עיר ימים. בעזרת מיתוג אגרסיבי ונוף לים הצליחה להשכיח כי היא נמצאת בנתניה רענן כהן

נתניה חזרה לממדים הטבעיים - אך האם מוקדם להספיד אותה?

מספר העסקות צלל, תושבי החוץ מציעים דירות יוקרה להשכרה קצרת טווח ורק שכונת עיר ימים שומרת על מעמדה ■ האם תמו 15 דקות התהילה של נתניה, או שמא מוקדם להספיד את ימי הזוהר של העיר?

8.735 מיליון שקל - זה  הסכום שהעביר ידיים בעסקה היקרה ביותר בשנה החולפת בנתניה. זו בוצעה בשכונת המגדלים עיר ימים, במפגש הרחובות עוזי חיטמן ואהוד מנור, והדיירים החדשים קיבלו תמורת ההשקעה דירת פנטאהוס בת שישה חדרים בשטח 223 מ"ר וגג בגודל 195 מ"ר, ממנו הם צופים לקו החוף של נתניה. עם זאת, בהשוואה לעסקה היקרה ביותר שהתקיימה שנה קודם לכן, באפריל 2017, ועמדה על 13.3 מיליון שקל - מדובר בירידה דרמטית.

נתניה מתקשה לשמור על מעמדה בשוק היוקרה הישראלי, ונדמה כי צניחתה מתרחשת מוקדם מן הצפוי. בין יולי 2017 ליוני 2018 התבצעו 134 עסקות בלבד שעברו את רף השלושה מיליון שקלים, כ–6% מסך העסקות בעיר. כ–52 מהן התבצעו מתחילת 2018 ומתוכן רק 13 חצו את רף החמישה מיליון שקל — כך לפי נתוני רשות המסים. אם משווים נתונים אלה לחציון הראשון של 2017, אפשר להתעודד מעט — אז בוצעו רק שבע עסקות בשווי חמישה מיליון שקל ויותר.

תור הזהב של שוק היוקרה הנתנייתי היה ב–2015, אז הגיע מספר העסקות בשווי שלושה מיליון שקל ויותר ל–338 — נתון שהציב את נתניה כאחת משלושת הערים המובילות במספר עסקות היוקרה. העסקה הגבוהה ביותר האמירה באותה השנה לסכום מפליא של 20 מיליון שקל.

למרות קו החוף, מיקומה במרכז הארץ, הגישה לרכבת ולצירי תנועה מרכזיים, עד 2012 התבצעו בנתניה מדי שנה רק עשרות בודדות של עסקות בסכומים יותר משלושה מיליון שקל. תנופת הבנייה בעשור האחרון העלתה את קרנה של העיר הוותיקה, והיה נדמה כי מדובר בשחקנית חדשה ומבטיחה בשוק היוקרה. 

מדיניות הרחקת המשקיעים משוק הדיור של שר האוצר משה כחלון וירידת ההון המוזרם לארץ על ידי משקיעי החוץ, הובילה בשנתיים האחרונות לירידה בהיקף עסקות היוקרה בישראל — ונתניה ספגה את אחת המכות החזקות ביותר. ירידה של כ–20% במספר העסקות בעיר נרשמה בין יולי 2017 ליוני 2018, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לפי נתוני yad2.

אם לא תחול הפתעה במחצית השנייה של 2018, דומה כי זו הולכת להיות שנה דומה במידה רבה ל-2012 - אז התבצעו בעיר 102 עסקות יוקרה, כשהגבוהה שבהן עמדה על 8.6 מיליון שקל. האם 2015 היתה רק 15 דקות של תהילה בעיר שהולכת ונעשית צפופה מיחידות דיור ועמוסה בשכונות שינה בחסות מחיר למשתכן, או שמוקדם להספיד את ימי הזוהר של נתניה?

לעבור הלאה

רוב עסקות היוקרה מתרכזות, כצפוי, בשכונות המערביות של העיר לאורך קו החוף, ורובן המכריע בקומות הגבוהות בפרויקטים של מגדלים שנבנו אחרי 2015 — ולא בבתים צמודי קרקע, בדומה למגמה הארצית. חלק מהעסקות בוצעו עבור פרויקטים שעדיין לא התאכלסו ונמצאים בתהליכי תכנון ובנייה, והמגדלים היוקרתיים נהנים משירותים שאינם מביישים גם את השכונות היוקרתיות של תל אביב: בריכות שחייה על הגגות, חדרי כושר וסאונות פרטיים בבניין וחללי כניסה מעוצבים ומאובזרים.

עיקר עסקות היוקרה מתרכזות בעיר ימים, השכונה שבעזרת מיתוג אגרסיבי של יזמים גדולים, פיתוח סביבתי מהיר יחסית ונוף לים הצליחה להשכיח מכמה קונים כי היא שוכנת בנתניה. מיקומה ליד שכונת היוקרה הוותיקה של העיר, רמת פולג, שאיבדה מעט מזוהרה לטובת שכונת המגדלים עם הדירות רחבות הידיים, גם לא מזיק. תושבי השרון שרצו לעבור מווילות לדירות יוקרה, מצאו בעיר ימים אלטרנטיבה במחיר סביר בהשוואה לדירות דומות בתל אביב — שבה קיים מלאי דומה. המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד כיום, לפי נתוני "מדלן", על 21.3 אלף למ"ר. המחיר הממוצע לדירה בשכונה נע בין 2.7 מיליון שקל לכ–2.9 מיליון שקל מאז 2015.

ענת ריזנברג, זכיינית "אנגלו סכסון" בנתניה, מסבירה כי "הדירות שנמכרו ב–2015 וב–2016 במחירים של יותר משלושה מיליון שקל היו בפרויקטים חדשים שנמכרו מהקבלן. אותן דירות נמכרו באותם פרויקטים בשנתיים האחרונות ב–2.9 מיליון ו–2.8 מיליון שקל לדירה כיוון שהיזמים רצו כבר לסיים את השיווק של הפרויקט, לאכלס, ולעבור הלאה — והיו מוכנים להוזיל את מחירי הדירות. גם ברחוב אהוד מנור ראינו דירות שנמכרו בשיא של לפני שלוש שנים ב–2.7 מיליון שקל וכיום מגיעות ל–2.3 מיליון שקל".

שדרות ניצה, נתניה מוטי מילרוד

עסקות בולטות נרשמו גם בשדרות ניצה, בחלק הוותיק של נתניה. שם נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח 230 מ"ר בקומה 24 ב-6.64 מיליון שקל. הרחוב אמנם גובל מצפון בשכונה החרדית קרית צאנז, אך קרבתו ללב העיר מחד ולחוף הים מאידך, שומרת על האטרקטיביות שלו עבור תושבי חוץ, שהציפו לפני מספר שנים את השכונה. כיום אותם תושבי חוץ מציעים להשכרה לטווח קצר חלק מן הנכסים היוקרתיים ברחוב כדירות נופש באתרי תיירות כמו "בוקינג.קום" ו"Airbnb". חלקן נוסקות למחיר של 1,000 שקל ללילה לזוג עם שני ילדים.

עסקה יקרה נוספת התבצעה באזור: דירה בת חמישה חדרים ובשטח של 214 מ"ר, השוכנת במורד שדרות ניצה ובסמוך לשדרות בן גוריון, נמכרה תמורת חמישה מיליון שקל. בשכונת גלי הים נרשמו גם כן כמה עסקות יקרות: ברחוב בני בנימין נמכרה דירת שישה חדרים של 150 מ"ר ב-6.7 מיליון שקל.

קוטג' מרווח במיוחד עם חמישה חדרי שינה, בגודל 300 מ"ר, נמכר ברחוב הרעות שבמרכז העיר ב-4.8 מיליון שקל. בשכונת קרית השרון המזרחית ניתן לראות גם כן הבלחות של עסקות בודדות של פנטאהוסים שעברו את השלושה מיליון שקל.

לדברי ריזנברג, שוק היוקרה הנתנייתי לא משקף בשנתיים האחרונות עסקות יוקרה איכותיות על נכסים מורכבים במחירים גבוהים במיוחד, אלא עסקות ממכירות של דירות חדשות ומרווחות שמגיעות מהקבלן וקרובות מאוד לרף השלושה מיליון. "תושבי החוץ יצאו מן המשחק", היא מסבירה. "בשנתיים האחרונות כמעט לא רואים משקיעי חוץ בעיר, וזה מה שגרם לנכסי היוקרה בנתניה להיעצר. ההאטה בעסקות, ובמיוחד היוקרתיות, מורגשת גם בלב תל אביב - אז ודאי שנתניה לא תמשיך לשגשג. עם זאת, בחודשים האחרונים אנחנו רואים התעוררות קלה של השוק. כל מי שישב על דירה בקו החוף וציפה שהמחירים יעלו עוד ועוד - הבין שהוא חייב להתעשת. מי שבנה על תושבי החוץ ספג מכה".

העסקות היקרות בנתניה

1. דירת גג, 223 מ"ר, עיר ימים, 8.735 מיליון שקל

עיר ימים, נתניה Google Street View


2. דירה, 166 מ"ר, עיר ימים, 6.95 מיליון שקל

פנטהאוז בנתניה. לנכס המצולם אין קשר לכתבה אלעד שריג


3. דירה, 150 מ"ר, רחוב בני בנימין, 6.7 מיליון שקל

רחוב בני בנימין, נתניה Google Street View