הפריפריה קרובה מתמיד: תתפלאו באילו דרכים אפשר לאתר נכסים להשקעה

החודשים האחרונים היו לא פשוטים למי שמתעניין בהשקעות נדל"ן. אבל לפני שאתם טורקים את הדלת בחבטה על האפיק הזה, לנוכח עליות הריבית הצפויות והאינפלציה, ולאור הכותרות בעיתונים, כדאי להקדיש תשומת לב לשיטה בסיסית, שעובדת לא רע פעמים רבות.

המחירים בגוש דן התייקרו מאוד, וגובלים באבסורד. היטיבה לתאר זאת חברה טובה ששבה מטיול ארוך בטוסקנה. "בדרך חזרה הביתה משדה התעופה, התקדמנו לכיוון דרום תל אביב. ראינו חורבות בקריסה, מפויחות", תיארה. "אחרי הנופים ששהינו בהם בחו"ל, זו היתה נחיתה קשה. ואז אמרתי לבן זוגי משועשעת – 'אתה רואה? הבניין המט ליפול על הצומת? הוא שווה יותר מהאחוזה הכפרית ששהינו בה'". "איך זה יכול להיות?", הקשתה. שאלה טובה.

• יש "מציאות" בנדל"ן, רק צריך לדעת איפה לחפש
• המשקיעה | עצה לרוכשי הדירות בחו"ל: כך תימלטו מ"מאורת הארנב"
• המשקיעה | איך משמעת עצמית יכולה לקבוע את עלות תיק ההשקעות

התשובה הידועה היא שכל עוד יש מי שמוכן לשלם - זה המחיר. אבל ההיגיון מתרחק מהמחיר הזה עד מאוד. אזור מרכז? הרי הוא קטן ומצומצם, ואין סיבה לפערים כאלה בין קצה לקצה. תל אביב עיר מבוקשת? גם אתרי תיירות אחרים בעולם. יהודים טובים רוצים לקנות כאן בית? יכולים לקנות גם בנגב ובגליל.

בשוק הנדל"ן הישראלי יש מה שמכונה "לקונה". כשל. ועד שלא ייפתר, כל סיפורי הביקוש וההיצע יישמעו מופרכים ולא אשתכנע לא בביקוש הקשיח ולא בחצי קשיח. ואכן מחירי דירות להשקעה בגוש דן קפצו במידה כזו, שמשקיעים בעלי היגיון החלו לחפש (אם הם אכן רוצים להשקיע) דירות בכל רחבי הארץ.

היכן? כאן המקום להפעיל את הפה והאוזן ולנסות לדוג מידע - כי בפריפריה המרוחקת יש אפשרויות רבות. תתפלאו באילו דרכים אפשר לאתר נכסים להשקעה, אם רק תהיו מעוניינים בכך. מכללה חדשה שהוקמה, פקולטה חדשה במקצוע מבוקש, בן של חברים שהתקבל ללימודים ומחפש מקום לגור, כביש חדש המקשר בין מקטע למקטע ומקצר את הדרך. ואפילו מסעדה חדשה, מקבץ של בתי קפה, שיכולים לבשר על תחילת "גילוי" של מקום.

הסתכלו קרוב אליכם. לא צריך מומחיות יוצאת דופן, היכרות מאוד מעמיקה, ועוד הגדרות ש"מומחים" מטעם עצמם רוצים לשווק לכם. פשוט נסו להקשיב. תמיד יהיה מידע שיפתיע אתכם, מקום שלא חשבתם עליו, שיש בו תשואות לגמרי לא רעות, בעיקר כי יש בו ביקוש. השיטה שלפיה צריך להקשיב לפיסות מידע שנקרות בדרככם, מוכרת ללא מעט עיתונאים למשל. אם כל סיפור מעניין יכול להיות כתבה, כל פיסת מידע מעניינת יכולה לעזור ליצור השקעה טובה.

אבל מאחר שההשקעה איננה באיזור המרכז וגוש דן, וההחלטה היא להשקיע בדירה מרוחקת - האם אכן ההשקעה משתלמת? האם יש תשואה מספקת? האם אפשר להשכיר את הנכס בקלות? האם יש תנועת אנשים צעירים או סטודנטים באזור? והכי חשוב - האם השקעה בקופת גמל או בתעודת סל לא תוכל להניב לכם את אותה התשואה ואף יותר, מבלי להתמודד עם דיירים, ותיקונים של חלון שבור, מזגן דולף או כל טרדה אחרת?

כל אזור כשיר להשקעה אם הוא מעניק תשואה הולמת. אבל אם הדירה מרוחקת מאזור מגוש דן, והיא בצפון, או בדרום - כדאי להביא בחשבון שלמרחק יש משמעות. בהנחה שלא תוכלו לנסוע ולבקר בדירה לעיתים קרובות, יש לסמוך יותר על הדיירים, לנסות לאתר בעל מקצוע מקומי שיוכל להיות מוזעק במקומכם, למשל. והכי חשוב, לאתר מתווך שימצא עבורכם דיירים חדשים, ויראה את הדירה.

משקיע נדל"ן ותיק לימוד אותי פעם, שכשיש תשואה טובה, מעל 4% בוודאות, הרי שכל שאר היתרונות יגיעו אחר כך. זה יכול להפוך למדד הולם להשקעה, ואזורי ההשקעה יכולים להפתיע. היו בהאזנה.