שכונת דניה בחיפה. מחירי הווילות שנמכרו בה נעו בין 3.5 לעשרה מיליון שקלחגי פריד

חיפה - השכונה שגנבה את ההצגה בשוק היוקרה

חיפה היא אחת הערים המבוקשות ביותר בישראל, אך המשקל של עסקאות היוקרה שבוצעו בה השנה נמוך ■ שכונת דניה שבה לככב, ומגדלי היוקרה ופרויקטים של תמ"א 38 ממשיכים לבלוט

הסקירה השנתית הקודמת שלנו על היוקרה החיפאית עמדה בסימן נדידת היוקרה משכונת הווילות הוותיקה דניה לכיוון אחוזה ומרכז הכרמל, שם מוקמים פרויקטים יוקרתיים מאוד, ובראשם זה שבשדרות הנשיא 99, לצד מלון "נוף". השנה החולפת היתה שנת קאמבק גדולה לדניה, שבה נחתמו בסך הכל כ–20 עסקאות, הן בשכונה הוותיקה שבחלק העליון של השכונה (דניה א') והן בחלקה התחתון (דניה ב'). גם שתי העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בחיפה בשנה האחרונה בוצעו עבור שתי וילות שכנות ברחוב נורווגיה שבשכונה.

חיפה היא אחת מהערים המבוקשות ביותר בארץ. במחצית השנייה של 2017 והראשונה של השנה הנוכחית, בוצעו בה 3,564 עסקאות, והיא ניצבה במקום השני אחרי ירושלים ולפני תל אביב. עם זאת, משקל עסקאות היוקרה שבוצעו בה הוא הנמוך שבעשר הערים הראשונות — רק 3% מהעסקאות נסגרו בשלושה מיליון שקל ויותר. ממש מיעוט קטן. זאת, משום שחיפה מאופיינת בהבדלים גדולים מאוד בין אופי הנכסים, מיקומם ומחיריהם ורוב שכונותיה של העיר מחזיקות במחירים נמוכים יחסית.

ב–2017 כמות העסקאות היוקרתיות שנרשמו בעיר היתה נמוכה במקצת לעומת השיא שנרשם ב–2016 — 112 לעומת 123, ועדיין מדובר ברמה גבוהה מאוד של עסקאות. אי אפשר לייחס את הריבוי הזה לעליות המחירים של השנים האחרונות, משום שעיקר עליות המחירים בחיפה נעשו בין 2009 ל–2011, ומאז המחירים עלו בדשדוש.

ההסבר לגידול המהיר במספר עסקאות היוקרה החל מסוף העשור הקודם — שונה לחלוטין. מסוף שנות ה–90 ועד לשנים האחרונות, הבנייה בעיר קפאה כמעט לחלוטין, במיוחד בשכונות הכרמל האמידות, מה שגרם גם לקיפאון בביקושים לדירות המיושנות, שהתאפיינו בגימור מיושן, בתחזוקה לא טובה ובמדרגות רבות, כיאה לעיר הררית. במעט מבנים הותקנו מעליות. כתוצאה מכך נוצרו במשך השנים ביקושים כבושים לפרויקטים ברמה גבוהה על הכרמל, שלא נענו על ידי ההיצעים.

פרויקט שדרות הנשיא 99. קומת הפנטהאוס נמכרה ב–18.1 מיליון שקל רמי שלוש

הביקושים הללו קיבלו מענה מספק בשנים האחרונות באמצעות מיזמים של מגדלי יוקרה באזור שמתחת לאוניברסיטה, שמכונה "סביוני דניה", ובמרכז הכרמל, שם ניצלו יזמים קרקעות ריקות לבניית פרויקטים בסטנדרטים שתושבי העיר לא הכירו קודם לכן.

במקביל, החלו פרויקטים של תמ"א 38 לפקוד את שכונות הכרמל הוותיקות. אחוזה, כרמליה, שמבור, שלוחת קדימה־כבאביר, דרך הים (הירידה הוותיקה לכביש החוף), אזור בית חולים כרמל והשכונות שלאורך ציר שדרות אבא חושי־שדרות מוריה ושדרות הנשיא — אזורים אלו החלו להשתנות, אחרי עשרות שנים של קיפאון. מחירי הדירות שם החלו לעלות במהירות, בסוף העשור הקודם, עקב יצירת הפוטנציאל להשבחה שגררה עמה התמ"א. לאחר מכן הדירות החדשות שנבנו, בדרך כלל במסלול חיזוק ובנייה על הגג (תמ"א 38/1), עמדו בסטנדרטים גבוהים. דירות כמו דופלקס ופנטהאוס עם מרפסות גדולות במיוחד, שכמעט לא היו מוכרות בכרמל הוותיק, החלו להופיע, ואז התברר גם שקיים שוק ער ליוקרה הזו. כמות עסקאות היוקרה זינקה בתוך שנים ספורות פי שישה.

אמנם בסקירה השנתית הכפולה שלנו (הן ב–2017 לעומת 2016 והן ביולי 2017—יוני 2018 לעומת יולי 2016—יוני 2017) נרשמה ירידה, אך היא בממדים נמוכים בהרבה ממה שהשוק הכללי חווה בימים אלה, כך שבסך הכל הביקושים ליוקרה חיפאית נותרו ברמה גבוהה.

כאמור, שכונת דניה בלטה בשנה שעברה, הן מבחינת ריבוי עסקאות יוקרה והן מבחינת גובהן. וכשמדובר ביוקרה בדניה — רחוב נורווגיה נמצא בצמרת. בין יולי 2015 ליוני 2016 קוטג' ברחוב שנמכר בשבעה מיליון שקל, הגיע למקום ראשון בגובה העסקאות בעיר; בשנה החולפת שני קוטג'ים ברחוב שנמכרו ב–9.8 מיליון שקל ו–7.45 מיליון שקל, היו העסקאות הגבוהות ביותר.

רחוב נורווגיה הוא רחוב קטן ללא מוצא ושקט בשכונת דניה א' (השכונה הוותיקה), עם נוף פתוח לכיוון הים, והווילות הממוקמות בו חדשות יחסית לווילות שהוקמו בשכונה, שגיל רבות מהן 30 ומעלה.

יועצת הנדל"ן מרגו כלאכודה מ"אנגלו סכסון" מסבירה כי השכונה עוברת באחרונה חילופי דורות. התושבים הוותיקים הזדקנו, וכבר לא מוצאים מה לעשות בבתים כל כך גדולים בשכונה שמרוחקת ממרכז העיר. במקומם מגיעה אוכלוסייה של משפחות צעירות יחסית עם הכנסות גבוהות, שנהנות מיחידות הדיור הגדולות והחצרות הגדולות. מחירי הווילות שנמכרו בשכונה נעו בין 3.5 לעשרה מיליון שקל, כשאת השונות הגדול במחירים יש לייחס למיקום (דניה א' יקרה יותר מדניה ב' בנכסים שבה), לאופי הנכסים (חד־משפחתיים שנמצאים בעיקר בשכונה א' לעומת דו־משפחתיים שהוקמו בעיקר בב'), גיל הנכסים (רוב הווילות בשכונה א' ישנות יותר מאלה של ב'), הטופוגרפיה (חלק מהווילות ממוקמות בטופוגרפיה קשה, שמורידה את שמישות החצרות, ואף מוסיפה מדרגות לנכסים), וכמובן שטחי המגרשים והדירות.

מהפכת התמ"א

האוכלוסייה המבוגרת וזו שמעדיפה יוקרה שאינה ביחידות צמודות קרקע, יכולה כיום למצוא דירות יוקרתיות בכמה מוקדים. המוקד הראשון סמוך לדניה, ולמעשה נמצא מהצד השני של שדרות אבא חושי: מדובר בכמה פרויקטים של מגדלי יוקרה שמוקמים באזור סביוני דניה, שמכונה גם סביוני כרמל. במגדלים אלה נמכרו דירות חמישה חדרים במחירים של 5.5–6 מיליון שקל.

יפה נוף 34. 35–30 אלף שקל למ"ר רמי שלוש

במרכז הכרמל נמצאים מספר מגדלי יוקרה, שבהם נרשמו העסקאות הגבוהות ביותר בעיר. בשדרות הנשיא 99, למשל, לצד מלון "נוף", מוקם פרויקט ששמו נושא את הכתובת. בפרויקט, אותו יזמה בעלת המלון, משפחת חי, נמכרו לפני שנה שתי דירות ארבעה חדרים בשטח 160 מ"ר, במחיר ממוצע של 6.15 מיליון שקל. שתי דירות מאוחדות בקומה השביעית נמכרו בשנה שעברה ב–14.2 מיליון שקל, וקומת הפנטהאוס באותו פרויקט נמכרה בשלמותה ב–18.1 מיליון שקל.

לא רחוק מהפרויקט הזה נמצא פרויקט יד חנה ברחוב יפה נוף 34, שבו נמכרו דירות ברמות מחיר של 30–35 אלף שקל למ"ר; דירת ארבעה חדרים בפרויקט הוותיק מגדלי פנורמה מוצעת למכירה בכארבעה מיליון שקל.

בסמוך למרכז הכרמל מוקמים כמה פרויקטים יוקרתיים, חלקם במסגרת תמ"א 38 ברמות מחיר של כ–30 אלף שקל למ"ר ומעט פחות: בשדרות מוריה, בסמוך למתחם "אורנים", נמכרו שתי דירות בתקופה האחרונה, האחת בקומה שלישית ב–3.5 מיליון שקל ופנטהאוס בקומה החמישית ב–4.4 מיליון שקל; לא רחוק משם, בכיכר היינריך היינה, נמכרה דירת ארבעה חדרים בארבעה מיליון שקל; דירות בפרויקט ברחוב מגידו נמכרו ב–3.3–3.5 מיליון שקל.

כמו במקומות אחרים בארץ, תמ"א 38 גרמה למהפכה גדולה גם בשוק הדירות החיפאי, ובמיוחד בשוק היוקרה. פתאום נוצר היצע של דירות חדשות באיכות גבוהה במיקומים המבוקשים ביותר. העסקאות היקרות ביותר בתמ"א 38 מבוצעות ברחובות שקטים שסמוכים לציר גב ההר (שדרות אבא חושי, שדרות מוריה ושדרות הנשיא), והיקרות במיוחד נמצאות בצד המערבי של אותו ציר.

בשנה שעברה העסקה השלישית בגובהה היתה דירת פנטהאוס שישה חדרים, שנמכרה ברחוב נחשון שבשכונת שמבור, תמורת 6.3 מיליון שקל; השנה נמכרה במרחק של 200 מטרים משם דירת פנטהאוס שבעה חדרים ברחוב הירקון ב–6.85 מיליון שקל, בעסקה שהגיעה למקום השלישי בשנה החולפת. נוסף על כך, נרשמו עוד שתי עסקאות בסביבה: האחת ברחוק קדרון והשנייה ברחוב נחשון, במחיר של כ–3.3 מיליון שקל (כ–23 אלף שקל למ"ר).

בשכונת כרמליה בוצעו בשנה האחרונה כמה עסקאות גדולות, ברמות מחירים של 3–3.5 מיליון שקל, שרובן ככולן בוצעו אף הן על דירות שהוקמו במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.

מוקד אחר של יוקרה על הכרמל הוא הרחובות הפנימיים של אזור כיכר קרית ספר במרכז אחוזה. באזור זה הושגו עסקאות של קרוב ל–25 אלף שקל למ"ר, למשל ברחוב גבעון. כמו כן, באחרונה דיווח יזם תמ"א 38 על מכירת פנטהאוס של 210 מ"ר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ברחוב אהוד, ב–5.5 מיליון שקל.

שלוש העסקות היקרות בחיפה

1. וילה, 340 מ"ר, רחוב נורווגיה, 9.8 מיליון שקל

רחוב נורווגיה, חיפה Google Street View


2. וילה, 300 מ"ר, רחוב נורווגיה, 7.45 מיליון שקל

רחוב נורווגיה, חיפה Google Street View


3 . פנטהאוס, 191 מ"ר, רחוב הירקון, 6.85 מיליון שקל

רחוב הירקון, חיפה Google Street View