שר האוצר, משה כחלון. האם דעיכת תוכנית מחיר למשתכן תזניק את המחירים?מוטי מילרוד

צריך לומר את האמת: תוכנית מחיר למשתכן נכשלה

מחיר למשתכן היתה רצופה בטעויות בכל התחומים ■ לא רק שהמחירים לא ירדו, אלא גם התחלות הבנייה לא עלו כמצופה ■ התוכנית לא נוהלה טוב, ולכן היא דועכת אט-אט לעבר קצה

אפשר להגיד שתוכנית מחיר למשתכן נמצאת בפרפורי גסיסה ארוכים. הגרלות הדירות פוחתות, הזוכים מוותרים על קניית הדירה כשהם מבינים שמוצעת להם דירה ברמה לא גבוהה ובמחיר לא באמת נמוך, היזמים מביעים פחות ופחות אמון, ולא קופצים על המכרזים, שאינם רווחיים מספיק - וכעת עולה גם ספק לגבי חוקיות התוכנית, המבוססת על הגרלות.

המטרה המרכזית שהציב שר האוצר משה כחלון בהשקת מחיר למשתכן, לפני יותר משלוש שנים, היתה הורדה של מחירי הדיור בישראל. בחודש האחרון עלו מחירי הדירות ב-2% בממוצע. גם ההאטה המסוימת בעליית המחירים שנרשמה בתחילת השנה, נראית כמעידה רגעית.

צריך להגיד את זה באופן ברור - התוכנית נכשלה. לא רק שהמחירים לא ירדו, אלא גם התחלות הבנייה לא עלו כמצופה. יעדי הממשלה היו לשווק 100 אלף דירות בשנה - לפי הנתונים גם ל-45 אלף דירות לא הצליחו להגיע בשנה האחרונה.

מחיר למשתכן היתה רצופה בטעויות בכל התחומים - בקהלי היעד של התוכנית, בממשק החסר שלה עם הרשויות המקומיות, בפריסה הגיאוגרפית שלה, בהתעלמותה מעלויות הבנייה הגבוהות ועוד.

התוכנית לא סיפקה פתרון לכלל המגזרים בשוק הדיור בישראל. היא ייעדה את ההגרלות רק לזוגות הצעירים. במקביל, משפרי הדיור והמשקיעים נזרקו לצדי השוק והודרו מההטבה הממשלתית המשמעותית הזאת. משפרי הדיור, בין אם היו ברשותם דירת חדר או ארמון, לא יכלו להשתתף בהגרלות. בו בזמן, המשקיעים העבירו את הכסף שלהם לנדל"ן בחו"ל.

הפגנת זוכי מחיר למשתכן בגליל ים אורי אפק

מחירי דירות לא כדאיים

ברמת ניהול הפרויקט, לא נעשה מספיק להשגת שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות. הוצאת המכרזים במסות גדולות, כשהרשויות לא מוכנות עם היתרי בנייה ותשתיות מתאימות - יצרה מצב שבו היזמים זכו בקרקעות, ולאחר מכן נאלצו להמתין שנתיים עד שקיבלו אישור להתחיל לבנות. את המחיר שילמו היזמים בעלות המימון שלהם, ויותר מכך - הרוכשים, שמחיר הזכייה שלהם צמוד למדד. לכן, מחיר הדירה כבר לא היה כדאי.

רוב המכרזים וההגרלות של התוכנית נעשו בפריפריות הרחוקות: באר שבע ודרומה או צפונה מחיפה. אבל אנשים רוצים לגור בין גדרה לחדרה - שם מרכזי התעסוקה - ושם, במרכז, אין מספיק מכרזים והגרלות. בינתיים, הביקושים בפריפריה יורדים, ואנשים קונים בה דירות להשקעה דרך מחיר למשתכן. זה לא עוזר לפריפריה.

הגורם האחרון לכישלון התוכנית הוא ההתעלמות של המדינה מהעלויות הגבוהות של הבנייה בישראל. מחיריהם של חומרי הגלם, בעיקר מלט וברזל, גבוהים מאוד. ובעיקר - יש בישראל קושי גדול למצוא כוח אדם בכמויות הנדרשות ובאיכות הנדרשת להיקפי הבנייה שרוצים להגיע אליהם.

כשתוכנית מחיר למשתכן תדעך ותיעלם מהשוק, אנחנו צפויים לראות את מחירי הנדל"ן גואים מחדש. מכרזי המינהל יחזרו ללא מחיר למשתכן, ומחירי המגרשים והמכרזים יאמירו - כי לא תהיה אלטרנטיבה. אם מחיר למשתכן ימשיך בדרכו הנוכחית, נראה את הדשדוש ממשיך: פחות ביקושים להגרלות ופחות יזמים שייגשו למכרזים.

בהנחה שהתוכנית תקבל אישור חוקי לערוך הגרלות, אם היא רוצה לתקן את עצמה, נדרשים כמה מהלכים: לשחרר יותר קרקעות במרכז הארץ, לתת מענה למשפרי הדיור על ידי הכנסתם לתוכנית, להסיר חסמי רגולציה בכל הקשור לקבלת היתרי בנייה או מסירת קרקעות ליזמים בפרקי זמן סבירים, והוזלת עלויות הבנייה - לרבות הסרת חסמים להגעת פועלים זרים לבניית הפרויקטים.

תוכנית מחיר למשתכן התחילה עם כוונה טובה, ועם עיקרון בסיסי חכם - הפחתת מחירי הקרקע. אבל עם רעיונות וכוונות טובים לא הולכים למכולת, ובטח שלא בונים 100 אלף דירות בשנה. התוכנית לא נוהלה טוב, ולכן היא דועכת אט־אט לעבר קצה. ומשבר הדיור? הוא עדיין איתנו, וכנראה יישאר פה גם בשנה הבאה.

הכותב הוא מנהל השיווק שלחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות