שר האוצר, משה כחלוןעופר וקנין

הנתונים שמסבירים מדוע כחלון אינו פורש מהממשלה

מעולם לא היה בישראל שר אוצר שהיה כה מעורב בשוק הדירות, ומזמן לא ראינו ממשלה עם רמת מעורבות כה גבוהה ■ המהלכים בשוק זה שנויים במחלוקת ומזוהים מאוד עם כחלון, ויש סבירות שאם הוא לא יהיה שר האוצר, מחליפו ישנה את התוכניות

בחודשים האחרונים מופעלים על שר האוצר, משה כחלון, לחצים כבדים משני כיוונים מנוגדים: מצד אחד, ראש הממשלה, בנימין נתניהו, ושליחיו לוחצים להכשיר שורה של חוקים ויוזמות להחלשת הדמוקרטיה ושומרי הסף שלה; ומצד שני, מתנגדי הממשלה ויוזמות החקיקה שלה לוחצים על כחלון להיות הבלם בפני הטירוף החקיקתי שאחז בקואליציה בכלל וביו"ר הקואליציה, ח"כ דוד ביטן, בפרט.

כחלון מתעב את שני סוגי הלחצים באותה מידה. הוא שונא בעיקר את התפקיד שמייעדים לו אנשים שרובם כלל לא בחרו אותו — להיות שומר הסף של הפרו־אקטיביות החקיקתית של חבריו לקואליציה. הוא מוצא את עצמו שוב ושוב מנמק ומסביר חוקים בעייתיים שלא הוא יזם, ויוזמות שהוא סולד מהן. זה מעורר את השאלות מה הוא מחפש בממשלה הזאת, ומתי הוא יישבר.

לרגע אחד, קיבל כחלון את הרושם שנתניהו מוכן ללכת עד הסוף בכוונתו לסגור את תאגיד השידור הציבורי — ואז הוא החליט להיערך לבחירות כאילו הממשלה הגיעה לסוף דרכה. ההחלטה התבטאה בקמפיינים תדמיתיים כמו נטו כחלון. מנגד, הוא ממשיך לנסות לנהל את כלכלת ישראל כאילו הממשלה תמשיך בתפקידה עד תום כהונתה החוקית.

כל מערכת השיקולים שלו נשענת בראש ובראשונה על ההתפתחויות בשוק הדיור. זה המקום שבו שם כחלון את מלוא כובד משקלו ויוקרתו מיומו הראשון כשר האוצר — וזה המקום שבו תיבנה או תתרסק תדמיתו. אם רוצים להעניק פרשנות להתנהלות של כחלון בממשלת נתניהו, המקום לבחון זאת הוא שוק הדיור. למעשה, יש גרפים שממש ממחישים מדוע כחלון נאחז בכיסאו ומוכן לבלוע צפרדעים.

שוק הדיור נמצא ברגע קריטי מבחינתו של כחלון: הפעילות שלו בשוק היא אינטנסיבית — וכוללת מהלכים להרחקת משקיעים מהשוק, דחיפה של תוכנית מחיר למשתכן והסכמי גג שהוא סוגר עם רשויות מקומיות כדי להגדיל את מלאי הדירות המתוכננות. מעולם לא היה בישראל שר אוצר שהיה כה מעורב בשוק הדירות, ומזמן לא ראינו ממשלה עם רמת מעורבות כה גבוהה.

אבל למעורבות הזאת, אף שהיא נעשית מכוונות טובות, יכולות להיות השפעות קשות על השוק. דוגמה לכך ראינו בתקופתו של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, שהוביל את תוכנית מע"מ 0% על דירות חדשות. התוכנית גרמה לאי־ודאות בשוק במשך תקופה ארוכה והקפיאה את מספר העסקות. ברגע שלפיד פוטר מתפקידו ותוכנית מע"מ 0% ירדה מסדר היום — חלה עלייה במספר העסקות ובמחירי הדירות.

תוכנית מע"מ 0% יצרה ביקוש כבוש — מצב שבו יש ביקוש, אך השוק נמצא בהמתנה מסיבה כלשהי. במקרה של לפיד, הסיבה היתה מע"מ 0%. אנו נמצאים כעת במצב דומה. יש ירידה בפעילות בשוק הדירות, וגם כאן, הסיבות קשורות למעורבות הממשלתית העמוקה: משקיעי הנדל"ן הקטינו את פעילותם בגלל הכוונה של כחלון להטיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר (הצעה שמתעכבת בגלל תסבוכת משפטית וחקיקתית), ואילו הזוגות הצעירים הקפיאו את תוכניתם לרכוש דירות משום שהם ממתינים להגרלות של מחיר למשתכן.

אלה מהלכים שנויים במחלוקת, אך כאלה שמזוהים מאוד עם כחלון, ויש סבירות שאם הוא לא יהיה שר האוצר, מחליפו ישנה את התוכניות. זה מה שמציב כרגע הרבה סימני שאלה מעל שוק הדירות. זה גם מה שמונע מכחלון לנטוש את משרתו בזעם כל אימת שמישהו מציע חוקים שאינם לרוחו או כשנתניהו עושה לו תרגילים.

הנתונים שפירסם אתמול משרד האוצר מסבירים יפה את המצב. ברבעון השלישי של 2017 חלה ירידה של 17% במכירת דירות. אם מנכים מזה את הדירות של מחיר למשתכן, הירידה היתה חדה אף יותר — 21%. זה הרבעון הרביעי ברציפות של ירידה במספר העסקות, ומצב כזה קרה בפעם האחרונה רק בתקופת המחאה החברתית.

ברבעון השלישי של 2017 חלה ירידה של 16% ברכישת דירות במחירי שוק (כלומר, לא מחיר למשתכן) על ידי זוגות צעירים, וזה מעיד שהם פשוט מחכים למבצעים שעורך כחלון כדי לחזור לשוק. יש שיעור מסוים של רוכשי דירות שזכאים לרכוש במחיר למשתכן שהתייאשו מההמתנה והחליטו לקנות דירות. אלה מהווים 4% מבין זכאי סדרה ב' של מחיר למשתכן. סביר להניח שהשאר אינם מתייאשים עדיין — אבל אם כחלון יפסיק להיות שר האוצר, נראה את הביקוש שלהם מתפרץ.

גם שינוי מדיניות ביחס למשקיע הנדל"ן יכול להוביל לעלייה בביקוש. בששת הרבעונים האחרונים חלה ירידה במספר הדירות שבבעלות משקיעים (כלומר, הם מכרו יותר מאשר קנו), אחרי כמה שנים טובות של גידול בהשקעה בדירות.

בשוק כעת, שר האוצר מושך בחוזקה חבל אחד שבולם את המשקיעים, ובידו השנייה מחזיק בחבל שבולם את הזוגות הצעירים בהמתנה להגרלות מחיר למשתכן. שחרור של החבלים האלה יגרום מיידית להגדלת ביקוש — וזה יכול לקרות רק אם כחלון ישנה מדיניות או יעזוב את לשכת שר האוצר. בשני המצבים, זה יגרום לביקוש הכבוש להתפרץ, ועשוי להביא להתחדשות של עליית המחירים. ואז די ברור על שמו של מי זה יירשם, ומה יהיה גורלו הפוליטי. זה מה שמחבר את כחלון חזק־חזק לכיסאו. נתניהו מבין את זה, ולכן מרשה לעצמו למתוח עוד ועוד את החבל עם כחלון.