שכונת רחביה. הירושלמים מגלים עניין בשכונה הוותיקהאמיל סלמן

ירושלים - תושבי החוץ נטשו והדירות נותרות ריקות

בעקבות נטישתם של תושבי החוץ את שוק היוקרה בירושלים, בעלי נכסים בשווי עשרה מיליון שקל ויותר סובלים ופרויקטים נותרים ללא קונים ■ השאלה היא אם מדובר בנטישה זמנית, או בכזו שתלווה את עיר הבירה לאורך שנים

לפני כמה חודשים נפוצה שמועה בירושלים שעם העברת השגרירות האמריקאית לעיר, יפקדו את המקום פקידים אמריקאים, שיחפשו לשכור ואולי אף לרכוש דירות עבור העובדים. בעלי דירות ריקות הכינו את עצמם לעסקות המבטיחות, אולם לא חלף זמן והציפיות התפוגגו — האמריקאים לא שכרו דבר ולא רכשו כלום. פקידי השגרירות ממשיכים להתגורר בדירותיהם הקיימות, ומאומה לא השתנה בשוק הירושלמי, שנותר במצבו - הרבה נכסים נותרים תקועים במיקומים ובמחירים שאינם מתאימים לציבור הישראל, ומדובר רק בדוגמה אחת לנואשותם של בעלי הנכסים היוקרתיים בבירה.

הבדיקות הסטטיסטיות שנערכות ב-TheMarker לקראת הסקירה השנתית של עסקות היוקרה בארץ הן אחידות וכוללות נכסים בשווי שלושה מיליון שקל ויותר, למעט תל אביב, שבה נבדקים נכסים בחמישה מיליון שקל ויותר, עקב רמת המחירים הגבוהה בעיר. הבדיקות השנתיות שאנו עורכים, זו של השנים העגולות וזו של חצאי השנים, מורות על יציבות בשוק היוקרה הירושלמי בשנתיים האחרונות, אחרי שיא הרכישות שנרשם בשנת 2015, שהיה חריג בכל קנה מידה שהוא (גם ארצי וגם מקומי). בשנתיים האחרונות בוצעו בעיר מדי שנה מעט יותר מ–600 עסקות במחירים של שלושה מיליון שקל ויותר — כמות גדולה מאוד ביחס לשנים האחרונות, מלבד 2015. מכך עולה, לכאורה, שהירושלמים מצליחים להסתדר לא רע, גם ללא תושבי החוץ, אולם זו טעות.

ירושלים היא אחת מהערים שנפגעו ביותר עקב צמצומו של פלח השוק הזה, שבעבר היווה כ–10% מכלל השוק בבירה ואילו כיום מדובר באחוזים בודדים. במספרים אבסולוטיים, לפני כחמש שנים רכשו תושבי החוץ בעיר 50 דירות ויותר בחודש, ואילו בתקופה האחרונה מדובר ביחידות דיור בודדות. מה יעלה בגורלן של מאה או יותר יחידות דיור חדשות שנועדו במקור לתושבי חוץ, אבל נותרו ללא דורש, עקב נטישת קהל זה את השוק הישראלי?

המתווך אדוארדו פינקלשטיין אומר שברמות מחירים של 5-3 מיליון שקל, השוק המקומי מסתדר די טוב, גם ללא מעורבות תושבי החוץ. "במחירים הללו ההשפעה של הישראלים גדולה מאוד, ולא שיש הצפה בהם (בנכסים; א"מ), אבל לא מדובר בתופעה נדירה. תושבי החוץ מופיעים בדרך כלל בנכסים של חמישה מיליון שקל ומעלה, וכאן לא תמצא הרבה ישראלים שישקיעו סכומים כאלה על נכסים בירושלים. השוק ברמה הזו של המחירים ספג באמת ירידה, ונכסים עומדים על המדף הרבה חודשים".

ואכן, כשבודקים את השוק המגה־יוקרתי הירושלמי, זה שנושא תג מחיר של עשרה מיליון שקל ויותר לדירה, ניכרת המגמה עליה מצביע פינקלשטיין: רק 16 עסקות מעל עשרה מיליון שקל נסגרו בירושלים ב–2017, לעומת 23 ב–2016, ו–33 ב–2015; מדובר בצניחה של ממש, שמחזירה את השוק הירושלמי לשפל שפקד אותו ב–2014, כאשר צעדי המיסוי של שר האוצר דאז, יאיר לפיד, הרתיעו את תושבי החוץ.

מלון "וולדורף אסטוריה" בירושלים. במבנה צמוד, המהווה חלק מהפרויקט, נמכרה דירת בקומה השישית תמורת 37.7 מיליון שקל אוליבייה פיטוסי

בניגוד ל–2014, אז השפל היה קצר מאוד, השפל הנוכחי נראה ארוך טווח יותר. המיסוי על רכישת דירות של תושבי חוץ עלה בתקופתו של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, וגם הפיקוח של בנק ישראל על הון זר שמגיע ארצה גבר, מה שמקשה מאוד על תושבי חוץ להשקיע כספים בנדל"ן הישראלי. בין ינואר ליוני השנה נסגרו רק ארבע עסקות, כולן על ידי תושבי חוץ.

שכונות רפאים

לא פלא, לפיכך, שבשנה האחרונה כל העסקות המגה־יוקרתיות בבירה בוצעו על ידי תושבי חוץ. העסקה הגבוהה ביותר בשנה החולפת היתה על פנטהאוס מפואר ברחוב יצחק קריב 8, בפרויקט ממילא, שנמכר בספטמבר אשתקד ב–42 מיליון שקל. הפנטהאוס, שהיה בבעלות איש העסקים גומא אגאייר, שנעלם מול חופי פלורידה לפני כשש שנים ונכסיו מוצעים למכירה על ידי כונס נכסים, כולל שתי דירות שאוחדו ליחידת ענק של 650 מ"ר שטח בנוי ו–750 מ"ר מרפסת, שמשקיפה לחומות העיר העתיקה ולמגדל דוד. הרוכש, תושב חוץ, לא הצטרך להרחיק, משום שהיה זה הדייר מהקומה מתחת לפנטהאוס, שהחליט "לשפר דיור" ולעלות למעלה.

אחיטוב גץ, בעל סוכנות "חזון נכסים", ייצג בעסקה זו את הכונס, ודניאל בוזגלו מסוכנות "צימוקי" ייצג את הרוכש. גץ מסכים שיותר קשה מבעבר לסגור עסקות מגה־יוקרתיות מהסוג הזה, ולמעשה גם עסקות בסך 5–6 מיליון שקל כבר לא קלות לסגירה כבעבר. עם זאת, הוא טוען שעדיין יש תנועה ערה של מתעניינים.

ואולם, אי אפשר להתעלם מאחת הבעיות של הנדל"ן הירושלמי — חלק ניכר מהבנייה החדשה בלב העיר, כולל כזו שנבנתה אחרי המחאה החברתית של 2011, מיועד במיוחד לאוכלוסייה של ה"חוצניקים", ומתעלם במידה רבה מהשוק המקומי. התוצאה — עם הירידה החדה ברכישות של תושבי החוץ, נותרו הרבה מאוד נכסים יוקרתיים (בטווחי מחירים מקובלים של 30–35 אלף שקל למ"ר) ללא רוכשים.

דוגמאות לפרויקטים כאלה יש למכביר: בפרויקט "J Tower" של "מנרב", במסגרת עסקת קומבינציה עם משפחת קוקיא ואפרים כהן, מחירי דירות ארבעה חדרים מגיעים לכארבעה מיליון שקל. מחירים דומים ניתן למצוא בפרויקט "סביון VIEW" של "אפריקה ישראל", המוקם במרכז העיר במתחם בית מפא"י ההיסטורי. פרויקט "בוטיק הנביאים" של חברת "אזורים" כולל דירות של שני חדרים, שנמכרו בסביבות 2.5 מיליון שקל, אך גם דירות גדולות יותר של עד חמישה חדרים, שהגדולות בהן נמכרו ביותר מחמישה מיליון שקל.

בפרויקטים אלה, כמו גם בפרויקטים נוספים שבסביבה, נותרו דירות לא מכורות בידי הקבלנים, ובינתיים אין להן קופצים רבים. להיפך — החברות היזמיות שהרוויחו מאוד כשפנו לקהל דתי מחו"ל, משלמות את המחיר על התעלמותן מהקהל המקומי, שלא מגלה כל עניין בכל הדירות הללו. מעבר לזה, גם העיר משלמת מחיר על מדיניות שעודדה במשך שנים את הבנייה הזו, שהציבה בחזית סדר העדיפות ציבור שאינו נמנה על תושבי העיר, דבר שיצר את תופעת "שכונות הרפאים" — מקומות שנותרים נטושים במשך רוב ימות השנה, ומאוכלסים רק בתקופות חגי תשרי ופסח, כשבעלי הדירות מגיעים ארצה לביקור.

בניין שגרירות ארצות הברית בשכונת ארנונה. העברת השגרירות לא השפיעה על השוק הירושלמי AMMAR AWAD / רויטרס

ובאיזו יוקרה מגלים הירושלמים האמיתיים עניין? בשכונת רחביה הוותיקה, למשל. שם מחירי דירות ארבעה חדרים נעים בין 3 ל–3.5 מיליון שקל; דירות ארבעה חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 יכולות להגיע לרמות מחיר של 3.7–4 מיליון שקל. במרכז העיר דירות ארבעה חדרים חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 עולות אף הן יותר משלושה מיליון שקל ודירות ישנות עולות כ–15% פחות, ולכן ניתן למצוא דירות "רגילות", שנמכרות אף הן במחירים גבוהים משלושה מיליון שקל.

נחזור לעסקות המגה־יוקרתיות שבוצעו בבירה. שתי הראשונות בוצעו במקומות מוכרים היטב — על הראשונה בממילא כבר פירטנו, השנייה בוצעה במוקד מגה־יוקרה ירושלמי אחר, מלון "וולדורף אסטוריה", שלצדו, ברחוב אגרון 30, בית המכס הישן, הוקם מבנה בן 30 דירות מגה־יוקרתיות, שאחדות מהן טרם נמכרו. אחת מהן, דירת שמונה חדרים בקומה השישית וששטחה כחצי דונם, נמכרה ככל הנראה ב-37.7 מיליון שקל.

העסקות היקרות בירושלים

1 . פנטהאוס, 650 מ"ר, רחוב יצחק קריב, 42 מיליון שקל

רחוב יצחק קריב בירושלים Google Street View


2. דירה, 507 מ"ר, רחוב אגרון,37.7 מיליון שקל

רחוב אגרון בירושלים Google Street View


3 . קוטג', 550 מ"ר, רחוב פינסקר, 29 מיליון שקל

רחוב פינסקר ירושלים Google Street View