שר האוצר משה כחלוןמוטי מילרוד

סביון של הדרוםהשרים אישרו בחשאי יישוב לעשירים בלבד בנגב

מינהל התכנון התנגד, שר האוצר נמנע, אבל קבינט הדיור אישר ביום ראשון להקים את היישוב נווה תמרים — בלי שדיווח על כך ■ היישוב החדש יוקם על קרקע פרטית שרכשו חברת שיכון ובינוי ובעלים פרטיים נוספים, ויכלול 2,070 יחידות דיור יוקרתיות, בריכות ומגרש גולף ■ החשש: עלות ההקמה, 434 מיליון שקל לא כולל תחזוקה, תוטל על הציבור

ההודעות לעיתונות שנשלחו בתחילת השבוע ממשרדי הבינוי והשיכון והאוצר, לאחר ישיבת קבינט הדיור, בישרו על הקמת כמה יישובים חדשים. ואולם שמו של יישוב אחד נפקד מהן: נווה תמרים, שיוקם על פי התכנון במועצה האזורית רמת נגב, בצמוד לקיבוץ רביבים. על פי התכנון, היישוב יכלול כ-2,070 יחידות דיור חדשות, ויהיה מיועד לאוכלוסייה בחתך סוציו־אקונומי גבוה. התוכניות ליישוב כוללות אלמנטים לא אופייניים ליישובים בנגב - כמו מגרש גולף ושטחים ירוקים נרחבים.

אין זה מקרה שהיישוב החדש לא נכלל בהודעות. בניגוד ליישובים החדשים האחרים, המקודמים על ידי משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ונועדו לקום על קרקעות מדינה - נווה תמרים יוקם על קרקע פרטית, והקמתו מקודמת על ידי שלושה בעלי עניין מרכזיים שרכשו את השטח: חברת סוטרה, בבעלות משה ישעיהו ואייל אפלבוים; חברת סיאצ'י, בבעלות אבי וחביב סיאצ'י, שרכשה את מרבית הקרקע ב-1998, כשנה בלבד לפני שהמדינה החליטה לקדם במקום יישוב חדש; וחברת שיכון ובינוי, שרכשה כ-260 דונם מהשטח מהמדינה במכרז לפני כשנתיים.

פעילותה של חברת סיאצ'י בשוק הנדל"ן אינה מוכרת. על פי אתר האינטרנט של החברה זוהי חברה משפחתית שהוקמה ב-1997 - השנה שבה נרכשה הקרקע. בין השאר, נכתב באתר כי "מאז הקמתה פועלת החברה בתחום ייזום פרוייקטים, שינויי ייעוד והפשרת קרקעות לבנייה".

כחלון ביקש להוריד את הנושא מסדר היום

לפי התכנון שהציגו היזמים בשנים האחרונות, מרבית יחידות הדיור ביישוב החדש יהיו במגרשים גדולים בשטח של 750-450 מ"ר, שתותר בהם בנייה של בריכת שחייה, לצד מגרשים גדולים עוד יותר, בשטח של 1200-800 מ"ר, שגם בהם תותר הקמתה של בריכת שחייה לצד הקמתה של יחידת דיור נוספת.

השטח המיועד לנווה תמרים

מסתבר שהחלטת הקבינט לאשר את היישוב הפרטי החדש התקבלה למרות התנגדותה של דלית זילבר, ראש מינהל התכנון. זילבר הציגה את עמדתה המקצועית, שלפיה אין צורך בהקמתו של נווה תמרים וזכתה לתמיכה מצדו של שר האוצר, משה כחלון. בתחילה ביקש כחלון להוריד את הנושא מסדר היום, אך לאחר ייעוץ משפטי שקיבל בנושא, הוחלט להשאיר את ההכרעה בנושא להצבעת חברי הקבינט. מבדיקת פילוח ההצבעות בקבינט עולה כי התוכנית זכתה לתמיכת שר החקלאות, אורי אריאל; שרת המשפטים, איילת שקד (ששלחה פתק מחו"ל); השר לשיתוף פעולה אזורי, צחי הנגבי; ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט. שר האוצר נמנע מלהצביע.

חוות דעת כלכלית חדשה שהגיעה לידי TheMarker, חושפת כי עלויות ההקמה של נווה תמרים צפויות להיות 434 מיליון שקל, וזאת מבלי להביא בחשבון את העלויות המוניציפליות השוטפות הדרושות לתחזוקתו. חוות הדעת הוכנה על ידי חברת פז כלכלה והנדסה, עבור אגף תקציבים במשרד האוצר לצורך בחינת המהלך.

הסכום הגבוה מתייחס לאכלוס מלא של היישוב, וכולל סעיף דרכים ומדרכות שעלותו הכוללת מסתכמת ב-134 מיליון שקל; סעיף מים, ביוב וניקוז שעלותו הכוללת מוערכת ב-32 מיליון שקל; עלות פיתוח השטחים הפתוחים מוערכת ב-36 מיליון שקל; סעיף הקמת מוסדות הציבור מוערך בכ-126 מיליון שקל; ופיתוח מגרשי המגורים מוערך בסכום של כ-5.5 מיליון שקל. מהמסמך עולה כי הגישה ליישוב החדש תהיה מכיוון כביש מספר 222, ולכן יהיה צורך בהסדרת הכניסה באמצעות כביש גישה וכיכר בעלות כוללת של כ-3 מיליון שקל.

לשם השוואה, העלויות של הקמת היישוב דניאל, שגם הוא אושר השבוע על ידי הקבינט, מוערכת בחוות דעת נפרדת שהוכנה על ידי פז הנדסה וכלכלה כנמוכה בהרבה, וצפויות להסתכם בכ-109 מיליון שקל בלבד. בתשובה לשאלה מי יישא בעלויות ההקמה של היישוב החדש, הדגישו במשרד האוצר כי אין בכוונת המדינה לשאת בעלויות הקמתו, וכי הפרויקט כולו ימומן מכספי היזמים. באוצר ציינו בהקשר זה כי "עלויות ההקמה של תשתיות העל ליישוב מסתכמות ב-18 מיליון שקל, והן יושתו על המועצה האזורית. המדינה לא תישא בעלויות ההקמה, כלשון החלטת הממשלה. עלויות נוספות יוצמדו לעלות הפיתוח, כמו בכל יישוב שמפותח".

מדוע לא לחזק יישובים קיימים?

המיקום שבו יקום היישוב נווה תמרים

ערן דורון, ראש המועצה האזורית רמת נגב, בירך על אישור התוכנית בתחילת השבוע, ומסר ל-TheMarker כי "בישראל כל מה שמוגדר כיזמות פרטית מקבל קונוטציה שלילית, ולא כך הוא. נכון להיום המועצה האזורית רמת נגב אינה יכולה לספק שירותים טובים לתושביה, משום שאין לנו מאסה קריטית של תושבים. אמנם אנחנו המועצה הגדולה ביותר בשטח, אך מתגוררים כאן רק 7,500 תושבים, ואם אנו רוצים לספק להם בית ספר תיכון, תחבורה ציבורית, אגרת ביוב וגני ילדים במחיר סביר - אנחנו חייבים לצמצם את העלויות פר תושב".

שטח המועצה האזורית רמת נגב הוא 4.2 מיליון דונם, וכ-75% ממנו מוקצה לשמורות טבע ושטחי אש. בתשובה לשאלה מהו הרציונל בהקמת יישוב חדש המיועד לאוכלוסייה מבוססת, במקום חיזוקם של יישובים קיימים, השיב דורון כי "קידומה של תב"ע חדשה ביישוב קיים - כמו כמהין, אשלים, מדרשת בן גוריון או קיבוץ רביבים - לוקח עשור, ובנוסף, כמעט בלתי־אפשרי לעבות יישובים שיש בהם אגודות שיתופיות, בגלל הצורך לחייב אנשים להיות חברי קיבוץ. לכן הפתרון הוא בהתיישבות חדשה.

"בעיקרון אני מתנגד ליישובים חדשים והתנגדתי בעבר לתוכנית להקמת היישוב שלח, אבל יש היגיון ביצירת אגני התיישבות ועיבוי אוכלוסייה. בכל הנוגע לשטחי הגולף ולתוכניות המלונאות שלהם, אני מבין שכרגע התוכניות של היזמים ייאלצו להשתנות - אבל מגרש הגולף בסופו של דבר יקודם. המועצה האזורית תגבה את היטלי הפיתוח והיטלי ההשבחה מהיזמים ובכספים האלה יפותח היישוב החדש".

בסיכום חוות הדעת של פז הנדסה וכלכלה נכתב עוד כי "מניתוח שיווקיים קודמים באזור הנגב בכלל, ובמועצה אזורית רמת נגב בפרט, לא נמצאו יישובים (אפילו גדולים יותר) ששווקו בהיקפים כאלה גדולים בזמן קצר. לצורך ההמחשה, לרשות מקרקעי ישראל יש כוונה לשווק במשך שנתיים כ-1,100 יחידות דיור באופקים, ובבאר שבע הם מתכננים לשווק במשך שנתיים כ-2,500 יחידות דיור". לנוכח נתונים אלה, ציינו כותבי המסמך כי "סביר שיוזמי התוכנית לא ישווקו אותה בכללותה בזמן קצר. לכן, יש צורך ביצירת תוכנית לשיווק הדרגתי בהתחשב בצורכי הפיתוח של כל שלב בהתפתחות היישוב".

משווקים עוד לפני האישור הסופי

כמה עולה להקים יישוב?

בינתיים נראה כי עניין זה אינו מטריד את היזמים, שלא המתינו לאישורה הסופי של התוכנית שהתקבל השבוע, וכבר מתחילת המילניום משווקים במרץ עשרות מגרשים במקום, ומבטיחים לתושבים העתידיים להקים את בית חלומותיהם ביישוב שיהיה "סביון של הדרום".

עמדתו הרשמית של מינהל התכנון במשרד האוצר גורסת כי יש להימנע מהקמתם של יישובים חדשים, ולהעדיף על פניהם חיזוק של יישובים קיימים.

היישוב החדש, מיועד לאוכלוסייה בחתך סוציו־אקונומי גבוה, והוא זכה להתנגדות של מינהל התכנון באוצר אף שהמינהל תמך בהקמתם של ארבעה יישובים חדשים נוספים בדרום: שניים מהם (שיבולת ודניאל) מיועדים בעיקרם לשרת קהילות של בעלי מוגבלויות וצרכים מיוחדים; והשניים האחרים (עיר אובות וניצנית) מיועדים לטפח קהילות חינוכיות ותיירותיות.

שטח היישוב העתידי משתרע על פני כ-1,650 דונם - רובו ככולו בבעלות פרטית - והוא ממוקם מצפון־מזרח לקיבוץ רביבים, כשחלקו הדרומי גובל בכביש 222. מצפון למתחם ממוקמים נחל אטדים ושמורת חולות סכר. חלקו המערבי נתחם על ידי מטעי הזיתים של קיבוץ רביבים. התוכנית להקמתו של נווה תמרים אינה חדשה. החלטת ממשלה בנושא התקבלה ב-1999 ובהמשך להחלטה זאת הוצגו בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה נתוני תכנון ראשוניים, שעל בסיסם אישרה המועצה ב-2001 את הקמתו.

תוכנית זאת קיבלה ב-2003 ביטוי נוסף על ידי המועצה הארצית, שקידמה תיקון לתוכנית המחוזית וב-2004 המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת נגב לוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית המפורטת ליישוב. בדצמבר 2016 הוחלט על ידי מחוז דרום ועל דעת היועץ המשפטי לממשלה כי יש להכין תזכיר להקמת היישוב, והבהרה נוספת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, קבעה כי נדרשת חוות דעת כלכלית של משרד האוצר בנושא.

אבי סיאצ'י, מבעלי השטח, ציין כי "רכשנו את קרקע ב-1997, מתוך ציונות ואינטרסים עסקיים. מבנה הבעלויות בקרב הקבוצות הוא מורכב, אבל הקרקע ליישוב היא בבעלות פרטית רובה ככולה. על פי התכנון שלנו נווה תמרים יהיה יישוב יוקרתי, התכנון שלו יכלול שטחים ירוקים רבים ומגרש הגולף שתוכנן במקור עשוי להשתנות, אך הוא יבוצע. בכל הנוגע לעלויות להקמת היישוב, אנחנו בוחנים את המתווה למימון ולא נוכל למסור פרטים מדויקים".