דירוג הקניונים המצליחים בישראל: רמת אביב בחוץ - נצרת בפנים - מדיה ושיווק - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירוג הקניונים המצליחים בישראל: רמת אביב בחוץ - נצרת בפנים

המעבר לרכישה באינטרנט ועודף בשטחי מסחר הפכו את השנה החולפת למאתגרת במיוחד עבור הקניונים ■ אלה ששרדו, ואף עלו בדירוג הקניונים השנתי של TheMarker וצ'מנסקי בן שחר, היו כאלה שחידשו את תמהיל החנויות ■ תמיר בן שחר: "רק הטובים ישרדו"

21תגובות
קניון עזריאלי בתל אביב
ניר קידר

כשזה מגיע לשופינג, הצרכן הישראלי מרגיש שהוא כבר ראה הכל. בעידן שבו נפתחים בישראל עוד ועוד מתחמי מסחר, אף יותר מהנחוץ, והקונים מתרגלים לקנות באינטרנט - ניהול קניון מצליח הוא משימה קשה במיוחד. רק מרכזי המסחר החדשניים ביותר מצליחים למשוך קונים ולייצר עניין.

מסקנות אלה עולות בבי­רור מדירוג הקניונים של TheMarker וצ'מנסקי בן שחר, שנערך זו השנה השישית. במציאות הנוכחית, אף אחד לא חסין: קניונים ותיקים שידעו להתחדש, לשנות תמהיל חנויות או את חזות הקניון בצורה ראויה - הצליחו להישאר בדירוג, לצד מרכזי קניות חדשים שהתברגו לטבלה תוך שהם דוחקים החוצה גם קניונים שעד לפני רגע נחשבו סיפורי הצלחה.

בישראל יש יותר מ-1 מ"ר של שטחי מסחר לנפש, לאחר שבין 2009 ל-2016 נפתחו בסך הכל 122 מרכזי מסחר בשטח כולל של כ-1.1 מיליון מ"ר. ריבוי שטחי המסחר יצר קניבליזציה, והקניונים נגסו זה ברווחיו של זה, בלי ליצור רווחים חדשים. מספר הקונים ירד והלך גם בשל האפשרות לקנות בחו"ל - מהבית.

בסקר אינטרנטי שערכנו לקראת הדירוג בקרב כ-1,500 משתתפים, הצהירו 75% מהנשאלים כי הם קונים חלק ניכר ממוצרי האופנה באינטרנט, גידול של 3% בהשוואה לשנה שעברה. לדברי תמיר בן שחר, מצ'מנסקי בן שחר, כל 1% שעובר לקנות באינטרנט פירושו 10,000 מ"ר של חנויות אופנה שיצטרכו להיסגר.

הנשאלים אמרו כי כ-14% מההוצאה החודשית הממוצעת שלהם על מוצרי אופנה נעשים באינטרנט, לעומת כ-13% בשנה שעברה. בשאר העולם מצביעים הנתונים על 15%-20% מההוצאה החודשית, והגידול בנתון זה בישראל צפוי להימשך בשנים הבאות. חנויות האופנה מפסידות מכירות גם בשל הירידה במחירי הטיסות לחו"ל, שמאפשרת ליותר אנשים לצאת לחופשה ולעשות קניות גם מעבר לים.

הקניונים והרשתות בישראל צפויים לעמוד בפני אתגרים גדולים יותר בארבע השנים הבאות, עם פתיחתם המתוכננת של כ-100 מרכזים מסחריים חדשים, בשטח כולל של כ-1.1 מיליון מ"ר - תוספת של 30% לשטחי המסחר הקיימים. "מדובר בפי שניים שטחים מסחריים ממה שצריך בהתאם לגידול באוכלוסייה, וזה עוד לפני שמוסיפים לחישוב את השטחים המסחריים שייפתחו ברחובות ובאזורי תעשייה. לא כולם ישרדו - רק אלה שידעו מה להציע ללקוחות", אומר בן שחר.

תמיר בן שחר
ארז בן שחר

עשרות מנהלים ברשתות אופנה השיבו לשאלון במסגרת הדירוג, וסיפרו כי הם חוזים ירידה בדמי השכירות בענף כתוצאה מהתחרות הגוברת, לצד שילוב גדול יותר של אטרקציות ופעילויות תרבות ובילוי לתמהיל הקיים בקניונים כיום, כדי למשוך את המבקרים. לדברי בן שחר, יהיה יתרון גם לקניונים שיצליחו להביא מותגים בינלאומיים נחשקים, לקונספטים ייחודיים ולקניונים בעלי מיקום מוצלח במיוחד.

שתי קבוצות הקניונים הגדולות - עופר ועזריאלי - מחזיקות שישה מקומות בעשירייה הראשונה בדירוג 2016, לעומת שבעה בשנה שעברה. קניונים רבים מקבוצות אלה לא הצליחו להיכנס לדירוג, בעוד שדווקא קבוצת ביג מרכזי קניות, שהתמקדה עד השנים האחרונות במרכזי קניות פתוחים (פאוור סנטרים), הצליחה להיכנס לעשירייה ועשויה להכניס לשם קניון נוסף בשנה הבאה.

ירושלים עדיין בראש, אילת וחיפה מזנקות

בעוד הדירוג ל-2016 מציג תהפוכות דרמטיות, הבכורה נשמרה גם השנה לקניון מלחה בירושלים, השייך לקבוצת עזריאלי (על אופן ביצוע הדירוג). זהו קניון ותיק וגדול באחת הערים היחידות שעדיין חסרים בהן שטחי מסחר. בהיעדר תחרות אמיתית מצד קניוני הדר וממילא הקטנים, ובהיעדר פאוור סנטר בירושלים, קניון מלחה מהווה מוקד משיכה משמעותי לתושבי ירושלים והסביבה. נוסף על גודלו - כ-40 אלף מ"ר - הוא נהנה גם ממיקום סמוך לאיצטדיון טדי והיכל הפיס ארנה. אירועי הטרור התכופים מאז ספטמבר לא פגעו בקניון מלחה, שכן בתקופות כאלה גוברת דווקא הנטייה ללכת לקניונים, שבהם יש בידוק ביטחוני, על פני בילוי במרכזי קניות פתוחים או בשווקים.

קניון מול הים באילת
עופר וקנין

לפני כחצי השנה התחיל הקניון שיפוץ גדול בעלות כוללת של כ-70 מיליון שקל. השיפוץ צפוי להימשך בחודשים הקרובים, והקניון צפוי להתרחב ב-8,000 מ"ר. בנוסף, ייבנה פרויקט של דיור מוגן בסמוך. מלבד דירוגו במקום הראשון ברשימת הקניונים, מלחה דורג זו השנה השנייה במקום הראשון בדירוג מנהלי הרשתות, ובמקום השני בדירוג מנהלי הקניונים.

קניון מול הים באילת (50% בבעלות הפניקס וטאו, ו-50% בבעלות אלי ישראלי) הציג קפיצה משמעותית בדירוג - מהמקום השמיני ב-2015 למקום השני השנה. במשך כמה שנים הוא נחשב קניון מנומנם יחסית והתמודד עם תחרות מצד פארק הקרח ומצד מרכז הקניות הפתוח של ביג.

בשנים האחרונות סיפרו שוכרי החנויות כי ההנהלה גובה דמי שכירות גבוהים מהרשתות ומהחנויות, אף שלא נערך בקניון שיפוץ או שינוי. נראה כי בהנהלת מול הים הפנימו את המסר, והתוצאה ניכרת בדירוג הגבוה.

במארס נפתחה בקניון חנות בגודל 1,200 מ"ר של מותג האופנה אורבניקה; קסטרו ורשתות אחרות ערכו שיפוצים בחנויות, ולקניון נוספו דרגנועים. כעת, אומר ישראל בטיטו, מנכ"ל הקניון, כי במול הים נערכים להוספת 500 מ"ר לחנות של רשת זארה ולהזזת מתחם האוכל.

הקניון הגדול בפתח תקוה, מקבוצת עופר, שומר על המקום השלישי, שבו דורג גם בשנה שעברה. הקניון, שעבר מתיחת פנים, ולפני שנה וחצי נפתח בו קומפלקס הקולנוע גלובוס מקס, משרת אוכלוסייה גדלה והולכת בפתח תקוה, קרית אונו, גני תקוה ויישובים נוספים. הקניון גם טיפס מהמקום הרביעי למקום השלישי בדירוג מנהלי הקניונים.

הקפיצה הגדולה ביותר השנה היתה של עופר גרנד קניון בחיפה, שב-2015 נותר מחוץ לעשירייה הראשונה (במקום ה-13), והשנה מדורג במקום הרביעי. "המנהלים של גרנד קניון עושים עבודה מצוינת", אומר בן שחר. "הקניון הזה כל הזמן משדרג את תמהיל החנויות. השנה נפתח בו גלובוס מקס, ובשנתיים האחרונות הכניסו לקניון גם קופות חולים". לדבריו, "מהלכים אלה הפכו אותו לקניון אזורי גדול, המשתרע על 50 אלף מ"ר, ש'יש בו הכל'. להצלחה שלו תורמת גם העובדה שהוא ממוקם ליד מנהרות הכרמל". ב–2017 מתוכנן בגרנד קניון שיפוץ מאסיבי, בהשקעה של כ-30 מיליון שקל.

עשרת הקניונים המצליחים בישראל

הפריפריה לא נוהרת לעזריאלי בתל אביב

קניון עזריאלי בתל אביב ממשיך להידרדר בדירוג. השנה הוא מדורג במקום החמישי, לעומת המקום הרביעי ב-2015 ו-2014, והשלישי ב-2013. הירידה קשורה, בין היתר, בתחרות עם מתחמים סמוכים כמו מתחם שרונה, שוק האוכל שרונה מרקט ומתחמי מסחר רבים נוספים שנפתחו בתל אביב. במקביל, שדרוג הקניונים בפריפריה עודד את קהל הקונים לעשות קניות קרוב לבית.

"התל אביבים לא ממש אוהבים לבוא לקניון עזריאלי, והקניונים מחוץ לתל אביב התפתחו והכניסו הרבה רשתות מוכרות - כך שאין סיבה אמיתית לתושבים מחוץ לתל אביב להגיע במיוחד לקניון עזריאלי בעיר", אומר בן שחר.

לדברי מירב איינשטיין־סיאנו, סמנכ"לית צ'מנסקי בן שחר, התחרות לעזריאלי צפויה להתעצם לאור פתיחתם הצפויה של מתחמי מסחר נוספים בסמוך אליו ב-2017 - מתחם השוק הסיטוני של גינדי, וקניון יוקרתי של קבוצת עזריאלי עצמה, שנבנה ממש מעבר לכביש. "היתה לנו ירידה קלה בפדיונות עקב עבודות הרכבת הקלה והעובדה ש-10% משטחי המסחר בקניון היו בשיפוצים, אבל הקהל כנראה התרגל - וכאשר השיפוצים הסתיימו המכירות חזרו לעצמן", אומר ארנון תורן, מנכ"ל קבוצת עזריאלי. "פתחנו גם את רשת אורבניקה וחנות של זארה".

במקום השישי נמצא קניון הזהב בראשון לציון, שירד במקום אחד. הקניון הוותיק, שנפתח ב-1993, מתמודד גם הוא עם תחרות גדלה מצד מרכזים חדשים בערי השפלה - ביג פאשן אשדוד, עזריאלי ברמלה, פרינדלי בגן יבנה, שלושה מרכזים מסחריים ביבנה ועוד.

הקאמבק המרשים של דיזנגוף סנטר

הקניון התל אביבי הוותיק דיזנגוף סנטר, עלה שני מקומות בדירוג, למקום השביעי. הקניון - שבבעלות שותפות פאפו (קבוצה של משקיעים בראשם משפחת קונווי, האחים נקש ואחרים), אלון ודן פילץ, פלאטו שרון ובעלי חנויות פרטיים - לא הצליח להיכנס לעשירייה הפותחת ב-2014-2012, אך שילוב פעילויות ואטרקציות העלה את הייחודיות שלו, והוא חזר להיות מרכז קניות מוביל, למרות התחרות העצומה על קהל הקונים בתל אביב.

בחודשים הקרובים אמורות להיפתח בדיזנגוף סנטר חנויות מוגדלות של מנגו, אדידס ונייקי - בגודל 1,200-1,000 מ"ר כל אחת. "אנחנו עושים הרבה מהלכים בזירה השיווקית ובכלל", אומרת גאיה רז, מנהלת השיווק של הקניון. "התחלנו בשיפוץ שיימשך בחודשים הקרובים ושבמסגרתו הוחלפו הגגות, הדרגנועים שופצו, החניון ישופץ גם הוא, ועוד. הכנסנו חנויות חדשות וייחודיות. בנוסף, השקנו מחדש את בוטיק המעצבים וקיימנו יריד תקליטים ואירועי קרקס". לדבריה, "התחלנו עם מסורת הופעות בהפתעה של אמנים בימי שישי, והיו לנו כבר הופעות של הדג נחש, דניאל סלומון, האופרה הישראלית, קובי אפללו ואחרים".

דיזינגוף סנטר
אייל טואג

השיפוץ נגמר - וקניון איילון בירידה

קניון איילון שברמת גן, מקבוצת עזריאלי, שבשנה שעברה קפץ מהמקום העשירי למקום השני, יורד שוב בדירוג ומתמקם במקום השמיני ב-2016. הקפיצה החיובית בשנה שעברה אירעה בעקבות פתיחת הקומה השנייה בקניון, שהציגה סטנדרטים בינלאומיים פורצי דרך ביחס לקניונים בישראל.

"הרבה אנשים הגיעו לקניון כדי לראות את השיפוץ, אבל אז חזרו לקנות בקניונים הקבועים שלהם, קרוב יותר לבית", אומר בן שחר. בענף טוענים גם כי קבוצת עזריאלי טעתה בכך שהסתפקה בהקמת הקומה השנייה והחדישה, בלי לשפץ באופן משמעותי את הקומה הראשונה והוותיקה. לדברי תורן, "למרות מיקומו בדירוג, במבחן המציאות הקניון מראה פדיונות יפים, ורבים מבקשים לפתוח בו חנויות".

נצרת עולה על המפה

קניון איילון ברמת גן
מוטי מילרוד

הקריון שבקרית ביאליק, בבעלות קבוצת עופר, ממשיך בירידה הדרגתית ונכנס השנה למקום התשיעי, לעומת 2013-2012, שבהן עוד דורג בשלישייה הפותחת של הקניונים. הסיבה להיחלשותו היא ככל הנראה פתיחת מרכזי הקניות ביג צ'ק פוסט, ארנה נהריה וביג ירכא, לצד התחזקותם של קניון שער הצפון וביג קריות. בהנהלת קניוני עופר ינסו להתמודד עם התחרות באמצעות הגדלת בתי הקולנוע והרחבת הקריון בכ-2,500 מ"ר ב-2017.

את ההפתעה הגדולה של הדירוג מספק קניון ביג פאשן נצרת, מקבוצת ביג מרכזי קניות. הקניון, שהוקם ב-2009 ובשנה שעברה דורג במקום ה-15, מושך אליו קונים ומבקרים ערבים מכל רחבי ישראל - בהיעדר תחרות משמעותית בזירת הקניונים שפונים לאוכלוסייה הערבית.

הקניון הוא מבנה פתוח שמשלב מעברים רחבים עם פסלים וצמחייה בין החנויות, והתמהיל שלו מורכב מהרשתות הגדולות והפופולריות - H&M, גולף, פוקס וקסטרו - לצד מותגים כמו אדידס, נייקי, צ'ארלס אנד קית ועוד. הקניון פתוח בכל ימות השנה, למעט יום כיפור.

ביג פאשן נצרת זכה במקום השני בדירוג מנהלי הרשתות, ואחיו הדרומי, ביג פאשן אשדוד, הגיע השנה למקום השלישי, לעומת המקום החמישי בשנה שעברה. הסיבה לדירוג הגבוה בקרב המנהלים היא דמי השכירות ודמי הניהול הנוחים. "זה הישג גדול", אומר חי גאליס, משנה למנכ"ל ביג מרכזי קניות. "ביג פאשן אשדוד בדרך להיכנס לדירוג כבר בשנה השנייה לפעילותו. אין לי ספק שהוא יתמקם בין חמשת הקניונים המובילים".

ההתלהבות מקניון רמת אביב נעלמה

את ההתרסקות הגדולה רשם השנה קניון רמת אביב שבצפון תל אביב, שלראשונה מאז תחילת הדירוג (ב-2011) לא נכנס לעשירייה הפותחת. הקניון מקבוצת קניוני עופר, שדורג השנה במקום ה-13, דורג במקום ה-26 בסקר הלקוחות - לאחר שב-2015 דורג במקום השישי וב-2014 אף זכה במקום הראשון.

קניון רמת אביב
עופר וקנין

"מנהלי הרשתות לא דירגו אותו במקום גבוה, בשל דמי שכירות ודמי ניהול גבוהים מאוד. חלק מהשוכרים מספרים שהם מפסידים שם כסף, למרות הפדיונות", אומר בן שחר. "אולי קניון רמת אביב הוא הצלחה מנקודת המבט של הבעלים שלו - אבל לא מנקודת המבט של חלק מהשוכרים".

דמי השכירות בקניון רמת אביב הם כ-500 שקל למ"ר, לא כולל דמי ניהול - לעומת 320-300 שקל למ"ר בקניון עזריאלי בתל אביב. בנוסף, לדברי בן שחר, "הקניון נהפך מאוד אליטיסטי, ורוב התמהיל שלו מתאים רק לחלק קטן מהאוכלוסייה. בעבר, קניון רמת אביב 'נהנה' מההידרדרות במיצוב של מתחם כיכר המדינה, אבל היום יש אלטרנטיבות אחרות, כמו שרונה וחנויות מיוחדות".

בקניוני עופר מתקשים להבין את היעדרו של קניון רמת אביב מהדירוג. לדברי אבי לוי, מנכ"ל קבוצת מליסרון, "אנחנו מתאימים את הקניון ללקוחות. הכנסנו מסעדות מצליחות ביותר שנותנות מענה לדרישות הקהל. צריך להבין שבקניון רמת אביב יש נטייה מוגברת להצלחתם של מותגים בינלאומיים על חשבון מקומיים, אך גם אלה מראים הצלחה בלתי-רגילה".

דירוג הפאוור סנטרים - ביג באר שבע עדיין מוביל

חמשת הפאוור סנטרים המצליחים בישראל

מרכז הקניות ביג באר שבע שמר גם השנה על המקום הראשון בדירוג מרכזי הקניות הפתוחים (פאוור סנטר). אף שהוא נמצא בעיר רוויית מרכזים מסחריים, ביג באר שבע שומר על כוחו ומתחדש כל הזמן. במקום השני בדירוג ממוקם G כפר סבא של קבוצת גזית, שלפני שנה דורג במקום השלישי ולפני שלוש שנים - במקום השישי.

במקום השלישי נמצא עופר ביל"ו סנטר, שהגיע למקום הראשון ב-2014-2011. הירידה נובעת מהתחרות המתגברת בסביבה הקרובה, עם מרכזי קניות שנפתחו ביבנה, גן יבנה, אשדוד ועוד - ומושכים אליהם את קהל הקונים שנהר בעבר למתחם ביל"ו.

את ההפתעה בדירוג מספק השנה יכין סנטר בפתח תקוה, שנכנס לראשונה לטבלה והתברג במקום הרביעי. הסיבה לזינוק היא תנופת הנדל"ן באזור, שהובילה לגידול משמעותי במספר משקי הבית ובכוח הקנייה באזור, וכן מיתוג המרכז כמתמחה בהסעדה.
את דירוג מרכזי הקניות הפתוחים סוגר מרכז CITY פולג, עם קפיצה מהמקום העשירי בשנה שעברה למקום החמישי כעת.

ביג אילת דורג בשנה שעברה במקום הרביעי והשנה ירד למקום ה-12 בלבד, בעקבות התחזקותם של פארק הקרח וקניון מול הים שעבר שיפוץ ושיפר את תדמיתו. סטאר סנטר אשדוד דורג בשנה שעברה במקום החמישי וירד השנה למקום העשירי, בעקבות פתיחתם של ביג פאשן אשדוד ומספר רב של מרכזים מסחריים בגן יבנה, יבנה ויישובים נוספים.

כך בוצע הדירוג

דירוג הקניונים ומרכזי הקניות סקר שחקנים רבים המעורבים בפעילות העסקית של הקניונים, מתחומים שונים. 30% מהמדד שלפיו נקבע הדירוג מבוססים על סקר אינטרנטי שנערך בקרב מדגם מייצג של כ–1,500 משקי בית. הסקר נערך באמצעות פאנל הצרכנים האינטרנטי של פאנל־ויו, בניהולו של זיו שטרן, מהגדולים בישראל המתמחה בביצוע סקרי אונליין עבור גופי מחקר בארץ ובחו"ל.

משקל של 35% ניתן למדדים הפיננסיים של המרכזים המסחריים - גודל שטחי המסחר (ללא שטחי משרדים, אם יש כאלה), דמי השכירות הממוצעים בו, שווי הוגן ומידע שמפיצות חברות ביחס למחיר הממוצע למ"ר.

20% ניתן לסקר אנונימי שבוצע בקרב עשרות מנהלי רשתות בקניונים ובמרכזי הקניות הפתוחים. בסקר נשאלו המנהלים מהם הקניונים שמניבים עבורם את הפדיון והרווח הגבוהים ביותר, והיכן היו רוצים לפתוח חנויות חדשות. סקר נוסף, שניתן לו משקל של 15%, בוצע בקרב עשרות מנהלי קניונים ומרכזים מסחריים, שהביעו את דעתם המקצועית בשאלה אילו קניונים מייצרים ערך מקסימלי לבעליהם.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם