רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדינה בלי וילות וצמודי קרקע - אבל עם עשרות אלפי מגדלים

לכתבה
מצפה רמון אייל טואג

"מי יגור בכל המגדלים האלה? מגדל, כדי שישרוד ולא ייהפך לסלאמס, חייב תחזוקה ברמה גבוהה, ולא ניתן יהיה ליצור את המגורים האלה בשיטת מחיר למשתכן. אז מי ישלם אלפי שקלים בחודש עבור תחזוקה של מגורים במגדלי העתיד האלה?"

105תגובות

ערב הקמתה, בנובמבר 1948, מנתה אוכלוסיית ישראל 873 אלף תושבים בלבד. לפי התחזיות הרשמיות, ב–2048, כשישראל תציין את שנתה ה–100, צפויה אוכלוסייתה למנות כ–15 מיליון תושבים. במונחי צפיפות, המשמעות אחת: הצפיפות הארצית הממוצעת תגיע לכ–600 נפש לקמ"ר, ולפי התחזיות היא תהיה צפופה יותר מהודו (497), סין (145) ופקיסטאן (347) ופי שניים מבריטניה.

התחזית הזאת, שמשמיע בשנים האחרונות פרופ' יגאל צמיר, אדריכל ומתכנן ערים חיפאי, אינה מופרכת או אפוקליפטית בהתחשב בכך שכבר כיום מככבת ישראל במקומות גבוהים בטבלאות הצפיפות העולמיות. בני ברק, למשל, המונה כ–26 אלף תושבים לקמ"ר, מככבת באחד המקומות הראשונים של רשימת הערים הצפופות בעולם — זהה למנהטן וכפולה מברוקלין. 

>> לחצו כאן לכתבות: איך תיראה ישראל ב-2048

אז היכן תתגורר תוספת אוכלוסייה של כ–5 מיליון בני אדם ב–2048? כיצד תיראה מפת המגורים בשנתה ה–100 של המדינה, איך תיראה מפת התעסוקה והתשתיות הלאומית, וכמה שטחים פתוחים יישארו לרשות הישראלים, אם בכלל?

אחד המסמכים שהיו אמורים לתת תשובה לשאלות הללו פורסם על ידי המועצה הלאומית לכלכלה במאי 2017, תחת הכותרת המחייבת "התוכנית האסטרטגית לדיור 2017–2040". במסמך זה, המתפרש על פני 26 עמודים בלבד, ניתן היה לצפות לחזון תכנוני מפורט המנתח את הצרכים הלאומיים ואת הדרכים להשגתם; תוכנית קונקרטית להתמודדות עם תחזית הבלהות הצפויה להתממש בלב אזור הביקוש התל אביבי, שם על פי ההערכות תגיע הצפיפות ב–2048 ל–12.5 אלף תושבים לקמ"ר — נתון שיהפוך אותה לעיר החמישית ברשימה המפוקפקת "ערי המטרופולין הגדולות הצפופות בעולם" — מיד אחרי בנגלדש, מומבאי, קראצ'י ומנילה, ולא רחוק מניו דלהי.

כתבי TheMarker מדווחים ב-2048

אלא שעיון מעמיק במסמך מגלה מסקנה מתבקשת אחת: נכון ל–2018, התכנון הלאומי העתידי של ישראל מתחיל ונגמר בעיקר במספרים. טבלאות וגרפים המשרטטים באופן רזה מאוד את המספרים העתידיים שיש לתכנן ולבנות בכל מחוז, תוך הטלת ספק ביכולתה של המדינה לנווט את פיזור האוכלוסייה מהמרכז לפריפריה, ותוך התעלמות כמעט מוחלטת משאלות מרכזיות של תשתיות ותעסוקה — שני נושאי הליבה בתכנונו של כל שוק דיור. בשלבים הבאים, מבטיחים מחברי המסמך, ייכתבו תוכניות מפורטות יותר ברמת המחוזות. אלא שבינתיים, רק נזכיר, מקדמת ועדת העל (הוותמ"ל) במינהל התכנון תוכניות ענק במהירות רבה, שבחלקן הגדול כבר משרטטות בפועל את העתיד.

15 שנה כדי לבנות דירה

היעדים של התוכנית האסטרטגית קובעים כי אם כיום כ–13% מהאוכלוסייה מתגוררת במחוז הדרום, הרי שעד 2040 המטרה היא לרכז במחוז זה 20% מהאוכלוסייה. במחוז המרכז, המגמה הפוכה: כיום מתגוררים בו 25% מהאוכלוסייה, והכוונה היא להפחית את השיעור לכ–21%, ואילו במחוז תל אביב השאיפה היא להפחית את שיעור האוכלוסייה מ–23% כיום ל–16% בעתיד.

בשורת התחזיות נכתבה ההערכה הבאה באופן ברור: ב–2046, שנתיים לפני שישראל תציין את שנתה ה–100, יאזלו סופית כל עתודות השטחים הפתוחים, בהינתן בנייה אינטנסיבית בפרויקטי התחדשות עירונית והגברת הצפיפות. "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים בהרבה, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של צמצום השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז", נכתב. לשם כך, מודים המחברים, יהיה צורך בשינויי חקיקה.

"אין ויכוח שישראל תהיה המדינה הצפופה בעולם המערבי, וההתנהלות התכנונית עד היום היתה משברית", אומר דורון דרוקמן, סגן מנהל האגף לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון. "בכל שנה קבעו יעדי תכנון חדשים: פעם נקבע שצריך 60 אלף יחידות דיור בשנה, פעם 82 אלף, פעם אחרת 102 אלף. מאיפה נגזרו היעדים האלה? התשובה היא שהמספרים נקבעו אד־הוק. בכל שנה בדקו כמה יחידות דיור יש בפסי הייצור של המערכת — וכך נקבעו היעדים.

תל אביב
אייל טואג

"הבעיה השנייה היא שרצו להפוך את מוסדות התכנון לבתי חרושת ליחידות דיור, אבל בפועל זה לא קרה, ולא עמדו בעבר ביעדים. אני לא מבקר את ההתנהלות, כי במשבר אתה פועל בכל הכיוונים, אבל זה שיקף חשיבה חד־ממדית, וכיום מנסים לחשוב לטווח רחוק. בעניין זה צריך להגיד מלה טובה על הפוליטיקאים, כי זה נוגד את האינסטינקט הבסיסי שלהם במובנים רבים".

צורכי הדיור בישראל

אלא שהמסמך שהמדינה מכנה "תוכנית אסטרטגית" מסתכם בעיקר במספרים. הדרך להשגתם, לפחות על פי המסמך הנוכחי, עדיין אינה ברורה. עיון מעמיק יותר במסמך מגלה כי שתי הנחות היסוד הבסיסיות שלו נטועות בהכרה בכישלונות מערכת התכנון ומערכת קבלת ההחלטות הלאומית עד היום.

הכישלון הראשון הוא העובדה כי גם כיום, למרות הרפורמה בתכנון ובנייה, משך בנייתה של דירה ממוצעת הוא 12–15 שנה — פי שניים ושלושה מהממוצע במדינות מפותחות. הכישלון השני נוגע לחוסר יכולתה של המדינה להסיט אוכלוסייה מהמרכז לפריפריה. כותבי המסמך מציינים כי הפער בין יעדי תמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד 2020) לבין המציאות בנושא זה נאמד בכחצי מיליון בני אדם. במלים אחרות: הפער בין מה התחזיות התיאורטיות של תמ"א 35 למציאות הוא כחצי מיליון ישראלים, שבחרו להתגורר במרכז, ולא בפריפריה.

"נחש" של אלפי מגדלים

מצפה רמון
אייל טואג

אז מהי נקודת המוצא לחזון של ישראל? כיצד משרטטים את העתיד? נקודת המוצא, לדברי דרוקמן, היא הנעלם היחיד שידוע כיום למקבלי ההחלטות — הנעלם הדמוגרפי: "אנחנו יודעים לומר כמה ילדים נולדו ב–2018, ולחשב את צורכי הדיור שלהם בעוד 20 שנה. יש לנו גם נתונים על שיעור המתים והמתגרשים בכל שנה, והמשמעות היא שחייבים לבנות כ–1.5 מיליון יחידות דיור עד 2040, ומכאן שצריך לתכנן כ–2.6 מיליון דירות. זוהי הכפלה של מספר הדירות הקיימות כיום, וזוהי נקודת המוצא של שולחן השרטוט הממשלתי", הוא אומר.

אבל האם התוכנית האסטרטגית לתחום הדיור יכולה להסתכם בקביעת מספרי יעד בטבלאות? מה עם היבטים של תעסוקה? תחבורה? "יש לנו בסיס של תוכנית עבודה, אבל אין עדיין תשובות לכל השאלות", משיב דרוקמן. "יצאנו מנקודת הנחה שמבחינה גלובלית, ישראל היא למעשה עיר אחת (גוש דן) עם ערי לוויין, והחשיבה כיום מבקשת לחבר את ארבע הערים הגדולות בקו ישיר של רכבות מהירות. אנחנו כבר לא חושבים במונחים של מרכז ופריפריה — ויש לזה השלכות גם בתחומים של תעסוקה, או אפילו בתחומים של גביית ארנונה".

אלא שאם שואלים את צמיר, המשמעות של עבודת המועצה הלאומית לכלכלה עשויה להיות הרת אסון. "זוהי לא תוכנית, משום שאין בה חזון ואין בה דרכי פעולה. יש פה במקרה הטוב תחזית, אבל התחזית היא של 'עסקים כרגיל', משום שהמדינה נכנעת ל כוחות השוק ואומרת, 'התושבים רוצים להתגורר במרכז, ואין הרבה מה לעשות בנדון'. התוצאה תהיה שהשטח הבנוי לא יגדל ויישאר על 444 קמ"ר ברוטו, וייווצר מעין 'נחש' שבו ייבנו 15–22 אלף מגדלים באזור שבו מתרכז מרב השטח הבנוי — כלומר, בגוש דן ובירושלים. באזורים האלה המדינה תצטרך להוסיף 1.1 מיליון דירות, ולא סביר שנראה התפתחות משמעותית של הנגב והגליל, שהם האזורים שאליהם המדינה היתה אמורה למשוך את הפיתוח".

מצפה רמון
אייל טואג

בעניין הבנייה לגובה, ניכר כי אין מחלוקת, לפחות ברמת ההצהרות. "הבנייה לגובה מחויבת המציאות. צפיפות שבעבר נראתה לנו גבוהה כבר לא תיחשב גבוהה — ולא יהיו יותר בתים צמודי קרקע, לא יהיו יותר וילות. אין אפשרות אחרת — נצטרך לחנך גם את המגזר הערבי ואת המגזר הכפרי לטובת העניין", אומר דרוקמן.

אלא שבאותה נשימה, תחת ידיהם של מוסדות התכנון עדיין מקודמות תוכניות לבנייה צמודת קרקע לא רק ביישובים קטנים וכפריים, אלא גם בערים שאמורות להתפתח למטרופולינים משמעותיים בעתיד, כמו באר שבע. תוכנית שאושרה על ידי הוותמ"ל לפני כשנה וחצי ברובע מנחם בעיר מכילה 4,150 יחידות דיור בלבד על 4,300 דונם — במקום 13 אלף יחידות דיור שהיו אמורות להיבנות. במונחי צפיפות נטו, מדובר ב–0.9 דירות לדונם — צפיפות אבסורדית ביחס לשטח עירוני, ובוודאי ביחס לתחזיות הצפיפות הלאומיות.

"זה נכון שפה ושם עוד יש תוכניות כאלה, אבל זוהי תקופת מעבר. ההכרה שחייבים שינוי כבר חילחלה, וזה מתבטא גם בהתחדשות עירונית ובהבנה שחייבים לצופף את המרכזים העירוניים כדי לשמור על השטחים הפתוחים", אומר דרוקמן.

לעומתו, צמיר סבור שזוהי אינה תקופת מעבר, אלא שכך נראה היעדר תכנון. לפי חישוביו, אם פיזור האוכלוסייה יישאר בחלוקתו הנוכחית, נראה תמונה מבהילה במחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה יחד: הצפיפות הנוכחית, 1,870 נפש לקמ"ר בממוצע באזורים אלה תגדל ל–2,800 נפש לקמ"ר עד 2040, ומישור החוף ייהפך לרצף עירוני צפוף, בדומה ל"מדינות־עיר" כמו הונג קונג וסינגפור, או למגה־ערים נחשלות באפריקה ובאסיה.

הפיזור הגיאוגרפי של הבינוי בישראל

לדברי צמיר, "אם התכנון הלאומי של ישראל מסתכל על המדינה כעל עיר אחת עם ערי לוויין, המשמעות היא שנהיה עיר צפופה מאוד. האם זה מה שישראל רוצה להיות? צפופה יותר מסינגפור או קרובה לצפיפות בהונג קונג? אם כן, אדרבה, אני קורא לממשלה להצהיר שזוהי דמותה העתידית של המדינה. אבל אם כך, יש נקודה חשובה למחשבה: מי יגור בכל המגדלים האלה? מגדל, כדי שישרוד ולא ייהפך לסלאמס, חייב תחזוקה ברמה גבוהה, ולא ניתן יהיה ליצור את המגורים האלה בשיטת מחיר למשתכן. אז מי ישלם אלפי שקלים בחודש עבור תחזוקה של מגורים במגדלי העתיד האלה?"

"אין תכנון בלי פוליטיקה"

גם השאלות בנוגע להקמתם של יישובים חדשים נותרות ללא מענה ברור במסמך תוכנית הדיור האסטרטגית. אם לשפוט על פי ההיסטוריה, החלטות מסוג זה מתקבלות לרוב על פי שיקולים פוליטיים, ולא בהתאם לאסטרטגיה תכנונית מקצועית.

"אנחנו לא רואים צורך בהקמת יישוב חדש", טוען דרוקמן. "במצב הנוכחי אנחנו לא עומדים בפני שוקת שבורה ואפשר להסתפק ביישובים הקיימים, פרט אולי למגזר החרדי, שלא מתערבב בקלות ויש לו צורכי דיור אחרים". אלא שבקנה התכנוני יש החלטות על הקמת יישובים חדשים, חלקם במבואות ערד, ולא ברור אם הצהרות אנשי המקצוע מסונכרנות עם שאיפות הפוליטיקאים.

תל אביב
AMIR COHEN/רויטרס

"פוליטיקה היא בילד־אין בתוך עולם התכנון. אין תכנון בלי פוליטיקה", מדגיש דרוקמן. "אבל המסמך הזה והחלטת הממשלה בנושא הם פקיחת עיניים למערכת התכנון. זה תקף לגבי מגורים ולגבי תחום התשתיות וההבנה שחייבים להתייעל ולחסוך בשטח, כי הוא עומד להיגמר".

עם זאת, למרות הביקורת וההצהרות הפסימיות, צמיר סבור כי עדיין לא מאוחר לתכנן היטב את העתיד. "לישראל יש כלים רבים שעומדים לרשותה כדי לפתח את הנגב והגליל, והקמת יישובים חדשים במקומות האלה היא בהחלט דבר חיוני. למשל, אחד הכלים הוא שדה התעופה המשלים לנתב"ג, שכיום יש שתי חלופות להקמתו — בעמק יזרעאל או בנבטים בדרום. ההחלטה בנושא הזה חייבת להיות נבטים, משום ששדה תעופה הוא מחולל שינוי, מניע כלכלה ותעשייה, והנגב זקוק לזה.

"מיסוי הוא כלי נוסף להגברת ביקוש בערים מסוימות — אפשר לראות מה קרה בנהריה או ביקנעם כדי להבין שהמדינה יכולה לשנות את גורלם של מקומות רבים. אם עובדים נכון, אין סיבה שמצפה רמון לא תהיה עיר גדולה, או שאילת תיהפך למטרופולין משמעותי".

מצפה רמון
אייל טואג

הרשמה לניוזלטר

TheMarker-הירשמו עכשיו ותקבלו מדי בוקר את הכתבות הכי מומלצות ב

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות