איור: ליאו אלטמן

דירה מכונס נכסים - מדריך: כך תקנו בזול וממה צריך להיזהר

רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להניב מחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק ■ אבל לפני שקופצים על ההזדמנות המפתה, צריך לשים לב לסיכונים

האם כדאי לרכוש דירה מכינוס נכסים? פעמים רבות התשובה היא כן. עם מעט מזל ניתן לרכוש בדרך זאת דירה במחיר נמוך במאות אלפי שקלים ממחיר השוק שלה. ואולם במקרים אחרים על הדירה רובצים חובות שלא היו ידועים לפני הרכישה, והעסקה המוצלחת נהפכת לאסון כלכלי לרוכשים, שלא עשו שיעורי בית.

"רכישת דירה מכינוס נכסים נתפשת בציבור כעסקה כדאית, מכיוון שלרוב מדובר במחיר נמוך משווי השוק ובהליך מהיר. מודעות לרכישת נכסים מתפרסמות כמעט מדי יום בכלי התקשורת, חלקן מציעות דירות של פושטי רגל, או נכסים שנפלטו לשוק כתוצאה מסכסוכים בין הבעלים", אומר עו"ד שאול ברגרזון ממשרד ברגרזון ושות', המתמחה בחדלות פירעון.

מכירה בכינוס נכסים היא שם כולל למכירה המתבצעת באמצעות בעל תפקיד שמונה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל. בעל התפקיד יכול להיות מפרק של חברה, נאמן בהליכי פשיטת רגל, נאמן בהליך הסדר נושים או מנהל עיזבון. כינוס הנכסים לא חל רק על דירות אלא גם על נכסים אחרים כמו משרדים, מכוניות ומניות. "באופן עקרוני, ניתן לשעבד כמעט כל נכס וכדי שניתן יהיה לממש את השעבוד — כלומר למכור את הנכס ולראות כסף — צריך לעשות זאת באמצעות הליך משפטי", מסביר ברגרזון.

הליך הכינוס נפתח עם הזמנת דו"ח שמאי מטעם הכונס על הנכס, כדי שיהיה לו על מה לבסס את ההליך. בדו"חות השמאיים נהוג להפחית 15%–20% משווי השוק של הנכס המוצע למכירה, מכיוון שלא מדובר בהליך של מכירה מרצון של בעל הנכס בשוק החופשי, אלא במה שמכונה "מימוש מהיר" — שבו המערכת מעוניינת לקבל את המחיר המקסימלי בזמן המינימלי. השווי שבו נוקב השמאי אינו מובא לידיעת הציבור עד לאחר סיום ההליך.

אומנות ההתמחרות

הוצאה לפועל טלי מאייר

הליך המכירה נפתח במודעות בעיתונים שמפרסם כונס הנכסים, שמזמינות את הציבור להגיש הצעות לרכישת הנכס. הכונס מציע למתעניינים לראות את הנכס ולהתרשם ממנו. עבור מי שרוצה להשתתף ברכישה ניתן פרק זמן להגיש הצעה לכונס, והוא גם יצטרך לצרף אל ההצעה ערבות בנקאית אוטונומית, לרוב בשיעור של 10% מההצעה.

מספר ההצעות שמתקבלות תלוי בסוג הנכס, באופי שלו ובתקופה, אבל בדרך כלל הביקוש הוא הגורם המרכזי. על דירת 3 חדרים ברחוב אבן גבירול בתל אביב, למשל, אפשר לקבל 20–30 הצעות. על נכסים פחות אטרקטיביים, יתקבלו פחות הצעות.

אחרי קבלת ההצעות מגיע שלב ההתמחרות, שהוא מפגש בין המציעים בהנחיית הכונס, המתנהל בצורה שמזכירה מכירה פומבית, אך בהבדל משמעותי אחד — המחיר שבו מתחיל ההליך אינו מחיר מינימום כמו במכירה פומבית, אלא סכום ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה. הכונס מעלה את המחיר פעם אחר פעם, ומי שלא מצליח להגיע אל הסכום המוכרז — יוצא מההתמחרות. בצורה כזאת נבחר לבסוף המציע הגבוה ביותר כזוכה בהתמחרות, וההליך כולו עובר לאישורו של בית המשפט.

המשתתפים בהתמחרות מתחילים בנקיבת מחירים נמוכים מאוד על הדירות, תוך תקווה שיהיו כמה שפחות מתחרים על הנכס, ושאלה שיתחרו מולם יהיו פחות נחושים מהם. בשלב כלשהו של ההתמחרות, כשהמחירים כבר מגיעים לרמות שקרובות למחירי השוק, עליהם לשקול עד כמה כדאי להמשיך בתהליך. אצל אנשים לא מנוסים ניכרת לעתים התלהבות מהליך ההתמחרות, ובסופו של דבר הם מגיעים למחירים שספק אם משקפים כדאיות כלשהי ברכישה.

מבדיקה שערך אתר yad2 עבור TheMarker עולה כי דירות שנרכשות מכינוס נכסים זולות יותר בדרך כלל מדירות במחירי שוק. עם זאת, כבר אירעו מקרים שבהם הרוכשים לא הפיקו רווח משמעותי, אם בכלל, מהליך רכישה מכונס נכסים. הליך כינוס נכסים דורש מהמשתתפים בו לעשות בדיקות מעמיקות על הנכסים הרבה מעבר לעיון בנסח הטאבו, שכן אחרת הם עלולים להיתקל בהפתעות לא נעימות, במיוחד לאור העובדה שהכונס אינו אוסף מידע על מסים שטרם שולמו, חובות לעירייה, חריגות בנייה וכדומה. רוכש הדירה יקבל אותה על כל החובות שבעליה הקודמים הותיר, ויצטרך להתמודד עמם בעצמו.

יש דירות, ויש דירות מכונס

ניתן לקבל השוואה בין מחירי שוק חופשי למחירי כינוס על ידי בחינה של כמה עסקות לדוגמה. למשל, ברחוב מנורה בנאות אפקה ב' בתל אביב נמכרה באוגוסט 2016 דירת 3.5 חדרים, בגודל של 67 מ"ר, ב–2.42 מיליון שקל דרך כונס נכסים. דירת 4 חדרים בשטח זהה ובאותו בניין נמכרה כשנה מאוחר יותר ב–3 מיליון שקל בשוק החופשי. ההפרש — 24% לפי המחיר למ"ר — גבוה בהרבה מעליות המחירים בשכונה שנרשמו באותה תקופה — כ–5%. גם אם אכן מדובר בדירת 4 חדרים אל מול 3.5 חדרים (והדבר אינו בטוח, לנוכח טעויות חוזרות ונשנות ברישומי עסקות ברשות המסים) — עדיין מדובר בעסקה טובה לרוכש בכינוס.

דוגמה נוספת ניתן לקחת מרחוב העצמאות בבת גנים שבפתח תקוה, שם נמכרה בפברואר השנה דירת 5 חדרים, בגודל של 118 מ"ר, במסגרת כינוס נכסים, תמורת 2.27 מיליון שקל. חודש לפני כן, בבית סמוך, נרכשה דירת 5 חדרים של 122 מ"ר ב–2.65 מיליון שקל. אמנם הדירה שנמכרה בשוק החופשי היתה גדולה מעט יותר, אולם הפרשי המחירים למ"ר הגיעו ל-13%.

ביולי 2017 נמכרה במסגרת הליך כינוס נכסים ברחוב הצוללים ברובע ד' באשדוד דירת 4.5 חדרים, 112 מ"ר, בקומה תשיעית ב–1.65 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בבית סמוך, 110 מ"ר, קומה שמינית נמכרה בשוק החופשי ב–1.8 מיליון שקל. כאן החישוב פשוט יחסית, לדירה שנמכרה במסגרת הכינוס יש נתונים טובים יותר בכל הפרמטרים — חדרים, שטח וקומה — ועדיין, בחישוב למ"ר, מי שרכש אותה זכה להטבה של 11%.

סניף הוצאה לפועל ברמלה (למצולמים אין קשר לנאמר) ללא קרדיט

בבניין אחד ברחוב יוספטל בנתניה בוצעו שתי עסקות, אחת מכל סוג: במסגרת השוק החופשי נמכרה ביולי 2017 דירת 2 חדרים בת 34 מ"ר בקומה שלישית עבור 800 אלף שקל. ארבעה חודשים לאחר מכן נמכרה דירה זהה בקומה הראשונה ב–680 אלף שקל במסגרת כינוס נכסים. ההפרש בין העסקות משמעותי — 18%.

בחיפה נמכרו שתי דירות, אף הן באותו בניין, שנמצא ברחוב אצ"ל בשכונת שער העלייה. ביולי 2017 נמכרה בבניין דירת 4 חדרים בקומה השנייה, בשטח של 77 מ"ר ב–950 אלף שקל. בנובמבר 2016 נמכרה דירה זהה בנתניה בקומה הרביעית ב–620 אלף שקל, במסגרת כינוס נכסים. כלומר, העסקה בשוק החופשי בוצעה במחיר למ"ר שגבוה ב–53% מהעיסקה בכינוס, וזאת בשעה שמחירי דירות בשכונה עלו באותה התקופה ב–8% בלבד.

גם בראשון לציון נמכרו שתי דירות באותו בניין, אחת בשוק החופשי והשנייה בכינוס נכסים. בבניין, שממוקם ברחוב טרומפלדור בשכונת אברמוביץ, נמכרה בספטמבר 2016 דירת 3 חדרים בשטח של 62 מ"ר בקומה השלישית ב–1.34 מיליון שקל בשוק החופשי. כחצי שנה לאחר כך נמכרה דירה דומה בקומה השנייה ב–1.15 מיליון שקל בהליך של כינוס נכסים — הפרש של כ–13% במחיר למ"ר.

ואילו ברמת גן נמכרה בינואר שנה שעברה דירת 4 חדרים, 92 מ"ר, קומה שנייה ברחוב המעגל, ב-2.3 מיליון שקל בעסקה שבוצעה בשוק החופשי; ביוני של אותה שנה נמכרה דירת 4 חדרים בקומה ראשונה של בניין סמוך, 84 מ"ר, ב-1.63 מיליון שקל. ההפרש במחיר למ"ר — 29%.

לא לשכוח לעשות שיעורי בית

גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר באתר yad2, מתייחסת לנתונים ואומרת כי "מהנתונים עולה כי הרוב המוחלט של דירות מכונס נכסים נמכרות במחירים נמוכים ביחס למחירי השוק. בעידן הנגשת המידע, תהליך איתור דירות שמוצעות למכירה מכינוס נכסים, כמו גם קבלת מידע על המאפיינים שלהן, נהפך לפשוט ומהיר יותר. בנוסף, מדובר בהליך מזורז יחסית, שכן הגוף שמינה את הכונס מעוניין בדרך כלל בקבלת הכספים באופן מיידי. לפיכך, למרות החסמים הכרוכים ברכישת דירה מכונס — כמו אפשרות לעלייה במחיר הדירה בשלב ההתמחרות וחוסר ודאות בנוגע למצב הנכס — בהחלט מומלץ לבחון את האפשרות לרכוש דירה מכונס בהנחה משמעותית".

עם זאת לא בטוח שמחיר דירה בכינוס נכסים תמיד יהיה נמוך ממחיר דירה במחיר שוק. התנהלות לא נכונה מצד המשתתפים בהתמחרות עשויה להעלות את מחיר הדירה הנרכשת אל מעבר לשווי השוק שלה. במאי 2015, למשל, נרכשה ברחוב פנחס רוזן בהדר יוסף בתל אביב דירת 5 חדרים, 111 מ"ר, בכינוס נכסים ב–2.42 מיליון שקל. אם הרוכש היה יודע שביולי 2014 נרכשה דירת 4 חדרים סמוכה בשטח זהה בשוק החופשי ב–2.15 מיליון שקל, ספק אם היה מגיע למחיר שאליו הגיע בהתמחרות. אמנם בדירה שנרכשה בכינוס יש יותר חדרים, מה שהופך אותה ליקרה יותר, ואולם השטח זהה — ולכן המחיר הגבוה אינו מוצדק.

בספטמבר 2016 נרכשה ברחוב יחזקאל דנין בבת ים דירת 2 חדרים, 56 מ"ר, בשוק החופשי ב-1.02 מיליון שקל. בנובמבר 2017 נמכרה דירה זהה באותה קומה ב–1.07 מיליון שקל. עליית המחירים שנרשמה ב-14 החודשים שחלפו בין שתי העסקות אינם יכולים להסביר את המחיר הנמוך ב-5% שבו נמכרה הדירה בשוק החופשי.

בסופו של דבר, הליך כינוס נכסים אינו דומה לקניית דירה במחיר מבצע. מדובר בהליך משפטי כואב לבעל הנכס, שבא לכסות על חובותיו לנושים שמעוניינים לקבל את כספם במהירות האפשרית, תוך ויתור על חלק מהשווי של הדירה. ואולם עבור הקונים הוא מגלם נכס בסיכון מסויים, שיש לערוך לגביו שיעורי בית מקיפים, ולבדוק אם לא קיימים בגינו חובות נוספים שלא היו ידועים קודם לכן.

הסיכון הזה מצדיק את המחיר הזול יחסית שרוכשים ישלמו על הנכסים האלה. אבל אם האחרונים לא ישימו לב לסיכונים הטמונים בהליך, הם עלולים לגלות שעשו טעות חמורה.

לאור זאת, מומלץ לבצע בדיקות מקיפות על הנכס באמצעות שמאי, שיבדוק את מכלול החובות שקשורים בדירה, לרבות אלה שלא רשומים בנסח הטאבו, יעריך את שווייה ואת המחיר האחרון שכדאי לנקוב עליה וגם יבדוק את מצבה התכנוני, ואם לא בוצעו בה חריגות בנייה.

יתרונות וחסרונות ברכישת נכס מכונס נכסים

יתרונות

1. אפשרות למצוא נכסים זמינים למכירה במחירים נמוכים.

2. רכישת הנכס מושלמת ללא עלויות של מתווך, ולעתים אף ללא שכר טרחה לעורך דין (דבר שאינו מומלץ).

3. הרכישה היא מעורך דין שמונה על ידי בית משפט, שמצויד בשמאות המפרטת את מצב הנכס לאחר בדיקתו ופועל כ"פקיד בית משפט ומחויב בדיווח ונאמנות", כך שטווח הסכנה מצומצם יותר.

4. בהתאם לסעיף 34 לחוק המכר, הקונה מקבל את הנכס לבעלותו כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות כספית אחרת בו. חשוב לציין כי הזכות הנמכרת אינה נקייה מהגבלות שאינן כספיות, כמו דיירות מוגנת בנכס, זיקות הנאה וכדומה.

5. בניגוד לעסקת רכישה רגילה, במקרה של רכישת נכס מכונס, הזכות בנכס עוברת לקונה עם מתן הצו הסופי על ידי ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט, גם אם העסקה עדיין לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. עניין זה מפחית את הסיכון בהשוואה לעסקת רכישה רגילה.

חסרונות

1. כל עוד לא אושרה המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט וניתן צו למכירת הדירה — לא הושלמה מכירת הנכס, ואכן יש מקרים שבהם ניתן לבטל את הזכייה. למשל, הצעה גבוהה המוגשת לאחר השלמת הזכייה בהתמחרות ואף לאחר החתימה על הסכם מכר — מוליכה לביצוע התמחרות חדשה. הליך המכירה גם מבוטל פעמים רבות בשל פגמים בהתנהלותו, הקשורים בדרך כלל בהפרת זכויות החייב.

2. במכירת נכס מכונס, הנכס נמכר כפי שהוא (As is). בדרך כלל, כונסי נכסים אינם מפרטים את מצב הנכס ולא תמיד מודעים למצבו. כיוון שכך, במידה והקונה לא ערך את כל הבדיקות הנדרשות, הוא יכול למצוא את עצמו עם נכס בעייתי.

3. רכישה דרך ההוצאה לפועל לא מקנה את ההגנה הטמונה בחוק הגנת הצרכן. סעיף 29 לחוק קובע כי אם נמכר נכס בידי ההוצאה לפועל או בית המשפט, לא יראו במכר כעסקה לעניין חוק הגנת הצרכן בבחינת איסור הטעייה, חובת גילוי לצרכן וכדומה.

4. מחירי דירות מכינוס באזורי ביקוש יכולים להיות זהים למחיר השוק, ולעתים אף גבוהים יותר. ביקוש רב לדירה יגרום בדרך כלל לעליית מחירים בהתמחרות.

מקור: עו"ד שאול ברגרזון, מומחה בחדלות פירעון ממשרד ברגרזון ושות'