המחירים הרקיעו שחקים והרחיקו את תושבי החוץדודו בכר

הרצליה - זו כבר לא נפילה, זו צניחה חופשית

הרצליה סבלה מירידה של כ–40% בהיקף עסקות היוקרה ומעלייה של כ-20% בזמן הממוצע שנכס עומד למכירה ■ והמחירים? גם הם לא מה שהיו פעם

הרצליה, אחת הערים הבולטות בשוק היוקרה הישראלי, סובלת כבר מספר שנים מירידה בהיקף העסקאות, אולם בשנה החולפת נראה כי ההאטה נהפכה לצניחה חופשית. נתונים מעידים על ירידה של כ–40% בהיקף העסקאות, על עלייה של כ–20% בזמן הממוצע שלוקח למכור נכס יוקרה בעיר, וגם על ירידת מחירים, משמעותית מאוד בחלק מהמקרים.

בדומה למוקדי יוקרה אחרים כגון תל אביב ונתניה, הסיבה להיחלשות הדרמטית של פלח השוק היוקרתי בהרצליה נוגעת בעיקר להצרת צעדיהם של תושבי החוץ. בניגוד לשוק התל־אביבי המגוון יחסית, משקלם של תושבי החוץ לאורך השנים תמיד היה משמעותי יותר בהרצליה, ונדמה כי העובדה שמרבית רוכשי היוקרה מאירופה ומארצות הברית נעלמו מהשוק בשנתיים האחרונות פגעה בשוק היוקרה של העיר באופן דרמטי יותר.

מבט על הנתונים היבשים של עסקאות הנדל"ן היוקרתיות — אלה בשווי שלושה מיליון שקל ויותר — מספר חלק רק מן הסיפור. על פי נתוני רשות המסים, בתקופה שבין יולי 2017 ליוני 2018, נסגרו בהרצליה 170 עסקאות בטווח מחירים זה, כ–16% מכלל העסקאות שבוצעו בתקופה זו בעיר. ממוצע מחירים של עסקאות היוקרה היה כ–4.36 מיליון שקל — נמוך ב–19% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

"עסקות הנדל"ן בהרצליה פיתוח בטווח המחירים של 7–17 מיליון שקל חוו ירידה משמעותית של כ–14% בהשוואה למחירים המבוקשים על ידי המוכרים שנה קודם לכן", אומר יוסי מימרן, מנכ"ל "תיווך יוקרה אסטייט", המתמחה בפלח השוק היוקרתי לאלפיון העליון. גם הוא מסכים כי הסיבה המרכזית לכך נעוצה בתושבי החוץ: "הבלגים, האמריקאים והצרפתים, שעד לפני מספר שנים אהבו מאוד את הקרבה לחוף הים של הרצליה, הבינו בשנים האחרונות כי המחירים הרקיעו שחקים ושכוחם בשוק ירד. חלקם פנה מזרחה, בעיקר לשוק היוקרה הזול יותר ברעננה". מימרן מוסיף כי "נכון להיום, הקונים המקומיים חזקים יותר בשוק היוקרה בהרצליה, נוכח היעלמותם של תושבי החוץ שהדירו רגליהם — אם בשל המיסוי הגבוה ובראשו עליית מס הרכישה, ואם בשל התחזקות השקל מול האירו והדולר. אם בשנת 2012 תושב חוץ שהיו בידיו שני מיליון אירו החזיק כוח קנייה של כעשרה מיליון שקל בשוק הישראלי, הרי שנכון להיום כספו שווה כ–8.4 מיליון שקל בלבד".

הרצליה פיתוח עופר וקנין

היחלשותם של תושבי החוץ בהרצליה השאירה בגזרת הרוכשים בעיקר את משפרי הדיור האמידים. משיחות עם מתווכים ותיקים עולה כי מדובר ברוכשים שעזבו בתים פרטיים או דירות יוקרה בהרצליה עצמה או בערי השרון השכנות וצפון תל אביב.

"בשנים 2017–2018 כמעט לא היו עסקאות בשווי שבעה מיליון ויותר בעיר", אומר מימרן. "על פי הנתונים שלנו, ב–2017 בוצעו 32 עסקאות בטווח המחירים הנ"ל, ונכון לרבעון השלישי של 2018 מספר העסקאות הללו עומד על 11 בלבד — כלומר, ירידה מסתמנת בהיקף של כ–35%".

כך, למשל, נכס ברחוב דוד המלך שבהרצליה פיתוח נמכר בחודש ינואר בסכום של כ–9.9 מיליון — נמוך משמעותית ממחירו ההתחלתי ב–2016, כ–12 מיליון שקל. באותו רחוב מוצעים כיום שלושה בתים למכירה, כשאחד מהם על שטח מגרש של 430 מ"ר מתוכם 279 מ"ר שטח בנוי. מעדויות של מתווכים באזור, המוכרים מתגמשים במחירים המבוקשים.

מצבו של שוק היוקרה בהרצליה פיתוח בעייתי גם בפלח השוק המגה־יוקרתי. דני רוזנברג מתיווך "סאן נכסים" מציין כי "מבדיקת שוק המגה־היוקרה בהרצליה פיתוח עולה כי מרביתו בהתקררות דרמטית. נכסי המגה־יוקרה, מטווח המחירים של 20 מיליון שקל ויותר, נמכרים בקושי רב — וגם אז מדובר בעסקאות המבוצעות לאחר המתנה ממושכת. לעתים נכס עומד על המדף שנה וחצי־שנתיים או יותר".

לדבריו, "בשנה החולפת בוצעו בהרצליה פיתוח מעט מאוד עסקאות בפלח השוק המגה־יוקרתי. כיום השוק הזה כמעט מת". העסקה הבולטת והיקרה ביותר בשוק זה היתה מכירת ביתו של נוחי דנקנר ברחוב שלמה המלך תמורת 47 מיליון שקל — שני מיליון יותר מהסכום שבו נכנס לשוק ב–2014. מדובר בווילה בשטח 751 מ"ר ובה חדר כושר, אולם קולנוע, מרתף וחנייה לשתי מכוניות וסירה.

רוזנברג אומר כי בתים צמודי קרקע חדשים יחסית, המשתרעים על פני מגרשים של חצי דונם, "נמכרים בקושי רב". לדבריו, צמודי קרקע ישנים יותר, המיועדים על פי רוב לשיפוץ ומשתרעים אף הם על מגרשים של חצי דונם, אמנם נמכרים במספרים גבוהים יותר במחירים של שבעה־שמונה מיליון שקל — אך גם הם בירידה משמעותית. "מיעוט עסקאות מורגש גם בקרב צמודי קרקע חדשים יותר, המשתרעים על מגרשים של חצי דונם ומחירם נע סביב 18–20 מיליון", הוא מוסיף.

ביתו של נוחי דנקנר ברחוב שלמה המלך. נמכר תמורת 47 מיליון שקל — שני מיליון יותר מהסכום שבו נכנס לשוק ב–2014 דודו בכר

מנתוני "תיווך היוקרה אסטייט" עולה כי מצבו של שוק היוקרה בשאר שכונות העיר אינו טוב בהרבה. כך, למשל, צמודי קרקע סטנדרטיים — מגרשים של 250 מ"ר ובשטח בנוי של 240 מ"ר — מוצעים בהרצליה הירוקה תמורת 4.5–4.8 מיליון שקל. צמוד קרקע בן 16 שנה ברחוב בן ציון דינור נמכר באוקטובר 2016 במחיר של 4.06 מיליון שקל, ולשם השוואה נכס דומה באותה שכונה מוצע כיום במחיר של 3.65 מיליון שקל.

היצע גבוה של נכסי יוקרה אפשר למצוא בשוק הפנטהאוסים והדופלקסים, שנמכרים בטווח מחירים של 3–4.5 מיליון שקלים. כך, למשל, ברחוב ביל"ו משווק כיום דופלקס בשטח של 140 מ"ר עם מרפסת של 45 מ"ר במחיר של 3.5 מיליון שקל. בשנת 2016 נמכר לא הרחק משם דופלקס דומה במחיר של 3.9 מיליון — ירידה של כ-9%. בפלח שוק זה היקף העסקאות ירד באופן מתון יותר ועומד על פי ההערכות על התכווצות של כ–8%.

העסקות היקרות בהרצליה


1. וילה, 751 מ"ר, רחוב שלמה המלך, 47 מיליון שקל

רחוב שלמה המלך, הרצליה Google Street View


2. קוטג', 574 מ"ר, רחוב הקדמה, 26.5 מיליון שקל

רחוב הקדמה, הרצליה Google Street View


3. קוטג', 600 מ"ר, רחוב נילי, 21.1 מיליון שקל

רחוב נילי, הרצליה Google Street View