי שמאפיין את שוק היוקרה בשנה האחרונה הוא שהקונים לא ממהרים. הם מתמקחים ומנהלים משא ומתן קשוח ופעמים רבות מצליחים להוריד את הקונים בכ–10% במחיר", אומר נעם קונס, זכיין "אנגלו סכסון" בעיר. "דירות יוקרה בשווי של יותר משלושה מיליון שקל עומדות על המדף זמן רב והזמן הממוצע למכירת דירת יוקרה בראשון לציון עומד על כשמונה חודשים. פרק זמן ממושך מאוד".

אחד המוצרים המבוקשים ביותר בשוק היוקרה המקומי הוא דווקא קרקע לבנייה עצמית — בעיקר בנחלת יהודה ובנוה דקלים — שני מוקדים מבוקשים יחסית שבהם עוד נותרו מעט עתודות קרקע. הסיבה לביקוש לקרקע נובעת על פי ההערכות בענף לא מעט בשל המיסוי הנמוך יותר על רכישת קרקע (6% מס רכישה) בהשוואה לדירה להשקעה (8%–10%). "מרבית רוכשי הקרקעות המבקשים לבנות צמודי קרקע באזורים אלו בעיר יעדיפו להקים בית מגורים שלצדו יחידת דיור המהווה מקור הכנסה פוטנציאלי בשוק ההשכרה, ופלח השוק הזה מאופיין ברובו בזוגות בגילי 40–50", אומר קונס.

מוקד פעיל נוסף של רוכשי דירות היוקרה בשנה האחרונה בעיר היה קרית חתני פרס נובל — שכונה שגם בה קיים ריכוז גבוה של צמודי קרקע. לצדה, מוקדי יוקרה בעיר הם גם שכונת נוה ים ובמשולש ז'בוטינסקי, שם נרכשו בשנה החולפת דופלקסים, פנטהאוסים, מיני־פנטהאוסים וגם צמודי קרקע. על פי העסקאות שדווחו לרשות המסים, בחודש יוני האחרון נמכר בית דו־משפחתי בנוה ים בסכום של 4.1 מיליון שקל ובחודש מאי נסגרה עסקה לבית דו־משפחתי נוסף בשכונה בסכום של 3.5 מיליון שקל.

שכונת נחלת יהודה, בראשון לציון עופר וקנין

"מ-2016 יש בראשון לציון הפנמה שהשוק השתנה. המספר של המשקיעים ירד דרמטית, תושבי חוץ מעולם לא היו שחקן משמעותי בעיר וההתמקחות נהפכה להיות מורכבת וקשוחה יותר. בשנה האחרונה המגמה החריפה", מסכם קונס.

העסקות היקרות בראשון לציון

1. דירה, 120 מ"ר, רחוב אילון, 9.1 מיליון שקל

רחוב אילון, ראשון לציון Google Street View


2 . פנטהאוס, 180 מ"ר,שדרות רחבעם זאבי, 6 מיליון שקל

שדרות רחבעם זאבי, ראשון לציון Google Street View


3. דירה, 191 מ"ר, רחוב סיטרמן מיכאל, 5.2 מיליון שקל

רחוב סיטרמן מיכאל, ראשון לציון Google Street View