המשקיעה | חשבתם שבברלין הכל פשוט יותר? נסו למכור שם דירה

הטור הקודם הסתיים אי שם לפני שש שנים בברלין, עם עזיבתו של הדייר הבעייתי את הדירה לאחר כחצי שנה ללא תשלום. וכך נותרתי עם דירה מוזנחת בעיר, ולפני היו שתי ברירות - לשפץ ולהשכיר אותה, או למכור אותה כך, בהשקעה מינימלית.

>> לכל הטורים של המשקיעה

בברלין, כמו בברלין, חל היפוך בכל מה שהמשקיעה הסבירה מכירה: עלות שיפוץ בסיסי תחזיר את עלותו בשכר דירה רק כעבור עשור לפחות, ואם נרצה לחשב את עליית הערך היחסי של הדירה - אז מדובר על לפחות שש שנים.

קראתי שוב ושוב את התוכנית העסקית שנשלחה אלי ממנהלי הכנס, חברה ישראלית חדורת רצון טוב, צלצלתי לשאול, הקשיתי קושיות, וזו היתה התשובה: שיפוץ דירה ישנה בברלין לצורך השכרה יסתכם בכ-100 אלף יורו.

נסו לדמיין את ההשוואה לישראל. האם מישהו מכם היה משפץ דירה בעלות של 2-1.5 מיליון שקל? זוהי, מן הסתם, עוד דוגמה, אחת מתוך רבות - לפערים שיש להביא בחשבון בעסקה כזו.

• ואז הדייר נעלם: קנינו דירה להשקעה בברלין, וזה לא פשוט כמו זה נשמע
• למה כל מי שמתעניינת בתוכן טוב יכולה להשקיע במניות?
• הניסוי הכלכלי הגדול בהיסטוריה עומד להסתיים. ומה עכשיו?
• איך הרווחתי בבורסה סכום גבוה מהמשכורת שלי - ולמה לא אחזור על זה

לאחר מחשבה מעמיקה, הוחלט לנקות ולסייד את הדירה, ולהציעה למכירה. לאחר אי אילו ביורוקרטיות מרחוק, בהן החלפת מנעול, השגת אישורים מהחברה המנהלת (מכיוון שהדייר שהתגורר שם נטש ויש לוודא שזו כוונתו) - הדירה נוקתה, סוידה, והועמדה למכירה.

בשלב הזה, דווקא החלו לבצבץ קולות מוכרים ומחממי לב מהבית: מצעד של אינטרסנטים המנסים להוריד במחיר/לתווך/להשכיר, תוך השמצות פרועות של האזור, הדירה הישנה, התשתיות, ההזנחה הפושעת הצפויה בסביבה ועוד, שהרי זאת שיטת הנאצות הישנה והטובה המוכרת לכל מי שמכר אי פעם דירה. כשמדובר בדירה ישנה מאוד בברלין, מתברר כי שיטה זו עולה לדרגת אמנות של ממש, במיוחד אם בעלת הבית נמצאת בתל אביב.

ובכל זאת, לאחר זמן לא רב, נמצאה קונה ישראלית שביקשה את הדירה עבור בתה ההרה המשתקעת בעיר.

הליך המכירה של דירה בברלין הוא פשוט יחסית - פשטות שיש בה הטעיה, כפי שיתברר עוד רגע קט. מוצאים נוטריון שייצג את שני הצדדים ויהיה אחראי לכל התהליך. אין עורכי דין וריצות לטאבו, וככל שתשכילו לבחור באיש מקצוע נחמד ומסביר פנים - תוכלו להאיץ מעט יותר בהליך הכה סטרילי הזה, שבו אין לכם בעצם שום משקל.

משונה? בהחלט. אבל ביחס לסבך הביורוקרטיה הגרמנית, ההליך הזה קצר יחסית. ואולם יש לומר ולהדגיש - ליעילות הגרמנית הידועה אין זכר ולא הדהוד בכל הקשור לנדל"ן. כל רישום, בקשת דו"ח, או פנייה לאיש מקצוע עוברת בדרך חתחתים ביורוקרטית, שמיד מאריכה את כל התהליך עד אין קץ.

וכך, בעוד הליך המכירה התבצע ביעילות והועבר תשלום ראשון, פנתה הקונה לשיפוץ הדירה, והנה התברר לה שהשיפוץ עמוק ורחב, שהוא כולל קורה מרכזית בבניין, רטיבות מאכלת לכל אורכו, והעלות עבורה מסתכמת כמעט בהכפלת הסכום.

שבה הקונה אל הנוטריון, ביקשה את עצירת העסקה, וכך החלה התנהלות ארוכה ביני ובינה, שבמהלכה לפחות הליך אחד לא התעכב: תינוק חמוד נולד במזל טוב, ונע ונד בסאבלטים ברחבי העיר עם אמו, עד שחברת הניהול הואילה וערכה שלושה מכרזים בניסיונות לקידום השיפוץ.

בשלב מסוים התייאשה הקונה וביצעה חלק מהתיקון על חשבונה, שארית התשלום הועבר. זו היתה עסקה ארוכה ומתישה, שהתנהלה בתקופה שבה הייתי זקוקה יותר מכל דווקא לשקט.

העסקה היתה רווחית בהחלט. אבל השיעור שלימדה אותי היה משתלם יותר: קשה לנהל עסקות נדל"ן ממרחק, כדאי להיעזר ביועצים טובים ודוברי עברית, ולא תמיד נדע מה ישתבש.

סיימתי את המכירה כבעלת ידע רב בנבכי הביורוקרטיה הגרמנית. מבחינתי, הידע הזה שווה ערך למבחן הבגרות במתמטיקה – אינני מתכוונת לשלוף אותו שוב לאחר שנטמן היטב במעמקי הזכרון.

את העיר אני אוהבת מאוד, כמובן, ולמדתי להכירה היטב כמעט כמו את תל אביב. גם אם הבטחתי לעצמי שאשהה בה תקופות ארוכות, ואף השתעשעתי בלחלוק את מגוריי בין כאן לשם, הבנתי שאין כל רע בסאבלט הולם.

ואולי לא?